Violazione esclusiva

[sofocles]

Buongiorno sono un privato cittadino.
Volevo sottoporvi un caso nel quale purtroppo mi trovo.
Ho stipulato un contratto di esclusiva con un agenzia immobiliare per darle il mandato di locazione di un immobile commerciale di mia proprietà.
Il mandato aveva durata di 1 anno rinnovabile tacitamente, per interrompere il mandato e l'esclusiva era necessario inviare mail/pec all'agenzia in questione 1 mese prima della scadenza del mandato.
Nel mandato c'era anche una penale di 10000€ per violazione dell'esclusiva.
L'agenzia in questione nell'anno in cui ha avuto l'immobile non mi ha portato nessuno, niente, neanche una proposta anche al ribasso o eventualmente per una parte anche parziale (è un immobile commerciale di circa 1000mq che potrebbe anche essere diviso in più parti).
Visti gli scarsi risultati 1 mese prima della scadenza del mandato ho comunicato a mezzo mail e pec la volontà di recedere dal mandato in esclusiva che avevo stipulato con loro.
Oltre a scrivere ho per cortesia anche informato a voce l'agente immobiliare che avrei inviato le due mail.
La scadenza del mandato era il 21 febbraio. Per mio mero errore nel parlare con un altra agenzia di altri immobili di mia proprietà, residenziali, siamo caduti anche sul tema dell'immobile commerciale e questa agenzia mi ha chiesto se avevo ancora esclusiva con l'altra agenzia. Io gli ho detto che esclusiva non c'era più e lui ovviamente ha pubblicato sul suo sito l'immobile commerciale in questione.
Questo solo 2 giorni prima della scadenza dell'esclusiva ossia il 19 febbraio (esclusiva scadeva 21 febbraio).
Ieri mi sono visto recapitare una pec dal primo agente immobiliare chiedendomi 10000€ per violazione dell'esclusiva per il fatto che l'annuncio fatto dal "nuovo" agente era stato pubblicato 2 giorni prima della scadenza dell'esclusiva che avevamo con LUI.
Ho qualche modo per uscire da questo problema? Grazie a chi mi potrà dare una mano o suggerimenti.

 

[sofocles]

Questa volta, sinceramente, spezzo una lancia a favore dell'agente immobiliare. Furbo, sicuramente, ma applica alla lettera il contratto.
Dovresti pubblicare il testo della clausola che ti consente il "non rinnovo", previa pec prima del mese precedente alla scadenza, perchè la clausola della penale va letta insieme a quella, che però non hai postato. Saresti in grado di farmela leggere?
Non sono d'accordo con chi dice che non essendosi conclusa la locazione, non è dovuta la penale, in quanto la clausola collega la penale con il fatto di "avvalersi" entro la fine del mandato, per locare l'immobile, dell'opera di altre agenzie. La parola locazione va quindi intesa come "processo" fatto di atti finalizzati a trovare un inquilino e non come "contratto". Infatti, la parola "avvalersi" significa sfruttare l'opera di un agente, tra cui ovviamente rientra anche la pubblicizzazione dell'immobile sulle piattaforme.
Credo che la seconda agenzia sia stata quanto meno imprudente, avrebbe dovuto chiederti - non so però se si usa farlo tra colleghi - di vedere il documento per capire se "pestava" i piedi al primo agente immobiliare.
Se io fossi l'avvocato dell'agente immobiliare che hai fatto fuori, ti darei contro fino alla fine, in quanto hai pubblicizzato l'immobile entro la scadenza del mandato, tramite altra agenzia.
Nel caso "drammatico" in cui il nuovo agente, nel giorno stesso o quello successivo a quello in cui gli hai dato l'incarico, avesse trovato un inquilino? Capisco che è un caso estremo, ma è il paradosso che ti fa capire che il tuo errore può costare caro.
Io batterei molto sul fatto che non ha portato proposte: questo è il reale e gravissimo inadempimento del primo agente, che avendo ricevuto un incarico che ha ad oggetto proposte, non te ne ha mai portata nemmeno una. Se ti chiede la penale, tu gli chiedi i danni da inadempimento, perchè l'immobile è sfitto da un anno per colpa sua.

Ciao non sono bravo col copia ed incolla però la riporto fedelmente qui:

5) la durata dell'incarico è di mesi 12 e si rinnoverà tacitamente per ugual periodo, salvo disdetta da inviarsi a mezzo mail all'indirizzo xxxx@yyyyy.it almeno 1(uno) mese prima della scadenza.

 

[Zagonara Emanuele]

In tal caso è l'agente che a colpo d'occhio non avrebbe dovuto prendere il mandato, o sbagliare la valutazione, non credi? Difendere sempre l'agente immobiliare incompetente, mi fa pensare male.

Guarda ti rivelo un segreto.

L'agente immobiliare può anche fare le sue valutazioni e considerazioni del caso, ma non può imporre il suo volere, perciò è il proprietario dell'immobile che di fatto "stabilisce" prezzo e condizioni richieste.
L'agente può solamente prenderne atto.

Nel caso specifico poi, si evince (è un chiaro sottointeso) che il locatore fosse disponibile anche a valutare offerte più basse rispetto al prezzo richiesto, tuttavia non ne ha ricevute.
Questo fatto può aver spinto il collega (mio) a prendere comunque l'incarico a locare di un immobile che per qualche ragione è difficile locare (magari nella speranza che arrivasse un'offerta congrua anche se più bassa rispetto al richiesto).

Ti rivelo anche un'altro segreto;
affittare locali commerciali al giorno d'oggi non è così facile come pensi, specialmente in riferimento ad immobili non e/o poco appetibili.
A volte non te ne fossi accorto, il commercio al dettaglio è "in crisi".

Benvenuto nel mondo reale avvocato!!!!

P.S. Ti rivelo un'ultimo segreto (gratuitamente perchè oggi mi sento buono): gli unicorni non esistono e i somari non volano.

 

[francesca63]

la clausola collega la penale con il fatto di "avvalersi" entro la fine del mandato, per locare l'immobile, dell'opera di altre agenzie.

Capisco il ragionamento, ma la clausola dice “avvalersi per la locazione”, e locazione non c’è stata.
Non è scritto “avvalersi per la ricerca di inquilino”.

è il proprietario dell'immobile che di fatto "stabilisce" prezzo e condizioni richieste.
L'agente può solamente prenderne atto.

Qui non concordo; se è il proprietario a fare il prezzo , e questo risulta fuori mercato, l’agente secondo me gli deve indicare la porta 😉

 

[sofocles]

Siamo alla follia pura!!!

Se l'immobile è inaffittabile perchè brutto, scomodo, non appetibile, ubicato in zona depressa, ecc.... oppure se la richiesta è "fuori mercato", e conseguentemente non si affitta, è l'agente il responsabile e quindi gli vanno chiesti i danni!!!!

Ma in che mondo vivi??????

Per essere chiari. Il quantum richiesto è in linea con i valori minimi OMI della zona. E la zona posso dire che è appetibile(certo non è Via Condotti a Roma o Via Montenapoleone a Milano). Inoltre come specificato in 1 anno non non mi ha mai e poi mai proposto niente anche al ribasso, nè verbalmente nè per iscritto, nè mi ha mai consegnato un foglio visite fatte con qualche ipotetico affittuario, nè mi ha mai proposto ad esempio di affittare il locale parzialmente (il locale, anche se a me non piace l'idea può essere spezzato in 2 parti da circa 500 mq o in 3 parti da circa 300 mq).

Con questo non voglio dire che che gli chiederei mai i danni, figuriamoci se ho il tempo e la voglia per farlo. Ho semplicemente pensato che visto che non ha "funzionato" l'esclusiva era meglio togliergli il mandato. A me francamente lascia stupefatto un comportamento del genere. Poi ognuno ragiona a fa i conti con la propria coscienza.

 

[sofocles]

Questa volta, sinceramente, spezzo una lancia a favore dell'agente immobiliare. Furbo, sicuramente, ma applica alla lettera il contratto.
Dovresti pubblicare il testo della clausola che ti consente il "non rinnovo", previa pec prima del mese precedente alla scadenza, perchè la clausola della penale va letta insieme a quella, che però non hai postato. Saresti in grado di farmela leggere?
Non sono d'accordo con chi dice che non essendosi conclusa la locazione, non è dovuta la penale, in quanto la clausola collega la penale con il fatto di "avvalersi" entro la fine del mandato, per locare l'immobile, dell'opera di altre agenzie. La parola locazione va quindi intesa come "processo" fatto di atti finalizzati a trovare un inquilino e non come "contratto". Infatti, la parola "avvalersi" significa sfruttare l'opera di un agente, tra cui ovviamente rientra anche la pubblicizzazione dell'immobile sulle piattaforme.
Credo che la seconda agenzia sia stata quanto meno imprudente, avrebbe dovuto chiederti - non so però se si usa farlo tra colleghi - di vedere il documento per capire se "pestava" i piedi al primo agente immobiliare.
Se io fossi l'avvocato dell'agente immobiliare che hai fatto fuori, ti darei contro fino alla fine, in quanto hai pubblicizzato l'immobile entro la scadenza del mandato, tramite altra agenzia.
Nel caso "drammatico" in cui il nuovo agente, nel giorno stesso o quello successivo a quello in cui gli hai dato l'incarico, avesse trovato un inquilino? Capisco che è un caso estremo, ma è il paradosso che ti fa capire che il tuo errore può costare caro.
Io batterei molto sul fatto che non ha portato proposte: questo è il reale e gravissimo inadempimento del primo agente, che avendo ricevuto un incarico che ha ad oggetto proposte, non te ne ha mai portata nemmeno una. Se ti chiede la penale, tu gli chiedi i danni da inadempimento, perchè l'immobile è sfitto da un anno per colpa sua.

Il caso è estremo e come puoi capire nè ho avuto una nuova proposta dalla nuova agenzia nè il "vecchio" agente mi ha tirato fuori che so una proposta con data certa.

 

[Zagonara Emanuele]

Qui non concordo; se è il proprietario a fare il prezzo , e questo risulta fuori mercato, l’agente secondo me gli deve indicare la porta 😉

Certo, capisco; in genere io faccio esattamente così (cioè evito di occuparmi di quell'immobile).
Tuttavia, il collega potrebbe aver preso l'incarico per un'infinità di ragioni plausibili che a noi non è dato conoscere (magari aveva qualcuno a cui pensava di poterlo proporre perchè interessato, oppure voleva toglierlo dal mercato e sottrarlo alla concorrenza, o pensava semplicemente di riuscire ad incontrare l'interesse di qualcuno per quell'immobile, ecc...) o semplicemente ha sbagliato considerazioni e/o valutazione.

Ciò non toglie che chiedere "i danni" all'agente per non essere riuscito a locare l'immobile, è ridicolo e assurdo e mi meraviglio di chi propone una simile idi...ia.

Sarebbe un pò come poterne non pagare un avvocato perchè non ha vinto la causa per la quale ti ha assistito e chiedergli pure i danni (anche se a dire il vero lo troverei giusto specialmente nei confronti di quei "bravi avvocati" che ti rassicurano dicendoti che vinceranno senza ombra di dubbio la tua causa salvo poi perderla).
A sentire loro, tutte le cause che sposano sono sicuramente vinte, peccato che poi ne perdano almeno la metà!
O forse per loro non vale questa regola, ma per gli agenti immobiliari si!???

P.S. Quando glielo dite al "professionista di grido" (al principe del foro) che i suoi interventi sono ben accetti e graditi quando sono pertinenti e costruttivi, ma non lo sono quando rasentano l'id...ia??? (ovvero quasi mai).
Sarebbe ora lo faceste, visto e considerato che se lo facciamo noi iscritti ci bannate e ci bollate come maleducati.............

 

[francesca63]

Ciò non toglie che chiedere "i danni" all'agente per non essere riuscito a locare l'immobile, è ridicolo e assurdo

Anche per me

 

[Michela_]

avrebbe dovuto chiederti - non so però se si usa farlo tra colleghi - di vedere il documento per capire se "pestava" i piedi al primo agente immobiliare.

Dovuto no, non è dovuto, non è prassi verificare la veridicità di quanto dice il proprietario, almeno non in questo caso, cioè ci si fida. Se a me il proprietario dice “l’incarico è scaduto” io non gli dico “fammi vedere”. Poi in questo caso parliamo di una discrepanza di 2 giorni, non 2 mesi.

gravissimo inadempimento del primo agente, che avendo ricevuto un incarico che ha ad oggetto proposte, non te ne ha mai portata nemmeno una. Se ti chiede la penale, tu gli chiedi i danni da inadempimento, perchè l'immobile è sfitto da un anno per colpa sua.

Non concordo, nel senso che non esiste che un agente immobiliare sia inadempiente se non riceve una proposta per quel immobile. Può rispondere per danni se la pubblicità non è fatta in modo adeguato o manca proprio, ma non esiste l’inadempimento perché non porta una proposta di acquisto. Non esiste come cosa.