Violazione esclusiva

[sofocles]

Buongiorno sono un privato cittadino.
Volevo sottoporvi un caso nel quale purtroppo mi trovo.
Ho stipulato un contratto di esclusiva con un agenzia immobiliare per darle il mandato di locazione di un immobile commerciale di mia proprietà.
Il mandato aveva durata di 1 anno rinnovabile tacitamente, per interrompere il mandato e l'esclusiva era necessario inviare mail/pec all'agenzia in questione 1 mese prima della scadenza del mandato.
Nel mandato c'era anche una penale di 10000€ per violazione dell'esclusiva.
L'agenzia in questione nell'anno in cui ha avuto l'immobile non mi ha portato nessuno, niente, neanche una proposta anche al ribasso o eventualmente per una parte anche parziale (è un immobile commerciale di circa 1000mq che potrebbe anche essere diviso in più parti).
Visti gli scarsi risultati 1 mese prima della scadenza del mandato ho comunicato a mezzo mail e pec la volontà di recedere dal mandato in esclusiva che avevo stipulato con loro.
Oltre a scrivere ho per cortesia anche informato a voce l'agente immobiliare che avrei inviato le due mail.
La scadenza del mandato era il 21 febbraio. Per mio mero errore nel parlare con un altra agenzia di altri immobili di mia proprietà, residenziali, siamo caduti anche sul tema dell'immobile commerciale e questa agenzia mi ha chiesto se avevo ancora esclusiva con l'altra agenzia. Io gli ho detto che esclusiva non c'era più e lui ovviamente ha pubblicato sul suo sito l'immobile commerciale in questione.
Questo solo 2 giorni prima della scadenza dell'esclusiva ossia il 19 febbraio (esclusiva scadeva 21 febbraio).
Ieri mi sono visto recapitare una pec dal primo agente immobiliare chiedendomi 10000€ per violazione dell'esclusiva per il fatto che l'annuncio fatto dal "nuovo" agente era stato pubblicato 2 giorni prima della scadenza dell'esclusiva che avevamo con LUI.
Ho qualche modo per uscire da questo problema? Grazie a chi mi potrà dare una mano o suggerimenti.

 

[francesca63]

Devi decidere che cosa sostenere. O dici che non doveva assumere il mandato, se il valore del canone proposto dal cliente era per lui eccessivo e quindi preventivava di non riuscire a trovare un inquilino (e quindi proposte concrete), oppure dici che ha adempiuto alla sua obbligazione principale, che è quella di trovare clienti, anche se non ha trovato nessuno.
Però le due cose insieme non le puoi sostenere.

Si stanno confondendo i vari aspetti .
Quello di non accettare l’incarico , se l’agente ritiene il prezzo troppo alto, e’ una scelta soggettiva: secondo me è una perdita di tempo, sia per agente che per proprietario, e’ indice di scarsa professionalità, perché l’agente non dovrebbe farsi “comandare” dal proprietario e/o alimentare false speranze per avere un inutile incarico, ed è anche un po’ distorsiva del mercato , nel senso che vedere in pubblicità una richiesta alta spinge altri proprietari a proporre quei prezzi, pensando che siano quelli corretti.
Ma non c’è nulla di illegittimo, ad accettare un tale incarico: semplicemente, io non l’ho mai fatto, perché il mio tempo era dedicato ad affari più produttivi.

Ma in ogni caso, l’incarico non implica il dovere di trovare un cliente, ma di CERCARE un cliente: cioè, nessun agente può garantire un’azione coronata da successo certo, e nessuna responsabilità gli può essere imputata legalmente se l’affare non si conclude ( a patto che abbia messo in atto gli interventi eventualmente previsti nel contratto, per la promozione dell’immobile).
Ovviamente, se il prezzo è centrato, le probabilità di riuscire a reperire un acquirente o un inquilino sono quasi al 100%.

 

[Slartibartfast]

Buongiorno sono un privato cittadino.
Volevo sottoporvi un caso nel quale purtroppo mi trovo.
Ho stipulato un contratto di esclusiva con un agenzia immobiliare per darle il mandato di locazione di un immobile commerciale di mia proprietà.
Il mandato aveva durata di 1 anno rinnovabile tacitamente, per interrompere il mandato e l'esclusiva era necessario inviare mail/pec all'agenzia in questione 1 mese prima della scadenza del mandato.
Nel mandato c'era anche una penale di 10000€ per violazione dell'esclusiva.
L'agenzia in questione nell'anno in cui ha avuto l'immobile non mi ha portato nessuno, niente, neanche una proposta anche al ribasso o eventualmente per una parte anche parziale (è un immobile commerciale di circa 1000mq che potrebbe anche essere diviso in più parti).
Visti gli scarsi risultati 1 mese prima della scadenza del mandato ho comunicato a mezzo mail e pec la volontà di recedere dal mandato in esclusiva che avevo stipulato con loro.
Oltre a scrivere ho per cortesia anche informato a voce l'agente immobiliare che avrei inviato le due mail.
La scadenza del mandato era il 21 febbraio. Per mio mero errore nel parlare con un altra agenzia di altri immobili di mia proprietà, residenziali, siamo caduti anche sul tema dell'immobile commerciale e questa agenzia mi ha chiesto se avevo ancora esclusiva con l'altra agenzia. Io gli ho detto che esclusiva non c'era più e lui ovviamente ha pubblicato sul suo sito l'immobile commerciale in questione.
Questo solo 2 giorni prima della scadenza dell'esclusiva ossia il 19 febbraio (esclusiva scadeva 21 febbraio).
Ieri mi sono visto recapitare una pec dal primo agente immobiliare chiedendomi 10000€ per violazione dell'esclusiva per il fatto che l'annuncio fatto dal "nuovo" agente era stato pubblicato 2 giorni prima della scadenza dell'esclusiva che avevamo con LUI.
Ho qualche modo per uscire da questo problema? Grazie a chi mi potrà dare una mano o suggerimenti.

Mandalo al diavolo e prosegui tranquillo per la tua strada.

Prendendo per buono il tuo racconto (che sembra verosimile) il collega sta facendo un'operazione estremamente ardita, per non dire altro...

Diciamo altro: sta facendo il barbone. Se in un anno non ho ottenuto risultati devo farmi qualche domanda invece di prendermela con il proprietario.
Si sa, dispiace che ci tolgano un incarico ma qui non siamo alla malafede del proprietario. Si sarà pure stufato...

 

[Giuseppe Di Massa]

Grazie per la tua risposta.
Una domanda, sono stato impreciso nell'introduzione anche perchè abbastanza scioccato dalla richiesta, l'immobile in questione da locare è di proprietà di una SRL di cui mia moglie è la proprietaria e io ne sono l'amministratore unico e il mandato è stato conferito dall'amministratore della SRL.
Immagino che il codice del consumo non si applichi in questo caso.

Il codice del consumo non si applica, ovviamente la tua posizione è molto differente ora. Però resta sempre il fatto che l'errore è dell'agenzia non tuo, loro hanno anticipato l'uscita dell'annuncio. Però ho la sensazione che in buona fede la tua ricostruzione sia un po' edulcorata, sei certo al 100% che loro richiedono quella cifra per quei 2 gg di anticipo dell'annuncio, non hanno altro?
Se è così, se non c'è altro, non credo tu debba loro la penale comunque, perchè quei 2 gg non cambiano nulla in merito al contratto e non si può definire una violazione dell'esclusiva, a mio avviso.

 

[Slartibartfast]

Vi ringrazio tutti per le cortesi e sollecite risposte.
Una domanda, nel mio settore, l'associazione di settore "conta" e una segnalazione/esposto all'associazione non è proprio il massimo della vita specie se "fondata". Sapete se la FIAIP ha un organo al quale si possono segnalare questi comportamenti e nel caso prendere lo stesso dei provvedimenti?

Nel nostro settore le associazioni di categoria non contano nulla e una segnalazione non interesserebbe a nessuno.

Io batterei molto sul fatto che non ha portato proposte: questo è il reale e gravissimo inadempimento del primo agente, che avendo ricevuto un incarico che ha ad oggetto proposte, non te ne ha mai portata nemmeno una. Se ti chiede la penale, tu gli chiedi i danni da inadempimento, perchè l'immobile è sfitto da un anno per colpa sua.

Sei sicuro che fai l'avvocato?
Danni da inadempimento?

Devi decidere che cosa sostenere. O dici che non doveva assumere il mandato, se il valore del canone proposto dal cliente era per lui eccessivo e quindi preventivava di non riuscire a trovare un inquilino (e quindi proposte concrete), oppure dici che ha adempiuto alla sua obbligazione principale, che è quella di trovare clienti, anche se non ha trovato nessuno.
Però le due cose insieme non le puoi sostenere.

Prendo atto del fatto che tra colleghi non è uso fare controlli. Noi avvocati invece abbiamo regole opposte, per legge dobbiamo assicurarci che il collega abbia rinunciato al mandato o non lo abbia più e dobbiamo assicurarci che sia stato pagato per il lavoro svolto. Per questo mi ero posto il dubbio.
Sul secondo punto non sono d'accordo per un motivo semplicissimo. Se l'agente non ha l'obbligo di trovare inquilini e clienti mediante la sua organizzazione imprenditoriale, che ci sta a fare? Non vorrei che tu confondessi la mediazione atipica con quella tipica del codice civile. Qui non stiamo parlando di prendere la provvigione se casualmente si fa da mediatori, qui stiamo parlando di assumere per iscritto l'obbligo di portare proposte. Nella mediazione atipica, assimilabile al mandato, il mediatore ha l'obbligo di procurare delle proposte.

Sei sicuro che l'obbligazione dell'agente immobiliare in un incarico sia di trovare clienti?

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Sei sicuro che l'obbligazione dell'agente immobiliare in un incarico sia di trovare clienti?

Studia.

 

[Daniele80]

A mio parere una penale del genere è vessatoria e totalmente non dovuta.

 

[Umberto Granducato]

A mio parere una penale del genere è vessatoria e totalmente non dovuta.

probabile, ma perchè?

 

[ab.qualcosa]

probabile, ma perchè?

Perché nella sostanza l'agenzia non ha avuto nessuna lesione dei propri diritti.
C'è una lesione formale la cui imputazione al proprietario è tra l'altro da dimostrare e che di fatto non ha determinato alcun danno.

 

[sofocles]

Il codice del consumo non si applica, ovviamente la tua posizione è molto differente ora. Però resta sempre il fatto che l'errore è dell'agenzia non tuo, loro hanno anticipato l'uscita dell'annuncio. Però ho la sensazione che in buona fede la tua ricostruzione sia un po' edulcorata, sei certo al 100% che loro richiedono quella cifra per quei 2 gg di anticipo dell'annuncio, non hanno altro?
Se è così, se non c'è altro, non credo tu debba loro la penale comunque, perchè quei 2 gg non cambiano nulla in merito al contratto e non si può definire una violazione dell'esclusiva, a mio avviso.

Premesso che non ho edulcorato niente ti faccio un copia ed incolla della PEC ricevuta lunedi. (ovviamente mi permetterai di cancellare i protagonisti e riferimenti geografici).


"In riferimento al mandato di locazione relativo ai locali commerciali di Vostra proprietà, sito in xxxxxx Via yyyyy , sottoscritto in data 21/02/2023, si rileva che lo stesso mandato prevede testualmente e chiaramente all'art. 10) che : "il locatore fino alla scadenza dell'incarico, si impegna a non revocare il mandato, salvo giusta causa, a non avvalersi per la locazione dell'immobile di altre agenzie immobiliari........., La violazione di tale obbligo comporta il pagamento di una penale pari ad € 10.000,00 oltre IVA .

Orbene Tale obbligo di esclusività risulta essere stato palesemente violato dalla ggggggggg, in quanto come risulta evidentemente da più risultanze fotografiche che si allegano in data 19/02/25 , 21/02/05 ed a tutt'oggi, l'agenzia fffffffffff provvedeva a pubblicare sul suo sito internet, e sui principali portali immobiliari Nazionali, più annunci di locazione riguardanti gli immobili oggetto del mandato conferito alla hhhhhhhhhhhh

Tali pubblicazioni rappresentano da parte Vostra , essendo il mandato ancora efficace e valido a favore della hhhhh, in quanto la disdetta da Voi inviata è efficace a decorerre dal 21/02/25 e non dal 19/02, una violazione dell'obbligo di esclusività previsto chiaramente nel mandato !!!!

Quanto sopra rilevato e premesso si richiede il pagamento della somma di € 10.000,00 oltre IVA prevista dalla penale di cui all'art. 10) del mandato sopraindicato entro e non oltre 7 gg. dal ricevimento della presente, in difetto saremo costretti a tuteleare i nostri diritti e ragioni in sede legale ."

Non mi sembra che ti abbia riferito cose differenti

 

[Jr.]

Qui non concordo; se è il proprietario a fare il prezzo , e questo risulta fuori mercato, l’agente secondo me gli deve indicare la porta 😉

Dipende...
Intanto accetta l'incarico al prezzo stabilito dal proprietario sperando che in qualche mese lo stesso si renda conto che la sua richiesta è eccessiva e potendo avere quindi un immobile da poter proporre con un prezzo rivisto e 'coerente'.
Certo è che SE l'agente immobiliare accetta qualsiasi immobile stravalutandolo e facendo questo orribile giochino a mio avviso sarebbe da gambizzare perché rovina la categoria. MA se invece fa la valutazione corretta e il proprietario comunque vuole provare a vendere ad un prezzo lievemente maggiore direi che (se l'immobile vale la pena) l'agente immobiliare fa bene a sottoscrivere comunque l'incarico.

Ovvio che se il proprietario chiede 10 ma l'immobile ne vale 5 allora la porta gliela si indica e lo si sbatte fuori volentieri 😂