Visura Catastale differente rispetto a documenti Urbanistici depositati in Comune

[Wolf1977]

Buongiorno,
a fine 2006 ho acquistato una casa nel nuovo tramite agenzia.
Come da Scrittura Privata e poi successivamente su Atto Notarile il mio alloggio è composto da :
Ingresso Living Soggiorno , Cucina , Bagno e ripostiglio al piano terzo e al piano quarto mansardato di 2 camere da letto , bagno e sgabuzzino .

Nelle ultime settimane effettuando dei controlli al catasto / ufficio Urbanistica del mio comune di competenza mi sono accorto che vi sono delle discrepanze tra cio che è stato dichiarato al catasto (corretto) e cio che è presente come variante del progetto in ufficio urbanistica.
Il secondo piano del mio alloggio in ufficio urbanistica risulta Locale di Sgombero.

Sia l'agenzia alla quale mi sono appoggiato che il costruttore non hanno mai menzionato tale problema.
Infatti in nessun disegno e in nessun documento è menzionata questa discrepanza .

Ora mi chiedo di chi sia la responsabilità ?
Quali sono le azioni che potrei perpretare ?

Rimango allibito da tale comportamento.

In attesa di risposte , ringrazio.

 

[roberto.spalti]

Premesso che ci vuole un avvocato, il bene promesso in vendita non risponde a quanto effettivamente ceduto e quindi hai diritto ad un risarcimento del danno subito.
La responsabilità è solo del venditore (anche se l'agenzia poteva sapere) in quanto è lui che ti ha venduto il bene.
Puoi far causa al venditore.
Un consiglio però, prima di far causa verifica che sia solvibile e che la società sia ancora attiva altrimenti spendi soldi per nulla

 

[Wolf1977]

Grazie Roberto, ho già un appuntamento a Settembre con un avvocato , ma data la gravita della situazione ho scritto su questo forum per chiedere ad esperti.
Il fatto è che benchè io abbia diritto ad un risarcimento , subisco un grave danno in quanto l'unità abitativa comprata non corrisponde ai dati presenti in ufficio urbanistica!
Questo vorrebbe dire rendere definitivamente dimezzato il mio alloggio!
Oltre al danno anche la beffa, visto che in questi anni ho pagato le tasse correttamente ( spese condominiali, spazzatura ecc) .
L'agenzia sicuramente ha delle responsabilità e la fattura pagata per le loro competenze (quasi 6000 mila euro) sarebbe a mio avviso da risarcire ..
Comunque serve sicuramente un consulto da avvocato .
In tutto questo non togliamo le spese extra per bagni impianto elettrico etc etc ..

Esiste la possibilità di sanare l'immobile?

Grazie ancora per la risposta!

Aggiunto dopo 5 minuti...

Il venditore è ancora in attività .
Dimenticavo di dire che ulteriore danno è rappresentato anche dal tasso del mutuo che sicuramente non è quello di 5 anni fa! Se dovessi stipulare un nuovo mutuo sicuramente non sarei avvantaggiato .

 

[Wolf1977]

Per non dimenticare anche tutte le pratiche Notarili pagate.
Più ci penso e più mi vengono in mente spese extra.

Appena avrò ulteriori notizie ti farò sapere , comunque ogni commento è ben accetto.

Grazie

 

[irma]

Hai chiesto spiegazioni all'Agenzia e al Costruttore?
L’appartamento ha l’abitabilità? Nel certificato di agibilità/abitabilità, come viene descritto?
Qual è l’altezza nelle camere al piano mansardato?
In catasto hai richiesto una visura storica, per capire se il piano mansardato era stato accatastato dall’origine come zona notte o se ci sono state variazioni e da quando?

 

[phoenix24]

Quindi il problema dei sottotetti è piuttosto diffuso. Qui da me finiscono la cubatura ma per guadagnare costruiscono lo stesso delle camere dove non dovrebbero starci. Ti vendono dei mini con locale tecnico come se fossero dei duplex a tutti gli effetti. Ma tu prima di comprare non hai fatto delle verifiche? Se hai finito la cubatura credo che l'unica soluzione sia il ripristino della zona come locale non abitabile.. solo che diminuisce nettamente il valore. Fossi in te, verificherei se è davvero finita la cubatura. In caso contrario, credo dalla mia esperienza, che con una sanatoria, se ci sono le altezze, la cosa si possa risolvere. E' solo il tuo appartamento così o ce ne sono altri nella tua palazzina? La perplessità però è sempre la stessa, l'immoralità di chi vende e ti vuole prendere in giro. Io prenderei in causa anche l'agenzia per verificare se realmente ne era al corrente e ha taciuto oppure se in buona fede come te si è fidata della parola del costruttore.

 

[Wolf1977]

Al momento non ho ancora chiesto spiegazioni vista la gravità del fatto , sicuramente parlerò con un avvocato per capire .
L'abitabilità su costruzioni nuove viene data in modo automatico dopo 60 giorni dal comune , in quanto il comune stesso , se non richiesto dai proprietari emette in modo automatico il certificato.
Emette il certificato però attenendosi ai disegni depositati in ufficio urbanistica e non controllando anche il catasto.
L'altezza media della mansarda è 2.40 m .

 

[Wolf1977]

Il problema di "finire la cubatura" è piuttosto diffuso, peccato che ad oggi chi compra e sopratutto si appoggia ad un agenzia ,che deve tutelarti, compra su carta !
Nel momento in cui il sottoscritto aveva stipulato la scrittura privata il progetto in comune era sottoposto a Variante (cosa comune durante la costruzione di un palazzo) .
Il discorso di principio è che chi vende deve essere consapevole di cio che vende !
Nel senso che dal 2009 è uscita una legge che in caso di vendita di immobile richiede un certificato (R.A.E.) per accertare proprio che non vi siano discrepanze tra ufficio Urbanistica e Catasto.
Cosa che prima del 2009 non si faceva e non era obbligatoria, i venditori quindi "giocavano" molto su questo inadempienza legislativa .

Le verifiche effettuate dal sottoscritto in fase di acquisto hanno seguito il normale iter di un acquirente :
1) Mi sono rivolto ad un agenzia
2) L'agenzia è responsabile in parte di cio che vende visto che prende dei soldi per portare avanti la compravendita . Diciamo che dovrebbe essere considerata "di parte" e cosi non è stato.
3) il venditore dichiara sull'atto che ciò che vende corrisponde ad una certa descrizione e si riferisce ai disegni catastali (che ricordo che sono corretti alla realtà)
4) il venditore dichiara sull'atto che i riferimenti catastali e il progetto / varianti sono esenti da tasse / ipoteche e ne dichiara la conformità . Si prende la responsabilità di cio che ha venduto insomma, dichiarando che è tutto a norma.
Inoltre il venditore si appoggia ad uno studio tecnico che tramite Architetto/Geometra si prendono in carico di accatastare l'immobile e presentare il progetto e varianti in comune.

A questo punto non so cosa avrei dovuto controllare, mi sembra evidente che ci sia un vizio di forma e sia stata perpretata nei miei confronti una truffa.

Ti dirò di più l'acquisto di quell'alloggio è avvenuto in primis rispetto a tutti gli altri condomini, la cubatura di cui parli era scarsa , infatti il palazzo dispone di 2 mansarde che sarebbero state considerate "locali di sgombero".
Cosi non è stato l'impresario ha accatastato e presentato in ufficio urbanista una mansarda per se , escludendo la mia mansarda .

Sicuramente ci sono delle copartecipazioni a questa truffa dato che Agenzia / Impresario / Geometri hanno lavorato congiuntamente , sui documenti in mio possesso è presentato un alloggio composto come ho citato nel primo post.

Spero che la cosa sia risolvibile dato che nelle stesse condizioni c'e' l'alloggio nel palazzo gemello e vi sono delle discrepanze tra progetto Urbanistico e la realtà.

 

[irma]

In sostanza l'atto descrive un'immobile, garantito come conforme:

Ingresso Living Soggiorno , Cucina , Bagno e ripostiglio al piano terzo e al piano quarto mansardato di 2 camere da letto , bagno e sgabuzzino

, mentre il piano mansardato è risultato autorizzato come locale di sgombero. Se è così potresti rivalerti sul costruttore/venditore...dopo aver fatto le seguenti considerazioni:

Nel momento in cui il sottoscritto aveva stipulato la scrittura privata il progetto in comune era sottoposto a Variante

La variante era stata chiesta per trasformare il locale di sgombero in zona notte e poi non è stata concessa (magari perchè nel tuo comune occorre un'altezza superiore a m 2,40 per essere abitabile) oppure al rogito non erano ancora finiti i lavori/pagati gli oneri e ti sei preso la responsabilità di finirli tu?

...Emette il certificato però attenendosi ai disegni depositati in ufficio urbanistica e non controllando anche il catasto

Hai verificato cosa riporta il certificato di agibilità? ....per ottenerlo bisogna consegnare la documentazione catastale.

 

[Wolf1977]

Bene Irma , si ! sia l'atto che la scrittura privata descrivono l'alloggio come "unità abitativa" e non parlano di locali di sgombero.
La variante è stata chiesta per delle modifiche in corso d'opera , tali modifiche dipendono da richieste di acquirenti e modifiche legate prettamente al venditore che ha richiesto di modificare il progetto originale per variazioni agli alloggi .
La scrittura privata è avvenuta in corso d'opera , ma come dichiaravo prima la parte venditrice descrive i locali come abitazione composta da ....
Il rogito è avvenuto al termine del cantiere , quindi immagino che le varianti fossero state approvate da molto tempo.
Il certificato di agibilità / abitabilità non è in mio possesso , i controlli che ho effettuato sono dovuti a mansarde affittate in nero dall'Impresario (ovvero i locali di sgombero confinanti il mio alloggio) e per verificare proprio l'abitabilità.
Comunque il certificato di abitabilità rientra nel discorso normativo per la compravendita di immobili , ancor più dopo il 2009 come ti dicevo !
Tale onere è a carico della parte Venditrice che dichiara di vendere un alloggio conforme a quanto descritto nell'atto.

L'altezza di 2.40 m è l'altezza media minima per richiedere l'abitabilità nel mio comune , di questo me ne sono accertato direttamente dal Geometra / Amministratore del mio condominio.