Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[lupin3]

Cmq non scherzo. .. non è possibile organizzare un incontro tra rappresentanti di questo forum esperti del settore (santi. Iteleo cesco etc..) con il nuovo capo dell'urbananistica per parlare e chiarire tutti questi aspetti..? È fantascienza?

 

[antari]

@iteleo , concordo con te che, ovviamente, il prezzo al mq di un terreno per il quale è consentito un maggior indice di costruzione, in termini di mc realizzabili, vale di più ed è per questo che, giustamente, viene utilizzato il mc come unità di misura per la stima del valore venale, rendendo quest’ultimo indipendente dall’effettivo indice di costruzione.

Non posso, invece, concordare con il giudizio di professionalità sull’operato del comitato interno del Comune che ha prodotto gli allegati alla Delibera 40/2016 contenenti le stime del valore venale a mc, senza sottoporlo ad una verifica, sia pur di primo approccio come quella fatta da @boccio e da me.

Infatti, i più vecchi, come me, si ricordano che ai tempi delle elementari si utilizzava la famosa “prova del 9” per verificare se il risultato di un’operazione aritmetica fosse corretto o meno e questo si può fare molto semplicemente con il “conto della serva” sopra citato, utilizzando i dati estratti da Convenzioni associate ad interventi edilizi tipici (Es.: palazzi da 6 piani), per non considerare i casi più rari di villette a schiera da 2 piani (con valore venale a mq, ovviamente, più basso), oppure i casi di torri da 20 e più piani (con valore venale a mq, ovviamente, più alto). Francamente andare a giudicare “professionale” e giustificare uno studio che ha come risultato un prezzo di 1.324,82 €/mq (quello che ho calcolato io per un intervento edilizio con un palazzo tipico di 6 piani) o peggio di 2.500,00 €/mq (quello che ha calcolato @boccio) mi sembra piuttosto arduo, soprattutto se lo confrontiamo con il prezzo a mq di un posto auto scoperto ai PARIOLI (intervallo da 1.350,00 €/mq a 2.000,00 €/mq), poiché sfido chiunque a sostenere che i PdZ siano stati realizzati in zone che, anche nei casi in cui si siano sviluppati al meglio, abbiano lo stesso valore di mercato di quella citata!

Inoltre, non sono del tutto sicuro che le stime deliberate in passato per i 14 PdZ già ammessi alla Trasformazione in Diritto di Proprietà abbiano generato un danno erariale, poiché, se si ripete il solito “conto della serva”, utilizzando le stime precedentemente riportate nella Delibera n. 297/2012, rivalutate con l’indice ISTAT come previsto dal comma 48 dell’art. 31 della Legge 448/98, per lo stesso caso di esempio sopra riportato, si ottiene un valore di 496,55 €/mq, che mi pare in linea con i prezzi più alti dei terreni edificabili che si possono trovare con una ricerca su Internet. Pertanto, a mio parere, non sono le precedenti delibere ad aver generato un Danno Erariale (salvo per gli eventuali sconti aggiuntivi concessi in alcuni casi sui quali si potrebbe discutere), ma è l’ultima Delibera 40/2016 a generare un vero DANNO, ma questa volta ai cittadini con un indebito arricchimento del Comune (la parola giusta sarebbe “speculazione”). A questo proposito concordo con @iteleo il quale, giustamente, rileva il fatto che “i nostri soldi andranno a pagare la retribuzione di risultato dei dirigenti del Dipartimento di urbanistica che attribuiscono alla Sentenza la colpa di tutto e non alla loro incapacità”, invece di impiegarli “per fare scuole, servizi nei nostri quartieri periferici”.

Santi60 FOR PRESIDENT all'urbanistica , mandassero a casa tutte le persone INCOMPETENTI.......

 

[antari]

Quoto sempre di più un incontro tra Bernini e santi60

MAGARI !!!!

 

[Giuseppe Di Piero]

Una domanda per Di Pietro: visto che per i 14 PdZ hanno rivisto le stime al rialzo, è oramai chiaro a tutti che i precedenti Amministratori, Dirigenti urbanistica passati e attuali (per non aver fatto gli aggiornamenti prezzi) hanno causato un danno erariale al Comune in quanto chi ha riscattato in passato lo ha fatto a prezzi non congrui. Un bell'esposto alla Procura per danno erariale e informativa ai giornali?

Sono d'accordo con te! Lo vogliamo fare insieme?

 

[Santi60]

Sono d'accordo con te! Lo vogliamo fare insieme?

Non sono molto d'accordo. Se c'è un esposto da fare alla procura non è per danno erariale o perché chi ha riscattato in passato lo abbia fatto ad un corrispettivo troppo basso, poiché dai semplici calcoli ("della serva") indicati nei precedenti post, risulta che i corrispettivi del passato erano in linea con valori venali più che accettabili. Il problema sarebbe quello del corrispettivo attuale, secondo la Delibera 40/2016, che è TROPPO ALTO ed è un vero sopruso contro gli attuali detentori del Diritto di Superfice che, notoriamente, non sono grandi magnati dell'industria o calciatori, ma persone che si guadagnano un modesto stipendio lavorando duro tutti i giorni e, francamente, pretendere che paghino un prezzo troppo alto per rimpinguare casse che non si sa bene che fine faranno, mi sembra proprio qualcosa di indecente oltre che profondamente ingiusto!

 

[iteleo]

Non ti volevo liquidare ma era stato già trattato.
Ti riassumo quello che ho capito.
La questione sui mq e mc:
Se il Comune ti assegna un terreno di 1000 mq e ti attribuisce un coeffinciente di costruzione basso tu costruisci una casa di un piano per cui il valore del terreno a mq è basso.
Se invece ti da la possibilità di costruire un grattacielo di 90 piani il tuo terreno a mq vale moltissimo.
Quindi bisogna vedere la volumetria concessa, ovvero i mc virtuali peraltro (non effettivi), che il Comune all'atto della convezione originaria ha assegnato alla Cooperativa o impresa costruttrice.

Questione costo terreno è.
Il Comune espropria un terreno e lo paga di solito ad un valore non di mercato. Di solito sono terreni agricoli che poi vengono resi edificabili dal Comune stesso.
Ora il valore dei terreni agricoli quando diventano edificabili cresce, e cresce ancora se il PdZ si sviluppa, se arriva la metro e così via.
Quindi il Comune con questa operazione fa un'operazione di cassa poichè paga poco ai proprietari dei terreni e rivende a molto a noi della 167.
Inoltre il valore venale che si pagherà per affrancarsi, con l'esclusione dei 14 PdZ, è provvisorio perchè attendono la completa lottazzazione del PdZ per far crescere i prezzi e i successivi proprietari dovranno integrare, a fine lottazzazione, il costo di affrancamento/riscatto.
Nella Convenzione originaria con il Comune trovi il costo pagato al Comune come esproprio. Nel mio caso, per i miei millessimi ho pagato circa 20 euro al mc, solo di esproprio (senza OO.UU., completamente pagati dalla Cooperativa), a fronte dei 150 euro stimati ora dalla delibera 40.
Il catasto di Roma fa delle stime, a pagamento, del costo dei terreni ma il Comune, dovendo pagare tale servizio, li ha stimati con una comitato interno il cui metodo e risultanze sono compiuitamente indicati nella delibera 40.
Non so se vi un esperto tra noi che possa dare una valutazione sul lavoro di calcolo fatto ma, a naso, mi è sembrato, almeno questo, professionale.

Anche in questo caso se qualcosa non va nel metodo di calcolo l'unica strada è il ricorso al TAR ma i tempi stanno per scadere.
Inoltre vi è un principio non rispettato in questo approccio: Il Comune ci guadagna nella vendita dei terreni per cui almeno impiegasse tali soldi per fare scuole, servizi nei nostri quartieri periferici.
Invence i nostri soldi andranno a pagare la retribuzione di risultato dei dirigenti del Dipartimento di urbanistica che attribuiscono alla Sentenza la colpa di tutto e non alla loro incapacità.
Una domanda per Di Pietro: visto che per i 14 PdZ hanno rivisto le stime al rialzo, è oramai chiaro a tutti che i precedenti Amministratori, Dirigenti urbanistica passati e attuali (per non aver fatto gli aggiornamenti prezzi) hanno causato un danno erariale al Comune in quanto chi ha riscattato in passato lo ha fatto a prezzi non congrui. Un bell'esposto alla Procura per danno erariale e informativa ai giornali?
Al Comune è stato recentemente condannato un Dirigente comunale a pagare 240.000 euro per aver concesso le spiagge ad Ostia a un prezzo irrisorio.
Cosa si aspetta a fare la stessa cosa per chi ha concesso quasi "a gratise" i 14 PdZ?

Non sono molto d'accordo. Se c'è un esposto da fare alla procura non è per danno erariale o perché chi ha riscattato in passato lo abbia fatto ad un corrispettivo troppo basso, poiché dai semplici calcoli ("della serva") indicati nei precedenti post, risulta che i corrispettivi del passato erano in linea con valori venali più che accettabili. Il problema sarebbe quello del corrispettivo attuale, secondo la Delibera 40/2016, che è TROPPO ALTO ed è un vero sopruso contro gli attuali detentori del Diritto di Superfice che, notoriamente, non sono grandi magnati dell'industria o calciatori, ma persone che si guadagnano un modesto stipendio lavorando duro tutti i giorni e, francamente, pretendere che paghino un prezzo troppo alto per rimpinguare casse che non si sa bene che fine faranno, mi sembra proprio qualcosa di indecente oltre che profondamente ingiusto!

Chiederò a un ex dirigente, silurato in quanto non vincitore di concorso, dell'Agenzia del territorio di Roma di dare un' occhiata ai calcoli.
Mi mandate i valori veniali dei 14 PdZ ante delibera Tronca?

 

[Giuseppe Di Piero]

Non sono molto d'accordo. Se c'è un esposto da fare alla procura non è per danno erariale o perché chi ha riscattato in passato lo abbia fatto ad un corrispettivo troppo basso, poiché dai semplici calcoli ("della serva") indicati nei precedenti post, risulta che i corrispettivi del passato erano in linea con valori venali più che accettabili. Il problema sarebbe quello del corrispettivo attuale, secondo la Delibera 40/2016, che è TROPPO ALTO ed è un vero sopruso contro gli attuali detentori del Diritto di Superfice che, notoriamente, non sono grandi magnati dell'industria o calciatori, ma persone che si guadagnano un modesto stipendio lavorando duro tutti i giorni e, francamente, pretendere che paghino un prezzo troppo alto per rimpinguare casse che non si sa bene che fine faranno, mi sembra proprio qualcosa di indecente oltre che profondamente ingiusto!

Nei tuoi calcoli hai fatto la prova del nove anche in riferimento all'incidenza del valore del terreno sul valore del fabbricato?

 

[Giuseppe Di Piero]

Non sono molto d'accordo. Se c'è un esposto da fare alla procura non è per danno erariale o perché chi ha riscattato in passato lo abbia fatto ad un corrispettivo troppo basso, poiché dai semplici calcoli ("della serva") indicati nei precedenti post, risulta che i corrispettivi del passato erano in linea con valori venali più che accettabili. Il problema sarebbe quello del corrispettivo attuale, secondo la Delibera 40/2016, che è TROPPO ALTO ed è un vero sopruso contro gli attuali detentori del Diritto di Superfice che, notoriamente, non sono grandi magnati dell'industria o calciatori, ma persone che si guadagnano un modesto stipendio lavorando duro tutti i giorni e, francamente, pretendere che paghino un prezzo troppo alto per rimpinguare casse che non si sa bene che fine faranno, mi sembra proprio qualcosa di indecente oltre che profondamente ingiusto!

Aggiungo che in alcuni PDZ, la trasformazione erroneamente è stata fatta senza richiedere nessun corrispettivo, pertanto quelle convenzioni di "Trasformazione in proprietà" rischiano di essere dichiarate nulle.

 

[antari]

[

Aggiungo che in alcuni PDZ, la trasformazione erroneamente è stata fatta senza richiedere nessun corrispettivo, pertanto quelle convenzioni di "Trasformazione in proprietà" rischiano di essere dichiarate nulle.

Giuseppe Di Piero puoi dirci quali sono questi piani di zona ? grazie

 

[Nicestar]

Anche in questo caso se qualcosa non va nel metodo di calcolo l'unica strada è il ricorso al TAR ma i tempi stanno per scadere.
Inoltre vi è un principio non rispettato in questo approccio: Il Comune ci guadagna nella vendita dei terreni per cui almeno impiegasse tali soldi per fare scuole, servizi nei nostri quartieri periferici.
Invence i nostri soldi andranno a pagare la retribuzione di risultato dei dirigenti del Dipartimento di urbanistica che attribuiscono alla Sentenza la colpa di tutto e non alla loro incapacità.
Una domanda per Di Pietro: visto che per i 14 PdZ hanno rivisto le stime al rialzo, è oramai chiaro a tutti che i precedenti Amministratori, Dirigenti urbanistica passati e attuali (per non aver fatto gli aggiornamenti prezzi) hanno causato un danno erariale al Comune in quanto chi ha riscattato in passato lo ha fatto a prezzi non congrui. Un bell'esposto alla Procura per danno erariale e informativa ai giornali?
Al Comune è stato recentemente condannato un Dirigente comunale a pagare 240.000 euro per aver concesso le spiagge ad Ostia a un prezzo irrisorio.
Cosa si aspetta a fare la stessa cosa per chi ha concesso quasi "a gratise" i 14 PdZ?

Chiederò a un ex dirigente, silurato in quanto non vincitore di concorso, dell'Agenzia del territorio di Roma di dare un' occhiata ai calcoli.
Mi mandate i valori veniali dei 14 PdZ ante delibera Tronca?

Ti invio i precedenti valori dei 14 piani. Saluti