Sentenza n. 18135 del 16/09/2015

[antari]

In genere in A3.
Ma dipende dai Comuni.

Ma questa non è un'altra INGIUSTIZIA a scapito dei cittadini ? Se i PDZ sono in EDILIZIA ECONOMICA E POPOLARE perché vengono accatastati A2 e non A3 ? ma non esiste una legge in materia? praticamente paghiamo più tasse di quelle che dovremmo pagare ........Mi auguro che Berdini sistemi tutte queste INGIUSTIZIE

 

[Santi60]

Grazie @iteleo . Vedo cosa riesco a metter giù durante il fine settimana ...

Comunque, per la cronaca, qualche giorno fa un mio conoscente che abita nel mio stesso pdz sbloccato, si è recato al dipartimento per presentare la domanda di trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà, perché vuole vendere casa.

Gli hanno detto che, per vendere, non deve fare la trasformazione, bensì l'affrancazione, e gli hanno dato il relativo modulo.

Giudica un po' tu...

Se ha fretta di vendere e la Convenzione originaria del Diritto di superficie è più vecchia di 20 anni, probabilmente, sarebbe il caso che il tuo conoscente presentasse entrambe le domande (si tratta comunque di pre-adesione per la Trasformazione e non un'accettazione a priori).
Poi, una volta ottenute le risposte con i conteggi, farsi confermare quale bozza di Convenzione il Comune vorrebbe utilizzare per la Trasformazione e verificarne, con un legale, gli effetti. A quel punto potrebbe prendere una decisione supportata da dati certi.
In altre parole se il Comune, per caso, dovesse confermare la bozza della delibera 54/2003 (anche perché non ce ne sono altre e tale delibera, almeno ufficialmente, non è MAI stata abrogata), a mio avviso, il Comune come potrebbe pretendere anche l'Affrancazione se l'unica bozza di trasformazione attualmente disponibile include la decadenza di tutti i vincoli dopo i famosi 20 anni?
Certo per i Funzionari del Comune è più facile portare avanti la posizione dell'Affrancazione per la quale le Delibere 33/2015 e 40/2016 hanno ormai definito tutti i dettagli, lasciando poi aperta la questione della Trasformazione con la possibilità di ricavarci indebitamente altri soldi, ma il tuo conoscente si è posto la domanda di cosa ne pensa il futuro acquirente?
Quest'ultimo sarebbe disposto ad acquistare, a prezzo di mercato, un appartamento in Diritto di Superficie alla luce di questa situazione ingarbugliata?
Fossi in lui, quantomeno, chiederei uno sconto per pagare, in futuro, la Trasformazione.

 

[Santi60]

Comunque farei notare che tra le due cose l'affrancazione costa di meno, quindi x chi non ha fatto ancora la trasformazione conviene decisamente la seconda...

Dai conti che ho fatto, per i 14 PdZ di cui era stata già deliberata la Trasformazione, quest'ultima costa molto meno dell'Affrancazione, poiché c'è un abbattimento del 50% invece del 15% (che fra l'altro si applica solo in assenza di Mutuo agevolato concesso ai tempi del primo acquisto).

 

[Danicuccu]

Dai conti che ho fatto, per i 14 PdZ di cui era stata già deliberata la Trasformazione, quest'ultima costa molto meno dell'Affrancazione, poiché c'è un abbattimento del 50% invece del 15% (che fra l'altro si applica solo in assenza di Mutuo agevolato concesso ai tempi del primo acquisto).

Se ci basiamo su quello che afferma la delibera 40 non è come dici. Ovvero non basterebbe trasformare per eliminare il vincolo anche passati i 20 anni. Ergo pagheresti comunque l affrancazione....

 

[robert50]

Cari amici di questo forum, è ora di mettere alla prova i" cittadini " Raggi e Berdini che governano la nostra città. Devono risolvere l'allucinante situazione che si è determinata a Roma riguardo l' edilizia economica/popolare( speriamo che già la conoscano).Devono sapere che l'inerzia dell' Amministrazione comunale relativa alla soluzione della problematica del vincolo del prezzo imposto determina ,con il blocco delle compravendite degli alloggi sottoposti al vincolo sopracitato ,un vantaggio per chi può disporre di abitazioni sul libero mercato cioè i costruttori che possiedono grazie a favori delle passate Amministrazioni un patrimonio ancora invenduto.Gli amici che frequentano i social del movimento 5 s sono invitati a sensibilizzare i cittadini che ora hanno responsabilità di governo della nostra città.

 

[Santi60]

Se ci basiamo su quello che afferma la delibera 40 non è come dici. Ovvero non basterebbe trasformare per eliminare il vincolo anche passati i 20 anni. Ergo pagheresti comunque l affrancazione....

Quello che ho scritto si riferisce a quando indicato proprio nella Delibera 40/2016 dove, limitatamente alla Trasformazione del Diritto di Superficie dei 14 PdZ già deliberati in passato, c'è un abbattimento del 50% nella formula di calcolo del corrispettivo da versare che non vale, invece, per l'Affrancazione, dove si parla solo di un abbattimento del 15% che, per altro, si annulla in caso di intervento immobiliare con finanziamento agevolato. Questo vale anche per i 14 PdZ già trasformabili in Diritto di proprietà.

La questione dell'incertezza della Delibera 40, non riguarda il calcolo dei corrispettivi nei due casi di Trasformazione o di Affrancazione a cui mi riferivo nel mio precedente post, ma proprio nella frase in cui definisce, anche nel caso di Affrancazione del vincolo del prezzo massimo, una quota minima del 30% del corrispettivo anzidetto (quello senza l'abbattimento del 50%) anche quando la Convenzione in diritto di proprietà fosse già scaduta (cioè siamo oltre 20 anni).
La confusione è proprio legata al fatto che non viene definita con precisione, nella Delibera 40/2016, di quale Convenzione in diritto di proprietà si stia parlando e cioè si hanno 3 casi di interpretazione:

1. La Convenzione originaria ai sensi dell'art. 35 della Legge 865/1971 (che oltre alla concessione in Diritto di Superficie, consente anche la concessione in Diritto di Proprietà vincolata);
2. La Convenzione integrativa di Trasformazione da Diritto di Superficie a Diritto di Proprietà ai sensi del comma 46 dell'art. 31 della Legge 448/98, che fa riferimento alla Convenzione di cui all'articolo 8, commi primo, quarto e quinto, della legge 28 gennaio 1977, n. 10 (successivamente sostituita da un'alta Legge che al momento non ricordo;
3. Entrambe.

L'interpretazione dei Funzionari del Comune è il caso (3), cioè quello più estensivo che farebbe incassare di più (cioè sia Trasformazione che Affrancazione), ma leggendo bene la Sentenza n. 18135 del 16/09/2015: "Un'ulteriore distinzione deve ravvisarsi tra le convenzioni L. n. 865 del 1971, ex art. 35 e quelle L. 28 gennaio 1977, n. 10, ex artt. 7 e 8 (Norme per la edificabilità dei suoli), non pertinenti, nella specie). Solo per le seconde il titolare di alloggio su concessione edilizia rilasciata con contributo ridotto non è obbligato a rispettare, in sede di vendita, il prezzo stabilito dalla convenzione- tipo approvata dalla regione, ai sensi della L. n. 10 del 1977, art. 7", il caso da considerare nella Delibera 40/2016 sarebbe solo il caso (1) dato che la Sentenza esclude il caso (2).
Il problema qui è farlo capire ai "Funzionari" del Comune di Roma che leggono questa benedetta sentenza a loro convenienza!

 

[antari]

Quello che ho scritto si riferisce a quando indicato proprio nella Delibera 40/2016 dove, limitatamente alla Trasformazione del Diritto di Superficie dei 14 PdZ già deliberati in passato, c'è un abbattimento del 50% nella formula di calcolo del corrispettivo da versare che non vale, invece, per l'Affrancazione, dove si parla solo di un abbattimento del 15% che, per altro, si annulla in caso di intervento immobiliare con finanziamento agevolato. Questo vale anche per i 14 PdZ già trasformabili in Diritto di proprietà.

La questione dell'incertezza della Delibera 40, non riguarda il calcolo dei corrispettivi nei due casi di Trasformazione o di Affrancazione a cui mi riferivo nel mio precedente post, ma proprio nella frase in cui definisce, anche nel caso di Affrancazione del vincolo del prezzo massimo, una quota minima del 30% del corrispettivo anzidetto (quello senza l'abbattimento del 50%) anche quando la Convenzione in diritto di proprietà fosse già scaduta (cioè siamo oltre 20 anni).
La confusione è proprio legata al fatto che non viene definita con precisione, nella Delibera 40/2016, di quale Convenzione in diritto di proprietà si stia parlando e cioè si hanno 3 casi di interpretazione:

1. La Convenzione originaria ai sensi dell'art. 35 della Legge 865/1971 (che oltre alla concessione in Diritto di Superficie, consente anche la concessione in Diritto di Proprietà vincolata);
2. La Convenzione integrativa di Trasformazione da Diritto di Superficie a Diritto di Proprietà ai sensi del comma 46 dell'art. 31 della Legge 448/98, che fa riferimento alla Convenzione di cui all'articolo 8, commi primo, quarto e quinto, della legge 28 gennaio 1977, n. 10 (successivamente sostituita da un'alta Legge che al momento non ricordo;
3. Entrambe.

L'interpretazione dei Funzionari del Comune è il caso (3), cioè quello più estensivo che farebbe incassare di più (cioè sia Trasformazione che Affrancazione), ma leggendo bene la Sentenza n. 18135 del 16/09/2015: "Un'ulteriore distinzione deve ravvisarsi tra le convenzioni L. n. 865 del 1971, ex art. 35 e quelle L. 28 gennaio 1977, n. 10, ex artt. 7 e 8 (Norme per la edificabilità dei suoli), non pertinenti, nella specie). Solo per le seconde il titolare di alloggio su concessione edilizia rilasciata con contributo ridotto non è obbligato a rispettare, in sede di vendita, il prezzo stabilito dalla convenzione- tipo approvata dalla regione, ai sensi della L. n. 10 del 1977, art. 7", il caso da considerare nella Delibera 40/2016 sarebbe solo il caso (1) dato che la Sentenza esclude il caso (2).
Il problema qui è farlo capire ai "Funzionari" del Comune di Roma che leggono questa benedetta sentenza a loro convenienza!

potrebbe essere interessante un Tuo incontro con Berdini magari il problema lo capisce e lo risolve

 

[Santi60]

potrebbe essere interessante un Tuo incontro con Berdini magari il problema lo capisce e lo risolve

Se Berdini vuole sono a disposizione, fra l'altro, almeno dal punto di vista professionale, siamo anche colleghi ...

 

[boccio]

A i più esperti vorrei porre un quesito o meglio far fare una riflessione che credo non sia mai stata fatta nei precedenti post a riguardo dei valori venali della delibera 40.
Essendo totalmente ignorante in materia ho fatto il così detto: “calcolo della serva”, così si dice a Roma, partendo dal valore venale al mc, della delibera, moltiplicato bla bla bla tutta la solita formula ottengo che il valore totale dell’area è di 2.500.000€ ed il terreno, dove è edificato l’edifici, è di 1.000 mq deduco che quel terreno dovrebbe valere 2.500€ al mq ma non vi sembra assurdo? O io sono proprio ignorante e magari cretino?
Grazie per la vostra attenzione.

 

[Santi60]

A i più esperti vorrei porre un quesito o meglio far fare una riflessione che credo non sia mai stata fatta nei precedenti post a riguardo dei valori venali della delibera 40.
Essendo totalmente ignorante in materia ho fatto il così detto: “calcolo della serva”, così si dice a Roma, partendo dal valore venale al mc, della delibera, moltiplicato bla bla bla tutta la solita formula ottengo che il valore totale dell’area è di 2.500.000€ ed il terreno, dove è edificato l’edifici, è di 1.000 mq deduco che quel terreno dovrebbe valere 2.500€ al mq ma non vi sembra assurdo? O io sono proprio ignorante e magari cretino?
Grazie per la vostra attenzione.

@boccio In effetti mi sembra una considerazione importante. Ora che mi hai fatto venire il dubbio, ho ricontrollato il foglio excel che ho preparato per fare qualche calcolo preliminare del corrispettivo per Trasformazione o Affrancazione e, nel caso del terreno dove è stato costruito il mio appartamento, utilizzando il valore venale specificato nella Delibera 40/2016, già ridotto secondo i vari coefficienti e sottraendo il corrispettivo pagato, a suo tempo, dall'Impresa costruttrice rivalutato con ISTAT, in pratica utilizzando la formula della stessa Delibera 4/2016, viene fuori un corrispettivo totale di € 5.866.261,96, considerando una superficie totale di 8.529 mq (valore riportato nella Convenzione di cessione del Diritto di Superficie), si ottiene un corrispettivo al mq di ben 687,80 €/mq !
Non ho mai comprato un terreno edificabile a Roma, comunque, da una ricerca su Internet, ho trovato, per terreni edificabili a Roma, cifre variabili nell'intervallo da 100 a 500 €/mq (potrei anche sbagliarmi e forrse qualche esperto potrebbe darci qualche informazione a riguardo), ma, in effetti, 687,80 €/mq mi sembra piuttosto elevato.
Alla fine il vero "Speculatore" sembrerebbe il Comune di Roma che, salvo conferma da esperti nel campo delle vendite dei terreni edificabili, cerca di vendere terreni a prezzi ben più alti del mercato!