Passaggio pedonale condominiale con box sottostanti

[Arcax]

Ciao,
Il passaggio pedonale pavimentato di un condominio, praticamente lo spazio che i condomini attraversano a piedi per arrivare al portone di ingresso, fa da tetto ad alcuni garage posti al primo sottopiano del palazzo adiacente.

Si sono verificate delle infiltrazioni per cui nei box al sottopiano c'è umidità.
Circa la ripartizione delle spese, si può applicare la regola (1/3 e 2/3) che si applica nel caso di terrazze a livello? In alternativa come si ripartisce?
Grazie

 

[Giuseppe Di Massa]

Ciao,
Il passaggio pedonale pavimentato di un condominio, praticamente lo spazio che i condomini attraversano a piedi per arrivare al portone di ingresso, fa da tetto ad alcuni garage posti al primo sottopiano del palazzo adiacente.

Si sono verificate delle infiltrazioni per cui nei box al sottopiano c'è umidità.
Circa la ripartizione delle spese, si può applicare la regola (1/3 e 2/3) che si applica nel caso di terrazze a livello? In alternativa come si ripartisce?
Grazie

Credo sia una domanda molto specifica, difficile esprimersi perchè dipende probabilmente da vari elementi (ad es regolamento di condominio, se box e cortile sono stati fatti nello stesso momento o i box dopo, normative e usi locali ecc), è una domanda a cui può rispondere più efficacemente l'amministratore o comunque un amministratore esperto della tua zona che conosca il palazzo o possa accedere ai documenti.

 

[davideboschi]

si può applicare la regola (1/3 e 2/3)

Se il regolamento di condominio o altre disposizioni non prevedoo diversamente, direi di sì.
1/3 per chi usufruisce della funzione di calpestio
2/3 per chi usufruisce della funzione di copertura.
Ovviamente, chi usufruisce di entrambe le funzioni, si becca entrambe le quote.

 

[benedetto marco]

Essendo un viale d'accesso condominiale con box al piano inferiore , i costi della parte superiore ( massetto , impermeabilizzazione , pavimentazione ecc. ) , devono essere sostenuti da tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà .Quelli della parte inferiore ( intonaco , tinteggiatura ecc. ) dai condomini in cui quella parte serve da copertura ,
come previsto dall'art. 1125 c.c.

 

[davideboschi]

come previsto dall'art. 1125 c.c.

L'art. 1125 è per i solai che dividono due appartamenti. Qui si parla invece di una copertura calpestabile, ossia di un lastrico solare. In parole povere, ripara dalle intemperie, e ci si cammina pure sopra.

Si applica quindi l'art. 1126, cioè 1/3 a chi calpesta e 2/3 a chi è coperto, come nel mio post precedente. E senza distinzione tra pavimento, impermeabilizzazione, intonaco, elementi strutturali.

Sempre (come da mio post precedente) che il regolamento di condominio o altre disposizioni non prevedano diversamente.

 

[benedetto marco]

In materia di principio secondo cui qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale d'accesso all'edificio condominiale , che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva , ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art 1126 c.c. ma si deve procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c. il quale accolla per intero le spese relative a chi con l'uso ne determina il deterioramento .

 

[davideboschi]

Sarebbe così se si trattasse di rifare solo la pavimentazione deteriorata.

In questo caso si tratta di infiltrazioni, quindi la funzione interessata è quella di copertura e protezione (a vantaggio di chi sta sotto). La causa, poi, non è il continuo uso come passaggio: il deterioramento è dovuto al tempo, alle intemperie e ad eventuali eventi naturali (lo stesso movimento dell'edificio, ad esempio).
Inoltre, poiché la pavimentazione non è da sostituire, ma va rimossa per poter rifare l'impermeabilizzazione, anche le rimozione e la rimessa in opera andrebbero divisi come sopra. Salvo che si decida per un rinnovo per altre ragioni non legate a questi lavori (estetica), nel qual caso l'acquisto del materiale sarebbe a carico solo di chi calpesta.

Quindi rimango della mia opinione: si applica l'art. 1126.

Comunque se la vedranno in assemblea. Gli argomenti per sostenere le loro tesi li hanno.

 

[benedetto marco]

Sarebbe così se si trattasse di rifare solo la pavimentazione deteriorata.

In questo caso si tratta di infiltrazioni, quindi la funzione interessata è quella di copertura e protezione (a vantaggio di chi sta sotto). La causa, poi, non è il continuo uso come passaggio: il deterioramento è dovuto al tempo, alle intemperie e ad eventuali eventi naturali (lo stesso movimento dell'edificio, ad esempio).
Inoltre, poiché la pavimentazione non è da sostituire, ma va rimossa per poter rifare l'impermeabilizzazione, anche le rimozione e la rimessa in opera andrebbero divisi come sopra. Salvo che si decida per un rinnovo per altre ragioni non legate a questi lavori (estetica), nel qual caso l'acquisto del materiale sarebbe a carico solo di chi calpesta.

Quindi rimango della mia opinione: si applica l'art. 1126.

Comunque se la vedranno in assemblea. Gli argomenti per sostenere le loro tesi li hanno.

 

[benedetto marco]

il deterioramento della pavimentazione e la causa delle infiltrazioni

 

[davideboschi]

Mi spiace ma sei lontano dal vero.
Sotto la pavimentazione c'è il massetto, sotto il massetto l'impermeabilizzante (guaina bituminosa, strato di bitume o prodotto analogo, al giorno d'oggi ce ne sono a bizzeffe) che è quello che impedisce le infoltrazioni.

La pavimantazione non impedisce le infltrazioni, né nuova né usurata.