A/3 ed A/4 in unica unità abitativa

[marcanto]

se non è proprio possibile fare la fusione delle due unità,

Supponendo che per giungere allo stato attuale deve cose siano stati fatti tutti i passaggi in modo regolare....come già anticipato all'inizio
"la fusione delle 2 unità, ... a monte dovranno avere la stessa categoria catastale"

Ma hanno categoria A/3 e A/4, quindi il problema è questo e fatto salvo presenza di altro.

 

[marcanto]

La pratica edilizia per il cambio d'uso della cantina, a mio parere, deve già interessare tutto l' immobile altrimenti come fai a trasformare una cantina in camera senza un bagno, un soggiorno, .....

Qui non ti seguo.
Esisteva unità principale e poi la cantina alla quale viene fatto cambio di destinazione d'uso (forse in modo regolare).
Le altre funzioni, bagno e soggiorno etcc, sono/erano già presenti nell'unità principale.

 

[Michela_]

Le altre funzioni, bagno e soggiorno etcc, sono/erano già presenti nell'unità principale.

Si, ma catastalmente ed urbanisticamente il vano A/4 non è collegato all’unità principale. Risultano due abitazioni in una di cui una sola dotata di bagno e cucina/soggiorno. Non so se mi spiego. Poi la planimetria (catastale per ora) rappresenta i due immobili collegati tra loro da una porta, unica porta di accesso al vano A/4. Non so se mi sono spiegata o mi sfugge qualcosa

 

[marcanto]

Quando alla cantina è stato fatto il cambio d'uso era di proprietà di soggetto differente dal proprietario della unità principale ?
Oppure il proprietario era già unico

 

[Michela_]

Oppure il proprietario era già unico

Tizio era proprietario dell’immobile principale quindi soggiorno con cucina, servizio e una camera. La parete del soggiorno confinava con un locale cantina (ampio locale) che è stato acquistato in un secondo momento, quindi è stata fatta un’apertura vano porta per collegare l’abitazione principale alla cantina. In seguito è stata fatta una sanatoria per opere interne già eseguite (il famoso vano porta che collega di fatto gli ambienti) è un quel momento è stato fatto anche il cambio di destinazione d’uso da cantina a A/4.

 

[Jan80]

L'importante è che la sanatoria contenga sia le opere murarie (nuova porta) che l' aumento di superficie utile (trasformazione della cantina in camera).

Qui non ti seguo.
Esisteva unità principale e poi la cantina alla quale viene fatto cambio di destinazione d'uso (forse in modo regolare).

Nel senso che la pratica edilizia deve per forza comprendere il tutto e non solo il locale ex cantina

 

[marcanto]

Nel senso che la pratica edilizia deve per forza comprendere il tutto e non solo il locale ex cantina

E sono d'accordo, per questo indicavo
"Le altre funzioni, bagno e soggiorno etcc, sono/erano già presenti nell'unità principale."

Mentre sembrava che tu le ritenessi come funzioni da prevedere (aggiuntive) nella trasformazione della cantina in residenziale.
Mentre la cantina trasformata è uno spazio che integra e amplia una unità che già era autonomamente funzionale.

 

[marcanto]

Tizio era proprietario dell’immobile principale quindi soggiorno con cucina, servizio e una camera. La parete del soggiorno confinava con un locale cantina

Puntualizzo
Quindi unità principale e cantina erano dello stesso proprietario al momento della sanatoria/cambio d'uso + fusione.

Ma se così è....e dico SE!
Non si spiega perché si hanno 2 categorie catastali.
- principale A/3
- cantina trasformata A/4
Uno stato di questo tipo si è verificato solo se NON si è fatto come dice jan80

"che la sanatoria contenga sia le opere murarie (nuova porta) che l' aumento di superficie utile (trasformazione della cantina in camera)."
Oppure ...bhooo

 

[Bastimento]

documentazione dell'immobile, inclusa sanatoria

Non ci resta che cercare di capire il perché

come fai a trasformare una cantina in camera senza un bagno, un soggiorno, .....

Non so se mi sono spiegata o mi sfugge qualcosa

locale cantina (ampio locale) che è stato acquistato in un secondo momento,

Carissimi: questa discussione mi conferma nella mia convinzione che , almeno in un abbastanza recente passato, il catasto "digeriva" di tutto.
E questa volta propenderei (udite, udite....) nel convenire con Marcanto che in queste cose i geometri sono "abilissimi".

Perchè di questa situazione? Faccio una ipotesi: in questo modo il locale aggiunto avrà una rendita catastale tariffata ai fini IMU ecc ad una tariffa inferiore. Forse la pratica di fusione comportava maggiori spese: forse il condono riguarda la sola trasformazione d'uso, e non l'apertura della porta?

Vi racconto un caso simile:
Vecchio immobile forse ancora accatastato A4: viene adibito in parte come studio medico. In occasione di un riordino catastale, viene presentata a catasto la variazione in A10 del tutto: ciò ha fatto schizzare l'IMU. Protesta del proprietario, e susseguente modifica della pratica da parte del geometra:
Risultato: oggi l'immobile ha due sub: due stanze con bagno rimaste A10, le altre due senza bagno sono A4. Non credo si sia fatta alcuna pratica urbanistica. (sigh)

 

[marcanto]

Questo conferma (manco ve ne fosse bisogno) quanto diciamo da sempre:
Il catasto non comprova nulla ed è "qualificante" solo ai fini fiscali