Accesso con auto al sottopiano

[Arcax]

Ciao,
In un palazzo sono proprietario solo di una cantina. C è un sottopiano al quale si accede tramite cancello elettrico e tramite un portoncino adiacente al cancello elettrico (il cancello elettrico si utilizza per entrare con l auto e il portoncino per entrare a piedi).
Nel sottopiano ci sono box auto, posti auto e tramite una porta tagliafuoco si accede a un corridoio dove sono presenti le cantine.
Nel sottopiano non ci sono spazi comuni utili per lasciare l auto.
Il quesito è se posso o meno entrare con l auto, magari in 2, in modo che quando mi sposto a piedi nella cantina lasciando l auto ad esempio davanti ad un box uno rimane nell' auto e la sposta nel caso intralci la manovra ad altre auto che in quel momento possono accedere ai parcheggi del sottopiano.
Esiste un regolamento condominiale di tipo contrattuale che però non menziona questo aspetto.
Come bisogna ragionare per capire se il diritto ad entrare con l auto esiste o meno?
Grazie

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Di solito il problema nasce dal fatto che in questi nuovi condominii, si accede dalle cantine anche dal portone di ingresso principale del condominio, per cui alcuni condomini possono inalberarsi se i proprietari di sole cantine usano anche la corsia dei box o entrano con le auto. Io partirei dal presupposto che nessuna norma ha mai delimitato l'uso delle parti comuni, indicando di che proprietà esclusiva io debba essere proprietario. Tutte le norme e tutti i regolamenti fanno semplicemente riferimento alle parti comuni del condominio ed è sufficiente, secondo me, avere una cantina per poter accedervi, altrimenti ragionando al contrario il proprietario di una cantina (cosa un po' anomala, per la verità), non sarebbe un condomino, il che implica che non dovrebbe pagare spese. Siccome il risultato è assurdo, è evidente che si può entrare in auto, fare carico scarico, ma non certo lasciarla parcheggiata.

 

[francesca63]

è evidente che si può entrare in auto, fare carico scarico, ma non certo lasciarla parcheggiata.

Concordo, in generale.
Potrebbe essere un problema solo se le spese del cancello elettrico e del corsello di discesa non fossero mai state addebitate anche ai millesimi delle cantine.

 

[ingelman]

Tutte le norme e tutti i regolamenti fanno semplicemente riferimento alle parti comuni del condominio ed è sufficiente, secondo me, avere una cantina per poter accedervi

Non mi trovo pienamente d'accordo
In linea di diritto e di principio hai ragione ma quello che regolarizza l'aspetto delle ripartizioni delle spese è sempre il regolamento di condominio vigente anche ai fini delle spese di gestione/riparazione.

Nel sottopiano ci sono box auto, posti auto e tramite una porta tagliafuoco si accede a un corridoio dove sono presenti le cantine

Quindi tutto lascia pensare che esiste un accesso carrabile ed uno pedonale .....

Ovvio che se il regolamento di condominio concede l'accesso carrabile ai soli possessori dei box/rimesse auto consentendo, come giusto che sia. l'accesso alle cantine dalla sola porta frangifuoco pedonale ai proprietari delle cantine a tali regole bisogna attenerci ... pro e contro .... se si rompe il motore del cancello carrabile le spese di riparazione aspettano (potrebbero gravare) solo ai condomini aventi diritto di utilizzo.

I bcnc possono essere assoggettati a regole disciplinate nel regolamento di condominio anche in deroga a quello che dispone il c.c. riferito a quelle che sono le parti comuni o beni comuni non censibili.

A mio avviso ovviamente.

 

[Michela_]

Come bisogna ragionare per capire se il diritto ad entrare con l auto esiste o meno?

Semplice: se sei in possesso di una chiave/telecomando per aprire il cancello e contestualmente contribuisci alle spese per la manutenzione ed elettricità del corsello box, allora significa che puoi accedere da lì, sennò no.
Poi magari può essere che entri una volta o due perché magari stai traslocando, ma se fosse una volta a settimana o più, non è comunque normale perché a prescindere dall’essere in auto in 2, se stai ostacolando l’accesso ad un box qualcuno si può giustamente arrabbiare perché il corsello box è stato fatto per il transito e non per la sosta.
Quindi se non sei proprietario di un box non hai bisogno di accedere dal cancello carrabile. Di conseguenza non dovresti neanche essere in possesso della chiave/telecomando per accedervi.
Questo secondo me.

 

[davideboschi]

se fosse una volta a settimana o più, non è comunque normale perché a prescindere dall’essere in auto in 2, se stai ostacolando l’accesso ad un box qualcuno si può giustamente arrabbiare perché il corsello box è stato fatto per il transito e non per la sosta

Secondo me puoi usare lo spazio comune per tutto ciò che attiene l'utilizzo della cantina, incluso il carico / scarico di oggetti con l'ausilio di mezzi di trasporto (carriole, bici, ape, auto, eccetera), indipendentemente dalla frequenza con cui accedi.
Il concetto di "transito" può tranquillamente includere il tempo strettamente necessario per caricare - scaricare il mezzo.

Se qualcuno deve accedere al box, sposti il tuo mezzo e non per questo si deve arrabbiare. Sono spazi comuni, non suoi.
Se devono entrare in tre ciascuno nel proprio box, quello che ha il box in fondo si deve arrabbiare perché quelli davanti a lui devono aprire la basculante e fare manovra? Il corsello è di tutti, quindi se c'è una coda, che aspetti civilmente che gli altri civilmente finiscano. Se vuole il corsello suo, che si compri una casa indipendente.

 

[Arcax]

@ingelman @francesca63 @Michela_ @STUDIO DUCHEMINO @davideboschi

Ciao, avrei voluto modificare il post iniziale aggiungendo dei dettagli importanti su cui qualcuno giustamente ha fatto evidenza ma non so se è fattibile, specifico quindi di seguito.

Nei bilanci preventivi e consuntivi, alle cantine vengono attribuite le spese per il passo carrabile del cancello elettrico e anche per la manutenzione dello stesso (oltre alla corrente elettrica per movimentarlo, il contatore è unico per illuminazione e cancello).
Quindi direi che se pago posso utilizzare quello accesso.

Pensando al peggio potrebbe capitare che la maggioranza decida di escludermi da quelle spese. In quel caso che maggioranza servirebbe?
Rispecifico che esiste un regolamento contrattuale che non fa distinguo sull utilizzo dei cancelli tra proprietari di posti auto e proprietari di cantine.
Grazie

 

[davideboschi]

Se il regolamento è contrattuale, vincola tutti i condomini e può essere superato solo da una delibera unanime o da una modifica che però deve essere approvata all'unanimità. Questo perché il regolamento ha valore di contratto e un contratto non può essere modificato o derogato unilateralmente o, in caso di contratti tra più contraenti, solo da alcuni di essi, anche se sono la maggioranza.
Questo come premessa.

Poi bisognerebbe leggere bene la formulazione del regolamento, per vedere se lascia spazio a deroghe o interpretazioni.

Vale comunque il principio: UBI LEX VOLUIT, DIXIT. UBI NOLUIT, TACUIT.
Significa che quando una legge o un regolamento specifica alcune cose ma non altre, si deve presumere l'intenzione di chi l'ha scritta di non regolamentarle.

 

[francesca63]

Quindi direi che se pago posso utilizzare quello accesso.

Direi proprio di sì.
E non vedo perché qualcuno dovrebbe volertelo impedire, o anche solo pensare di questionare in merito

 

[Arcax]

bisognerebbe leggere bene la formulazione del regolamento, per vedere se lascia spazio a deroghe o interpretazioni.

Vale comunque il principio: UBI LEX VOLUIT, DIXIT. UBI NOLUIT, TACUIT.
Significa che quando una legge o un regolamento specifica alcune cose ma non altre, si deve presumere l'intenzione di chi l'ha scritta di non regolamentarle.

Nel regolamento il discorso degli accessi al sottopiano non è proprio menzionato, quindi appunto non è regolamentato.

So bene che a meno di avere l unanimità non si possono inserire modifiche/aggiunte al regolamento contrattuale.

Chiedo perché c è qualcuno che "rompe" dicendo che l accesso tramite cancello è solo per chi ha posto auto/box,e siccome i proprietari dei box/posti auto sono in maggioranza e hanno più millesimi non vorrei che facessero cartello. Voglio capire se hanno strumenti per tagliarmi fuori da quell accesso.
Grazie