L'usufrutto è esclusivo di mia madre..
Ma io potrei donare la mia nuda proprietà a lei?
Ti rispondo volenteri. "DONARE" mai, perché poi nello storico compravendite ci finisce una DONAZIONE che compromette fortemente la commerciabilità dell'immobile: 10 anni dalla morte del donante, oppure 20 anni dalla data della donazione se il donante è ancora in vita. Le banche sono poco propense a concendere mutui su immobili che hanno almeno una donazione nello storico compravendite; esistono oggigiorno assicurazioni da stipulare a tutela dell'acquirente di immobili con questo problema.
Quindi quello che puoi fare è una compravendita a valore di mercato, dove vendi la nuda proprietà a tua madre che diventerà proprietaria al 100%
(EDIT: Ho scoperto dopo aver scritto questo messaggio che in realtà sono 3 sorelle ad avere ciascuna 1/3 di nuda proprietà )
Puoi anche tenerti più bassa rispetto al valore di mercato, purché la tassazione della compravendita venga effettuata basandosi sul valore catastale dell'immobile, in questo modo non scatteranno gli accertamenti automatici del fisco.
Naturalmente tua madre deve essere d'accordo ad acquisire la tua nuda proprietà per compravendita. E l'atto notarile ha un costo. E siccome sei tu che ne trai beneficio per il discorso della prima casa, potrebbe essere chiesto a te di pagare l'atto notarile, e non è uno scherzo, potrebbe costarti anche 7000 Euro se la casa è grande. E se non ti va di pagare l'atto notarile, tua mamma potrebbe benissimo dirti che a lei sta benissimo tutto come sta ora e non ha esigenze particolari. E tu ti compri la seconda casa anziché la prima.