Acquistare o andare in affitto? Grande dilemma

[od1n0]

non è vero, è motivo sufficiente

Di base non e' motivo sufficiente perche' dipende dalla volontà del conduttore.
I gravi motivi sono anche condizionati a estraneità ,sopravvenienza e imprevedibilità.
Potrebbe esserlo ad esempio se acquisti perche' e' sopravvenuto un figlio e l'appartamento e' troppo piccolo.

 

[andrea b]

Vi aggiorno sugli ultimi sviluppi: chiacchierata con commercialista, che mi conferma di non aver dato i numeri. Cioè, almeno nel mio caso specifico, che non so se si può generalizzare o meno, c'è sicuramente una convenienza economica sia nel breve, sia nel lungo periodo (20 anni, come l'eventuale mutuo).
Anzi, conti alla mano andrei in credito d'imposta di oltre 1000 Euro all'anno.
Il discorso che sicuramente si può generalizzare, quindi al di là della mia situazione specifica, è: se i soldi in meno che vado a spendere annualmente, anzichè godermeli in vacanze e auto, li metto da parte e li investo, che sia borsa, BTP, immobili in affitto o altro, mi ritrovo sicuramente ad accantonare un discreto capitale che dà anche interessi.
Il succo del discorso che è uscito dai miei calcoli è stato: se acquisto casa, per non andare in perdita necessito in 20 anni di una rivalutazione minima dell'immobile, reale al netto di inflazione, di almeno il 50%. Oltretutto bisogna vedere quanto sarà facilmente rivendibile dopo 20 anni la casa acquistata. In affitto dopo 20 anni sarei in pareggio con una svalutazione massima del 30-35% di casa mia che avevo messo in affitto. Casa credo meglio rivendibile perchè più piccola, quindi cifra assoluta minore e spese minori.
A voi la palla per le necessarie critiche.

 

[sylvestro]

...
A voi la palla per le necessarie critiche.

Che fosse conveniente l'affitto non è una novità, però non puoi farne solo un mero calcolo economico.

Se vai in affitto non potrai spostare i muri a tuo piacimento, non conterai un capzo alle riunioni condominiali, dovrai sopportare gli sguardi compassionevoli dei tuoi (ex) amici che non ti inviteranno più a giocare a bridge e golf e ti toccherà imparare a giocare a briscola e calcetto per farti nuovi amici (tranquillo, molti parlano bene l'italiano). Inoltre i tuoi figli saranno additati dai compagni di scuola ("sai chi è quello? il figlio dell'Inquilino!") e tua suocera ti terrà il broncio per il resto della sua vita.

C'è di buono che potrai cambiare la macchina nuova più spesso senza bisogno di pagarla a rate, potrai prenotare una vacanza senza consultare preventivamente il conto corrente e vedrai meno spesso tua suocera perchè non metterà mai piede nella casa in affitto.

Benvenuto nel mondo dei poveracci

 

[andrea b]

Quindi dovrebbero sottostare a umiliazioni tipo:"Sai chi è quello? Il figlio dell'inquilino...". "Ma chi, quello con la Ferrari?" "Si, si, proprio quello..."
Penso che potrei anche provare a sopportare, anche se sarebbe abbastanza dura, almeno all'inizio...
Non saprei, mi sto convincendo che potrei avere diversi vantaggi. Se trovo un appartamento che mi va bene com'è, non mi interessa tirare giù un muro, posso farne a meno. Oppure chiedere al proprietario se gli va bene farlo a mie spese e tenerselo come risulta poi. Tanto sarebbero comunque soldi spesi e non recuperabili, anche se fosse casa mia. Sul discorso "ma ti possono cacciare quando vogliono, dandoti il preavviso", è verissimo, ma se sono un buon inquilino, che tiene bene la casa, che paga regolarmente, credo che sarebbe l'ultimo dei problemi. A meno che abbia davvero necessità, credo che il locatore non penserà mai di buttarmi fuori. Credo che nell'arco di 20 anni potrei riuscire a crearmi un "patrimonio immobiliare alternativo" dello stesso valore nominale della casa che non ho acquistato, che però rende dei soldi ed è maggiormente commerciabile e convertibile in denaro (a titolo di esempio: unico appartamento del "valore" di 600K o tre appartamenti da 200K l'uno o ancor meglio 2 da 200K e il resto investito, ad esempio BTP, a basso rischio).
Non voglio fare lo speculatore, sia chiaro, solo capire cosa mi conviene da un punto di vista econimico e credo di averlo ormai abbastanza chiaro in mente.

 

[sylvestro]

... Se trovo un appartamento che mi va bene com'è ...

Anche con gli affitti bisogna darsi da fare a cercare armandosi di pazienza; attenzione, regola Sylvestro: il locatore deve "piacere" tanto quanto la casa. Guai a sottoscrivere un contratto per una casa che piace se il proprietario non convince. Personalmente a suo tempo ne ho scartato più d'una per questo motivo.

Sul discorso "ma ti possono cacciare quando vogliono, dandoti il preavviso", è verissimo, ma se sono un buon inquilino, che tiene bene la casa, che paga regolarmente, credo che sarebbe l'ultimo dei problemi. A meno che abbia davvero necessità, credo che il locatore non penserà mai di buttarmi fuori...

Per quel che vale la mia limitata esperienza non ho mai visto ne sentito di proprietari che rinunciano ad un buon inquilino.

 

[ludovica83]

Andrò a rileggere bene dal primo post... perché ora che hai parlato di affitto della tua precedente casa... humm... mi era veramente sfuggito.
Allora tu stai acquistando praticamente la tua SECONDA CASA (perché non vendi la prima).... cosa ben differente da chi acquista LA PRIMA CASA...
Hai una PRIMA CASA > sulla quale già grava un MUTUO.
Dimmi se ho riassunto bene...

Quindi

• per mantenere i benefici sull'acquisto prima casa deve spostare la residenza o averla nel Comune dove hai acquistato l'immobile... (immagino entrambe le case a Milano giusto?)
• se affitti la prima casa o cmq ti sposti da quella casa > perdi il 19% sugli interessi passivi. La legge specifica che per poter usufruire dell'agevolazione occorre adibire l'immobile per il quale si è richiesto il mutuo a propria abitazione principale (intendendo per essa la casa in cui il proprietario ed i suoi familiari vi dimorano abitualmente vedi Art 15 comma 1,lett b) del Tuir entro 12 mesi dall'acquisto e per tutto il periodo in cui si vorrà usufruire del beneficio.

Quindi nel tuo conto hai già calcolato che perdi gli interessi giusto e risiederai nello stesso comune giusto?

Riassumi schematicamente tutti i valori che hai delle 3 case:

• la tua prima, il mutuo di quanto, quanti anni,
• la tua eventuale seconda casa da acquistare... (ci facciamo un bel calcolino su imposte etc...)
• la casa da affittare, tipologia contratto con durata e cifre....

Servono dati attendibili per fare delle previsioni, se vuoi non mettere in piazza, me li posti in privato.
Già solo vedendo la situazione... mutuo prima casa... a cui dovresti aggiungere mutuo seconda casa... in effetti l'acquisto risulta un po' azzardato...
Serve capire tante variabili... potresti trovarti a perdere il lavoro e con due mutui allora meglio un affitto che disdico e mi ristringo nuovamente nell'altra casa... non so se mi sono spiegata... serve capire anche il tuo grado di solvibilità... perché se leggo che vuoi abbassarti la rata del mutuo... il sentore mi dice... "non c'è tanto da grattare..."

Il commercialista non deve fare chicchere ma portare dati con previsioni... la parola serve a poco.[DOUBLEPOST=1382788381,1382788089][/DOUBLEPOST]

Quindi dovrebbero sottostare a umiliazioni tipo:"Sai chi è quello? Il figlio dell'inquilino...". "Ma chi, quello con la Ferrari?" "Si, si, proprio quello..."
Penso che potrei anche provare a sopportare, anche se sarebbe abbastanza dura, almeno all'inizio...

Ma se ho ben capito, tu sei già proprietario di casa... quindi nel momento in cui ti puoi permettere di pagare mutuo e affittarti quella che sarebbe la seconda...
Se la mettiamo come i giochini per bambini... sei + avanti tu

Cosa ben diversa per chi (purtroppo... perché non è bello) è in affitto perché le banche non gli concedono credito per accendere un mutuo...[DOUBLEPOST=1382788588][/DOUBLEPOST]

A meno che abbia davvero necessità, credo che il locatore non penserà mai di buttarmi fuori.

Ha qualche figlio/a? In questo caso se serve a loro, può farlo....

 

[andrea b]

Ciao Ludovica, ho già una casa dove abito attualmente, mutuo estinto. Se decido di comprare, per prendere quello che voglio/mi serve, cioè almeno 130-140 mq quadrilocale, in zona discreta di Milano, con box o posto auto, comprensivo di spese agenzia/notaio/ristrutturazione, difficilmente me la cavo con meno di 600K Euro e quindi sono costretto a vendere la mia e aprire un mutuo da, indicativamente, 300K Euro. Se invece vado in affitto, posso affittare la mia ed evitare il mutuo.
Non ho un lavoro dipendente, sono libero professionista, quindi il mio reddito lo posso calcolare solo annuale, non mensile. Per fortuna galleggio bene, quindi non avrei grossi problemi (già sondato in banca) per un mutuo di questa entità, nè ad ottenerlo, nè a pagarlo. Inoltre mia moglie è dipendente e ha anche lei un discreto stipendio. Chiaro che "del doman non v'è certezza", ma se parto così non combino niente nella vita.
Sicuramente il fatto di avere una casa da affittare (capitale da investire) è un vantaggio, così come l'affitto uso promiscuo, ma credo che alcune osservazioni si possano generalizzare al discorso mutuo vs affitto. Ad esempio in affitto per 20 anni, secondo me riesci a risparmiare soldi rispetto a quelli che tiri fuori per il mutuo, che potresti investire, perchè no, anche in un immobile da mettere a reddito. Ti puoi permettere spazi e comodità che probabilmente non potresti comprare. Non ti devi sposare (con una banca, almeno).
Per contro alla fine dell'ipotetico mutuo hai tirato fuori meno soldi, ma non hai una casa di proprietà.
Se la compri però potresti non riuscire a venderla ad un prezzo che ti faccia recuperare quanto speso, per vari motivi, soprattutto se appartamento abbastanza ampio e datato (sto guardando case degli anni 60-70, cioè almeno 40 anni, fra 20 anni ne avranno 60, non so come saranno messe...).
Ieri dal commercialista abbiamo fatto varie simulazioni al PC proprio sul mio Unico: nelle condizioni personali descritte, l'affitto di 23K Euro (spese comprese), togliendo quanto potrei guadagnare dall'affitto già depurato di tasse e togliendo quanto risparmierei di tasse e contributi, mi verrebbe a costare 9K Euro all'anno. Dopo 20 anni avrei tirato fuori netti 200K euro e avrei ancora casa mia (attuale possibile valore mercato, poniamolo per comodità a 300k secchi). Cioè senza rivalutazione sarei in attivo di 100K euro.
Se la vendo per comprare, in 20 anni oltre ai 300K devo sborsare altri 600K Euro. Per recuperare i miei 300 e i 600 che sborso (per una casa che al momento pagherei finita 600K) devo avere una rivalutazione dell'immobile di almeno il 50%. Su questi conti mi sto arrovellando da un paio di settimane, perchè ho sempre pensato di comprare. Se riesci a trovarmi l'eventuale errore, posso solamente essertene grato. Io non riesco a vederlo. Ma ormai sono convinto, quindi se c'è mi sfugge.
Se vuoi, giusto per non mettere in piazza proprio tutta la mia vita, in pvt ti dò altri dati che mancano, ma mi sembra siano abbastanza completi.

 

[ludovica83]

Ciao Ludovica, ho già una casa dove abito attualmente, mutuo estinto. Se decido di comprare, per prendere quello che voglio/mi serve, cioè almeno 130-140 mq quadrilocale, in zona discreta di Milano, con box o posto auto, comprensivo di spese agenzia/notaio/ristrutturazione, difficilmente me la cavo con meno di 600K Euro e quindi sono costretto a vendere la mia e aprire un mutuo da, indicativamente, 300K Euro. Se invece vado in affitto, posso affittare la mia ed evitare il mutuo.
Non ho un lavoro dipendente, sono libero professionista, quindi il mio reddito lo posso calcolare solo annuale, non mensile. Per fortuna galleggio bene, quindi non avrei grossi problemi (già sondato in banca) per un mutuo di questa entità, nè ad ottenerlo, nè a pagarlo. Inoltre mia moglie è dipendente e ha anche lei un discreto stipendio. Chiaro che "del doman non v'è certezza", ma se parto così non combino niente nella vita.
Sicuramente il fatto di avere una casa da affittare (capitale da investire) è un vantaggio, così come l'affitto uso promiscuo, ma credo che alcune osservazioni si possano generalizzare al discorso mutuo vs affitto. Ad esempio in affitto per 20 anni, secondo me riesci a risparmiare soldi rispetto a quelli che tiri fuori per il mutuo, che potresti investire, perchè no, anche in un immobile da mettere a reddito. Ti puoi permettere spazi e comodità che probabilmente non potresti comprare. Non ti devi sposare (con una banca, almeno).
Per contro alla fine dell'ipotetico mutuo hai tirato fuori meno soldi, ma non hai una casa di proprietà.
Se la compri però potresti non riuscire a venderla ad un prezzo che ti faccia recuperare quanto speso, per vari motivi, soprattutto se appartamento abbastanza ampio e datato (sto guardando case degli anni 60-70, cioè almeno 40 anni, fra 20 anni ne avranno 60, non so come saranno messe...).
Ieri dal commercialista abbiamo fatto varie simulazioni al PC proprio sul mio Unico: nelle condizioni personali descritte, l'affitto di 23K Euro (spese comprese), togliendo quanto potrei guadagnare dall'affitto già depurato di tasse e togliendo quanto risparmierei di tasse e contributi, mi verrebbe a costare 9K Euro all'anno. Dopo 20 anni avrei tirato fuori netti 200K euro e avrei ancora casa mia (attuale possibile valore mercato, poniamolo per comodità a 300k secchi). Cioè senza rivalutazione sarei in attivo di 100K euro.
Se la vendo per comprare, in 20 anni oltre ai 300K devo sborsare altri 600K Euro. Per recuperare i miei 300 e i 600 che sborso (per una casa che al momento pagherei finita 600K) devo avere una rivalutazione dell'immobile di almeno il 50%. Su questi conti mi sto arrovellando da un paio di settimane, perchè ho sempre pensato di comprare. Se riesci a trovarmi l'eventuale errore, posso solamente essertene grato. Io non riesco a vederlo. Ma ormai sono convinto, quindi se c'è mi sfugge.
Se vuoi, giusto per non mettere in piazza proprio tutta la mia vita, in pvt ti dò altri dati che mancano, ma mi sembra siano abbastanza completi.

Mi stavo facendo giusto un copia incolla per risalire al tutto.
Grazie il riassunto, infatti c'erano dei punti che non avevo capito bene e c'erano delle sovrapposizioni.
Se mi mancano dati te li chiedo, se non rifare i calcoli che già ti ha fatto il commercialista non è che si possa fare molto altro.
Non ti ha lasciato anche il file direttamente? Anche perché se non considerare che abbia dimenticato qualche cosa... sarebbe un po' assurdo che sbaglia nelle previsioni...
Cmq nel tuo caso è ben chiaro che tu hai già almeno una casa.
Ti espandi perché arriva un altra figlia... considera che quando i figli vanno ti contrai... quindi...già solo per questo motivo può essere una buona soluzione.

Io non venderei assolutamente l'altra, la affitto e quando non mi serve + quella che vai a prendere, ci ritorno... diciamo che paghi un differenza temporanea per una necessità di spazio per x anni... appunto magari 20 anni o meno...
Indipendentemente dal fatto di acquistare... 1 casa, la tua e il resto lasci liquidità.

Poi vabbè magari se ho tempo mi copio i tuoi dati e ci faccio due pensieri... ma secondo me se rileggo la tua storia anche solo da quel punto di vista... non comprerei un'altra casa.

 

[andre86]

Ciao Ludovica, ho già una casa dove abito attualmente, mutuo estinto. Se decido di comprare, per prendere quello che voglio/mi serve, cioè almeno 130-140 mq quadrilocale, in zona discreta di Milano, con box o posto auto, comprensivo di spese agenzia/notaio/ristrutturazione, difficilmente me la cavo con meno di 600K Euro e quindi sono costretto a vendere la mia e aprire un mutuo da, indicativamente, 300K Euro. Se invece vado in affitto, posso affittare la mia ed evitare il mutuo.
Non ho un lavoro dipendente, sono libero professionista, quindi il mio reddito lo posso calcolare solo annuale, non mensile. Per fortuna galleggio bene, quindi non avrei grossi problemi (già sondato in banca) per un mutuo di questa entità, nè ad ottenerlo, nè a pagarlo. Inoltre mia moglie è dipendente e ha anche lei un discreto stipendio. Chiaro che "del doman non v'è certezza", ma se parto così non combino niente nella vita.
Sicuramente il fatto di avere una casa da affittare (capitale da investire) è un vantaggio, così come l'affitto uso promiscuo, ma credo che alcune osservazioni si possano generalizzare al discorso mutuo vs affitto. Ad esempio in affitto per 20 anni, secondo me riesci a risparmiare soldi rispetto a quelli che tiri fuori per il mutuo, che potresti investire, perchè no, anche in un immobile da mettere a reddito. Ti puoi permettere spazi e comodità che probabilmente non potresti comprare. Non ti devi sposare (con una banca, almeno).
Per contro alla fine dell'ipotetico mutuo hai tirato fuori meno soldi, ma non hai una casa di proprietà.
Se la compri però potresti non riuscire a venderla ad un prezzo che ti faccia recuperare quanto speso, per vari motivi, soprattutto se appartamento abbastanza ampio e datato (sto guardando case degli anni 60-70, cioè almeno 40 anni, fra 20 anni ne avranno 60, non so come saranno messe...).
Ieri dal commercialista abbiamo fatto varie simulazioni al PC proprio sul mio Unico: nelle condizioni personali descritte, l'affitto di 23K Euro (spese comprese), togliendo quanto potrei guadagnare dall'affitto già depurato di tasse e togliendo quanto risparmierei di tasse e contributi, mi verrebbe a costare 9K Euro all'anno. Dopo 20 anni avrei tirato fuori netti 200K euro e avrei ancora casa mia (attuale possibile valore mercato, poniamolo per comodità a 300k secchi). Cioè senza rivalutazione sarei in attivo di 100K euro.
Se la vendo per comprare, in 20 anni oltre ai 300K devo sborsare altri 600K Euro. Per recuperare i miei 300 e i 600 che sborso (per una casa che al momento pagherei finita 600K) devo avere una rivalutazione dell'immobile di almeno il 50%. Su questi conti mi sto arrovellando da un paio di settimane, perchè ho sempre pensato di comprare. Se riesci a trovarmi l'eventuale errore, posso solamente essertene grato. Io non riesco a vederlo. Ma ormai sono convinto, quindi se c'è mi sfugge.
Se vuoi, giusto per non mettere in piazza proprio tutta la mia vita, in pvt ti dò altri dati che mancano, ma mi sembra siano abbastanza completi.

forse mi sono perso un passaggio, ma non ho capito come sei arrivato da una casa che costa 600k a 900k fra 20 anni. anche con un tasso fisso + tasse di proprietà annuali, saresti sotto gli 800k, considerando un tasso variabile, poco sopra i 700k.

 

[andrea b]

300K vendita casa mia e 300K di mutuo, più tasse e spese casa, ordinarie e straordinarie, meno detrazioni varie.
Per il mutuo sono 2000 euro/mese per 20 anni (TF da calcolo online, uno vale l'altro), quindi ridai 480K, spese ordinarie circa 5K/anno, cioè 100K, spese straordinarie calcolo un forfait a spanne (per comodità circa 20K (150 mq del 1960 circa, discreto stato manutenzione), interessi passivi circa 35K in 20 anni (19% di 180k). Mettici qualcosa di tasse varie e diciamo per comodità che i 35K degli interessi si azzerano con tasse e spese straordinarie. La cifra che esce è circa quella di 900K. Cioè per una casa da 600K che compro oggi, ne tiro fuori 900K in 20 anni. Quindi per recuperare tutti i soldi investiti, devo rivenderla a quella cifra minima.
Ho usato il TF, che per carità è il più caro e nel caso non farei, perchè posso fare il calcolo, altrimenti è troppo vago. Con un variabile sicuramente spenderei meno sul lungo periodo, ma non saprei quantificare il quanto.