Acquisto casa trifamiliare

[nesh2305]

Allora, pur trovando l'operazione un po' troppo complessa per essere gestita facilmente, tra necessità di coordinare la vendita di tre immobili e la richiesta di tre nuovi mutui, ti dico come si potrebbe pensare di procedere:
1) far verificare ad un tecnico i vostri immobili, per accertarsi che non saltino fuori intoppi alla vendita dopo essevi impegnati nel nuovo acquisto
2) andare in banca e chiedere una predelibera reddituale, in modo da essere certi di essere tutti e tre finanziabili per le cifre che intenderete richiedere, dopo essevi ben informati anche di quanto potrete ricavare dalla vendita dei vostri immobili, secondo una stima prudenziale al ribasso
3) far verificare da un tecnico lo stato dell'immobile che intendete acquistare, ovvero accertarsi che sia effettivamente già correttamente diviso in tre unità, e che non ci siano abusi edilizi non sanabili
4) fare una proposta di acquisto "cumulativa", ovvero da parte di tutti e tre i capifamiglia ( tu, tuo fratello e tuo padre in solido), per tutte e tre le unita immobiliari, prevedendo tempi necessariamente lunghi per andare a rogito , almeno un anno; senza nessun vincolo , nessuna condizione sospensiva, e con una congrua caparra.
Deve essere specificato che l'acquisto potrà essere effettuato per persona/e da nominare prima del rogito, in modo di comprare poi ognuno la sua unità.
5) Appena il venditore dovesse accettare, mettere in vendita i vostri immobili, naturalmente dando incarico di reperire un acquirente per una vendita nei tempi congruenti con il vostro acquisto ; questo vi imporrà di scartare acquirenti che vogliono gli immobili subito ( a meno che siate disposti a vivere un po' da baraccati , se uno di voi o due di voi devono trasferirsi dal terzo per vendere prima), e acquirenti che vorrebbero inserire condizione sospensiva per il mutuo ( perché non potete perdere tempo nelle attese delle risposte delle banche altrui).
Dovete essere disponibili ad accettare proposte al ribasso, man mano che il giorno del vostro rogito di acquisto si avvicina.
6) quattro/cinque mesi della data del rogito, presentate la richiesta dei vostri mutui.

Rischi ?
Nessuno in particolare, se avete fatto bene i controlli, e i conti, e se la vostra situazione economica/lavorativa non dovesse peggiorare all'improvviso; questo lo dovete valutare voi attentamente.

Ricordo peraltro che il rischio di trovarsi dei vicini sgraditi non è del tutto annullabile, sul lungo periodo; mi spiego meglio, non per fare l'uccello del malaugurio, ma per analizzare le possibili realtà che la vita riserva.
Metti caso che tuo fratello venga a mancare; nulla vieta alla vedova di vendere la casa, e andare a vivere altrove.

Spero di averti dato qualche spunto utile.

Grazie mille Francesca.
vorrei chiederti qualcosa su quanto mi hai dettagliatamente spiegato:
Per il punto 4 cosa vuole dire una proposta di acquisto cumulativa? Perché dici di farla senza vincoli? Non è rischioso se poi dovesse andare qualcosa storto dopo 1 anno e non riuscissimo a prenderà? E se il venditore si dovesse ritirare perché di uno dei tre appartamenti ha una proposta che come si suol dire “non può rifiutare” pur dovendo perdere in parte la caparra nostra? Ci troveremmo con due dei tre appartamenti.

per la richiesta di mutuo preventiva le banche possono rilasciare delibere preventive? Noi tutti (tranne mio papa) abbiamo un mutuo attivo che dovremmo chiudere alla vendita delle nostre case e riaccenderlo quando acquisteremo. Difficoltà in questo ne vedi?

vorrei, prima di fare tutti i controlli del caso, provare abloccarla prima che qualcuno, in attesa delle varie verifiche che mi hai consigliato, può fare una proposta portandoci cia la casa. In quel caso, volendo mettere il vincolo dei controlli sulla proposta, cosa dovrei scrivere?

grazie per il post molto chiaro. Per partire con questa avventura, qualsiasi consiglioè sempre ben accetto

 

[francesca63]

Per il punto 4 cosa vuole dire una proposta di acquisto cumulativa?

Una proposta in cui in tre vi impegnate in solido ad acquistare l’intero immobile, formato da tre unità, con una sola caparra; se il venditore dovesse rendersi inadempiente per qualsiasi motivo all’obbligazione di vendere a
voi tutto, dovrebbe rendere il doppio dell’intera caparra, e voi non sarete obbligati a comprare solo una parte.
Mi pare che vendere e comprare in blocco sia quello che tutti volete, venditore compreso .

Perché dici di farla senza vincoli?

Perché qualsiasi vincolo, tranne quello di cui parlerò dopo, renderebbe l’operazione troppo aleatoria e non conveniente per chi vende.

Non è rischioso se poi dovesse andare qualcosa storto dopo 1 anno e non riuscissimo a prenderà?

Il rischio per voi è quello di non avere i soldi necessari, perché non vendere o perché vi negano il mutuo; per questo dovete informarvi bene in banca, e avere aspettative realistiche sulle vendite.
Non ha senso che il venditore rischi di perdere un anno per voi, a meno che il suo immobile sia davvero invendibile ad altri.

per la richiesta di mutuo preventiva le banche possono rilasciare delibere preventive?

Si, di solito fanno “predelibera reddituali” cioè indicano quanto una persona è finanziabile, in base ai suoi redditi; tale documento ha una validità certa di sei mesi, normalmente, ma se la situazione reddituale non cambia non cambia
nemmeno la possibilità di avere il mutuo; dipende da quanto
siete “tirati” con i soldi.

volendo mettere il vincolo dei controlli sulla proposta, cosa dovrei scrivere?

Che il contratto firmato con l’accettazione della proposta è condizionato sospensivamente dalla verifica positiva dei documenti urbanistici e catastali, entro una data x; ma i controlli portano via tempo.
Se lo perdere per fare i controllo dopo la proposta, non potete cominciare le vostre vendite.

In definitiva, come detto dall’inizio, la situazione è complessa, e serve un contratto semplice, ma
ben studiato; temo che in questo caso il rischio peggiore
Sia farsi prendere dalla fretta, per non perdere la casa.

In ogni caso , io ti ho indicato come
ti farei muovere, se fossi il tuo agente; poi però dovete fare voi
serie riflessioni e analisi, che naturalmente non si possono fare in modo esaustivo sul forum, non conoscendo l’immobile che volete acquistare, i vostri, e le vostre situazioni economiche e lavorative.

 

[nesh2305]

Nell eventualità di un recupero sottotetto, dove l altezza minima c’è ed e necessaria solo una ristrutturazione (senza modificare altezza del tetto), quali sono i passi? E soprattutto come funzionano gli incentivi? Ho letto del 50% ma alcuni dicono che li recuperi nella dichiarazione ogni anno e per 10 anni, altri invece dicono che lo puoi usufruire immediatamente pagando l effettivo 50% sulla spesa totale
Grazie

 

[francesca63]

Nell eventualità di un recupero sottotetto, dove l altezza minima c’è

Devi prima preoccuparti di capire se è possibile, poi di quanto costa.
Non dipende solo dalle altezze ,

 

[Umberto Granducato]

Nell eventualità di un recupero sottotetto, dove l altezza minima c’è ed e necessaria solo una ristrutturazione (senza modificare altezza del tetto), quali sono i passi? E soprattutto come funzionano gli incentivi? Ho letto del 50% ma alcuni dicono che li recuperi nella dichiarazione ogni anno e per 10 anni, altri invece dicono che lo puoi usufruire immediatamente pagando l effettivo 50% sulla spesa totale
Grazie

Il primo passo è interpellare un tecnico del posto per verificare la fattibilità dell'intervento. L'altezza minima non è requisito automatico affinchè sia possibile il recupero.
Quello che tu chiami incentivo è l'agevolazione al 50% sulle ristrutturazioni che recuperi in 10 anni in quote uguali sulla dichiarazione dei redditi.
In alternativa puoi fare la cessione del credito, ad una banca ad esempio, e recuperi subito circa il 40% della spesa. pagamento con bonifici 'parlanti'

 

[nesh2305]

Il primo passo è interpellare un tecnico del posto per verificare la fattibilità dell'intervento. L'altezza minima non è requisito automatico affinchè sia possibile il recupero.
Quello che tu chiami incentivo è l'agevolazione al 50% sulle ristrutturazioni che recuperi in 10% in quote uguali sulla dichiarazione dei redditi.
In alternativa puoi fare la cessione del credito, ad una banca ad esempio, e recuperi subito circa il 40% della spesa. pagamento con bonifici 'parlanti'

Grazie
Mi spieghi per favore la cessione del credito alla banca? So che un amico (dovrei chiedere meglio) ha ristrutturato casa e ad esempio ha comprato le piastrelle e le ha pagate al 50%. Ma a me sembra un po’ strana cosa

 

[brina82]

Il primo passo è interpellare un tecnico del posto per verificare la fattibilità dell'intervento. L'altezza minima non è requisito automatico affinchè sia possibile il recupero.
Quello che tu chiami incentivo è l'agevolazione al 50% sulle ristrutturazioni che recuperi in 10%...

Volevi dire 10 anni

 

[brina82]

Grazie
Mi spieghi per favore la cessione del credito alla banca? So che un amico (dovrei chiedere meglio) ha ristrutturato casa e ad esempio ha comprato le piastrelle e le ha pagate al 50%. Ma a me sembra un po’ strana cosa

Se compri le piastrelle al negozio mi pare strano che tu possa pagarle al 50%...

Dovresti fare comprare tutto alla ditta, e tu pagare la ditta.

Ci sono 2 modalità:
- la ditta ti fa lo sconto in fattura, allora su 100 paghi qualcosa come 60 (e non 50 per il semplice fatto che poi la ditta a sua volta cederà alla banca, che gli trattiene poniamo 10);
- tu paghi tutti e 100 alla ditta, e poi cedi il credito ad una banca/poste, e nel giro di qualche mese ti torna dentro 40.

Quindi in linea teoria tu sempre 60 andrai a spendere...

Tuttavia, preferirei di gran lunga la seconda modalità, perché per definizione la prima è più rischiosa per la ditta, per cui se il lavoro costa 80, te lo metterà 100... Chiaro?

 

[Umberto Granducato]

Volevi dire 10 anni

😱 si volevo dire 10 anni..
corretto grazie

 

[Umberto Granducato]

Grazie
Mi spieghi per favore la cessione del credito alla banca? So che un amico (dovrei chiedere meglio) ha ristrutturato casa e ad esempio ha comprato le piastrelle e le ha pagate al 50%. Ma a me sembra un po’ strana cosa

Se ha pagato al 50% la ditta che ha fatto i lavori gli ha fatto lo sconto in fattura, non ha fatto la cessione del credito.

- la ditta ti fa lo sconto in fattura, allora su 100 paghi qualcosa come 60 (e non 50 per il semplice fatto che poi la ditta a sua volta cederà alla banca, che gli trattiene poniamo 10);

non credo funzioni così: la ditta ti fa lo sconto in fattura e paghi il 50%

Grazie
Mi spieghi per favore la cessione del credito alla banca?

Paghi le fatture con bonifico parlante, le presenti in banca/posta/assicurazione e ti viene rimborsato il 40% in breve tempo. A grandi lineee...