Acquisto con mutuo CONSAP dopo vendita 2023

[Utente Cancellato 77486]

Salve,
Questa è la mia situazione: ad oggi sto vendendo casa mia (causa rialzamento del mutuo con tasso variabile) con agenzia immobiliare.
Da accordi con l’agenzia come clausola di un eventuale accordo metteremo che dovranno darci tempo dai 6 ai 12 mesi per trovare un’altra casa.
La vendita di casa mia forse mi frutterà 10mila euro (differenza tra vendita e capitale residuo e costi agenzia).

La vendita della casa non mi desta preoccupazioni, mentre l’acquisto della nuova parecchio.
La situazione è questa:
Siamo io, 31 anni, libero professionista da iniziò 2022 (quindi avrò la mia prima dichiarazione dei redditi quest’anno 2023) e la mia compagna, 28 anni, dipendente a tempo indeterminato (attualmente in maternità). Abbiamo un isee inferiore a 40k. Eventualmente avremmo anche un possibile garante (mio suocero con la pensione).

3 mesi fa abbiamo fatto una proposta per una casa e avremmo affidato il tutto ad un broker Kiron, che ci aveva assicurato che la mia compagna (con garante suo padre) sarebbe riuscita ad ottenere un mutuo da 140k senza problemi. Proposta rifiuta e discussione morta sul nascere.

Prima di decidere di vendere casa mia (è solo intestata a me) ho fatto un giro in intesa San Paolo e mi è stato detto che per l’acquisto di una nuova casa cointestata ci conveniva aspettare Giugno (quando essenzialmente la mia compagna torna a lavorare e quando io potrò ottenere un “provvisorio” della dichiarazione dei redditi di quest’anno).
La mia compagna percepisce circa 1400 euro mensili per 13 mensilità. Io con la mia partita IVA ho fatturato 25mila euro nel 2022.

Ora vengo alla domanda.
Non capisco bene come funziona il consap. Leggo che è possibile richiedere un mutuo fino a 250mila euro con consap garante fino al 100% (o 80%) se si ha un isee inferiore a 40k (requisiti che noi rispettiamo).
Io attualmente mi trovo in difficoltà perché non capisco a cosa possiamo effettivamente puntare noi: una casa da 250k è alla nostra portata?
Se volessimo muoverci prima di Giugno (ovvero prima che io possa valere come un reddito per la banca) la mia compagna può richiedere il consap da sola? Può richiedere effettivamente un mutuo da 250k? Dopo l’acquisto di 3 case con broker kiron ho deciso di andare direttamente io in banca, quindi vorrei informarmi su cosa posso e cosa non posso effettivamente fare.

Grazie a tutti quelli che mi sapranno dare delucidazioni in merito

 

[Utente Cancellato 77486]

Inoltre essendo io libero professionista. Nel frattempo che vendo casa etc … posso usufruire del FONDO DI SOLIDARIETÀ PER LA SOSPENSIONE DELLE RATE MUTUI PRIMA CASA?
La rata del mutuo è passata dai 530 di giugno ai 860 di dicembre.

 

[schisanoa]

una casa da 250k è alla nostra portata?

Secondo me no, con i tassi attuali poi la vedo proprio dura che passi un mutuo del genere con la vostra situazione, consap o non consap. Partita IVA aperta da troppo poco, 25k di fatturato è un po’ basso considerando che sei un libero professionista e non un dipendente, lei in maternità, secondo me devi abbassare le aspettative per il momento a cifre più basse, così a naso la metà di quella cifra per giugno quando lei riprende a lavorare potrebbe FORSE (e non sono molto fiducioso) essere percorribile. Non dimenticare che avete anche un figlio, che per la banca conta.

posso usufruire del FONDO DI SOLIDARIETÀ PER LA SOSPENSIONE DELLE RATE MUTUI PRIMA CASA?

Questo non saprei, essendo anche una p IVA aperta da poco prova a sentire banca e commercialista

La rata del mutuo è passata dai 530 di giugno ai 860 di dicembre

Se questo aumento ti mette in difficoltà al punto di dover vendere forse prenderei in considerazione l’affitto fino a quando la situazione tassi non si stabilizza quantomeno, ma di certo non considererei un acquisto di 250k.

Anche perché

Dopo l’acquisto di 3 case con broker kiron

Se a 31 anni stai per fare il quarto cambio casa forse era il caso di stare davvero in affitto. Non so le entità degli acquisti precedenti e se c’era di mezzo agenzia, ma tra mutui, interessi pagati, costi di notai, broker, agenzie, svalutazione delle case, traslochi, mobili, a spanne avrai buttato via tra gli 60k e i 100k che avresti potuto avere oggi in mano come base per un acquisto.


Essendo in due, non riuscite a far fronte a quella rata e restare lì intanto, magari provando a surrogare (c’è qualcosa in finanziaria per le surroghe, magari fa al caso tuo)? Perché forse la cosa migliore è evitare di perdere 30-40k cambiando casa (chiedi 6 mesi per uscire, hai bisogno di vendere, di sicuro dovrai scendere a compromessi sul prezzo, in più dalla tua vendita andrà qualche migliaio di euro in agenzia, più altri migliaia di euro all’agenzia con cui acquisti -250 k saran più o meno 10k ivati di provvigione- più altri 3-6k al notaio, mettici il broker, il trasloco, eventualmente qualche mobile… boh, non so quanto sia una buona idea vendere ora per comprare un’altra casa

PS: la sospensione delle rate del mutuo non è gratis, gli interessi continuano a maturare e il fondo di solidarietà ne sostiene il 50%, ora non so nello specifico se paghi mese per mese la quota di soli interessi o se te li addebitano sul capitale, ma occhio che è anche quello un costo, non lo vedi subito, ma si aggiunge

 

[brina82]

La rata del mutuo è passata dai 530 di giugno ai 860 di dicembre.

Assurdo!

 

[philippo]

Inoltre essendo io libero professionista. Nel frattempo che vendo casa etc … posso usufruire del FONDO DI SOLIDARIETÀ PER LA SOSPENSIONE DELLE RATE MUTUI PRIMA CASA?
La rata del mutuo è passata dai 530 di giugno ai 860 di dicembre.

Forse è meglio se vendi e vai in affitto. Sempre che tu ci riesca

 

[Utente Cancellato 77486]

Forse è meglio se vendi e vai in affitto. Sempre che tu ci riesca

Sarebbe bello se ci fossero case in affitto sul mercato.

 

[Utente Cancellato 77486]

Secondo me no, con i tassi attuali poi la vedo proprio dura che passi un mutuo del genere con la vostra situazione, consap o non consap. Partita IVA aperta da troppo poco, 25k di fatturato è un po’ basso considerando che sei un libero professionista e non un dipendente, lei in maternità, secondo me devi abbassare le aspettative per il momento a cifre più basse, così a naso la metà di quella cifra per giugno quando lei riprende a lavorare potrebbe FORSE (e non sono molto fiducioso) essere percorribile. Non dimenticare che avete anche un figlio, che per la banca conta.

Questo non saprei, essendo anche una p IVA aperta da poco prova a sentire banca e commercialista

Se questo aumento ti mette in difficoltà al punto di dover vendere forse prenderei in considerazione l’affitto fino a quando la situazione tassi non si stabilizza quantomeno, ma di certo non considererei un acquisto di 250k.

Anche perché


Se a 31 anni stai per fare il quarto cambio casa forse era il caso di stare davvero in affitto. Non so le entità degli acquisti precedenti e se c’era di mezzo agenzia, ma tra mutui, interessi pagati, costi di notai, broker, agenzie, svalutazione delle case, traslochi, mobili, a spanne avrai buttato via tra gli 60k e i 100k che avresti potuto avere oggi in mano come base per un acquisto.


Essendo in due, non riuscite a far fronte a quella rata e restare lì intanto, magari provando a surrogare (c’è qualcosa in finanziaria per le surroghe, magari fa al caso tuo)? Perché forse la cosa migliore è evitare di perdere 30-40k cambiando casa (chiedi 6 mesi per uscire, hai bisogno di vendere, di sicuro dovrai scendere a compromessi sul prezzo, in più dalla tua vendita andrà qualche migliaio di euro in agenzia, più altri migliaia di euro all’agenzia con cui acquisti -250 k saran più o meno 10k ivati di provvigione- più altri 3-6k al notaio, mettici il broker, il trasloco, eventualmente qualche mobile… boh, non so quanto sia una buona idea vendere ora per comprare un’altra casa

PS: la sospensione delle rate del mutuo non è gratis, gli interessi continuano a maturare e il fondo di solidarietà ne sostiene il 50%, ora non so nello specifico se paghi mese per mese la quota di soli interessi o se te li addebitano sul capitale, ma occhio che è anche quello un costo, non lo vedi subito, ma si aggiunge

Tranquillo che tra i vari acquisti e vendite c’ho solo guadagnato.
L’affitto strada poco percorribile visto che non c’è ne sono sul mercato.

Forse non ho specificato che sono forfettario, quindi i 25k di fatturato sono
diversi da quello che immagini.

Calcola che su 860 euro di rata del mutuo, 600 sono interessi, che non posso neanche scaricare appunto perché sono forfettario. L’idea comunque è quella di vendere per spostarci altrove, di surrogare non se ne parla, sono partita IVA forfettaria da troppo poco, non mi surrogano… posso solo rinegoziare il mutuo con la mia banca a tasso fisso, e andrei a pagare di più di quello che paga ora.

Io non ho bisogno di vendere: se non mi danno la cifra pattuita non vendo niente a nessuno. Nessuno mi caccia da qui e riesco a pagare le rate del mutuo ne più ne meno.
Io ho la necessità di tornare al mio paese e comprare lì o in zone limitrofe.
Rispetto al paese dove abito ora, dove con 140k ti compri un trilocale, nel mio paese con 140k compri un monolocale.

Io chiedevo per capire esattamente come funzionava il consap non altro.
Se lo stato garantisce x% di 250k: perché non possiamo richiedere un mutuo da 250k? Questo non sto capendo

 

[philippo]

Tranquillo che tra i vari acquisti e vendite c’ho solo guadagnato.
L’affitto strada poco percorribile visto che non c’è ne sono sul mercato.

Forse non ho specificato che sono forfettario, quindi i 25k di fatturato sono
diversi da quello che immagini.

Calcola che su 860 euro di rata del mutuo, 600 sono interessi, che non posso neanche scaricare appunto perché sono forfettario. L’idea comunque è quella di vendere per spostarci altrove, di surrogare non se ne parla, sono partita IVA forfettaria da troppo poco, non mi surrogano… posso solo rinegoziare il mutuo con la mia banca a tasso fisso, e andrei a pagare di più di quello che paga ora.

Io non ho bisogno di vendere: se non mi danno la cifra pattuita non vendo niente a nessuno. Nessuno mi caccia da qui e riesco a pagare le rate del mutuo ne più ne meno.
Io ho la necessità di tornare al mio paese e comprare lì o in zone limitrofe.
Rispetto al paese dove abito ora, dove con 140k ti compri un trilocale, nel mio paese con 140k compri un monolocale.

Io chiedevo per capire esattamente come funzionava il consap non altro.
Se lo stato garantisce x% di 250k: perché non possiamo richiedere un mutuo da 250k? Questo non sto capendo

Perché la banca non ve lo da. Già stai messo male con l'attuale mutuo, immagina con uno da 250000 euro al 100%. Puoi sempre andare di persona in banca e chiedere lumi

 

[Utente Cancellato 77486]

Perché la banca non ve lo da. Già stai messo male con l'attuale mutuo, immagina con uno da 250000 euro al 100%. Puoi sempre andare di persona in banca e chiedere lumi

Okkk quindi è la banca il problema non il consap. Si sicuramente andrò ad informarmi

Quindi il consap serve solo come “garante” e nient’altro giusto? Se il mio stipendio può permettersi un mutuo da 100mila euro, il mutuo consap servirebbe da garante e stop. Non serve a coprire una cifra superiore?

 

[schisanoa]

Tranquillo che tra i vari acquisti e vendite c’ho solo guadagnato.

Ne dubito fortemente, visto il mercato di questi anni, ma vabbé, è un discorso relativo

Forse non ho specificato che sono forfettario, quindi i 25k di fatturato sono
diversi da quello che immagini.

Sono anche io forfettario, lo davo per scontato perché con quel fatturato è da pazzi aprire p.IVA in regime ordinario, a meno di cause di esclusione dal forfettario che tendenzialmente si possono aggirare. Il punto è che sei un informatico, quindi coefficiente di redditività al 78%, 25K di fatturato non sono poi tanti, circa 6k tra inps e IRPEF se sei con IRPEF agevolato al 5%, altrimenti 8k, ma prendiamo il caso migliore, 6k. restano 19k, a cui devi togliere commercialista, e un minimo di assicurazioni (sanitaria/infortuni) quindi facciamo un migliaio di euro, restano 18K, su 12 mesi sono 1500 al mese netti, senza ferie, senza tredicesima, senza quattordicesima, senza ammortizzatori sociali, senza TFR. Oltre al fatto che è aperta da poco come attività e quindi non ancora ingranata, questo vede la banca, la vedo dura, a queste condizioni, che ti diano un mutuo con rata superiore a 300 Euro al mese, da solo, e se siete in due, dubito che arrivino a una rata superiore ai 700 Euro al mese (avete un figlio, per la banca conta, e tu sei un precario). E non ho messo nel calderone costi sostenuti per l'attività, telefono/pc/licenze.

sono partita IVA forfettaria da troppo poco, non mi surrogano

Men che meno ti erogano un mutuo ex novo

Io non ho bisogno di vendere: se non mi danno la cifra pattuita non vendo niente a nessuno. Nessuno mi caccia da qui e riesco a pagare le rate del mutuo ne più ne meno.

Allora resta dove stai e rimanda di qualche mese per vedere come si evolve il tutto, fidati che è la cosa migliore in questo momento, ma poi parli di accedere al fondo di solidarietà, se non hai problemi difficilmente hai diritto al fondo di solidarietà, decidi se sei in difficoltà o meno, comprendo che l'interesse sia alto, ma sospendere le rate non blocca la maturazione degli interessi

Se lo stato garantisce x% di 250k: perché non possiamo richiedere un mutuo da 250k?

Perché l'ultima parola sta alla banca, e lo stato garantisce se ritiene che ci siano i presupposti, quindi comunque fa valutazioni relative alla rata, al reddito ecc, non è che garantisce così, per partito preso chiunque senza verificare la solvibilità, e la banca fa le sue ulteriori valutazione e decide.