Acquisto da impresa con permuta parziale senza intestarsi la casa permutata

[Aran]

Buongiorno a tutti e buon rientro per chi è stato in vacanza
vorrei chiedere un parere a voi esperti colleghi e professionisti legali circa una trattativa di compravendita che sto cercando di mediare tra un acquirente privato ed un'impresa costruttrice.
L'acquirente è intenzionato ad acquistare l'immobile che l'impresa ha posto in vendita.
C'è già l'accordo sul prezzo ed anche sulle modalità di pagamento che prevedono una parte in denaro ed il resto con la permuta dell'appartamento del padre dell'acquirente che l'impresa ha accettato di ritirare.
Il nodo da sciogliere riguarda la tassa che l'impresa dovrebbe versare per intestarsi la permuta, ma che non ha intenzione di accollarsi, in altre parole il suo discorso all'acquirente è: "io ti ritiro in permuta l'appartamento ma tasse e spese notarili sono a carico tuo"
L'acquirente è disposto a pagare la parcella notarile, ma non le tasse relative all'intestazione della permuta, anche perchè trattandosi di impresa si aggirano attorno ai 20.000 €
Ora la mia domanda è:
dato che l'impresa metterà subito in vendita l'appartamento ritirato, per evitare di intestarselo e versare le tasse non potrebbe fare un preliminare, con facoltà di intestare a terzi, dove ha già saldato l'intero importo al privato accompagnato da una procura speciale irrevocabile dello stesso??
In tal modo, una volta trovato l'acquirente, l'impresa, in forza della procura speciale, potrebbe andare direttamente all'atto con lui senza interpellare il privato.
Secondo voi è una cosa fattibile?
L'impresa con in mano preliminare e procura speciale irrevocabile sarebbe sufficientemente tutelata?
In attesa dei vostri pareri vi ringrazio a priori per l'attenzione

 

[Kurt]

Dal punto di vista giuridico si possono trovare una serie di soluzioni che dipendono anche dalle professioni del cedente e del figlio ma esiste anche il problema fiscale.

 

[Aran]

Potresti spiegarti meglio Kurt? In che senso dipendono dalle professioni del privato e del padre?
Perchè problema fiscale? Quando l'impresa avrà trovato l'acquirente finale della permuta, questo pagherà al rogito le dovute imposte o tasse

 

[Kurt]

nel complesso l'intera operazione non pagherà tutte le tasse dovute esistendo un'evasione delle imposte di circa 20.000 euro (20.000 x rogito padre ad acquirente anziché 20.000 x 2 rogiti venditore a impresa e da impresa ad acquirente). Consideriamo 20.000 x i 2 rogiti per semplicità espositiva.

Contesterebbero subito l'abuso di diritto in quanto la pratica non è illecita giuridicamente ma consente un risparmio di tasse, ergo un danno erariale, in ragione del solo utilizzo di interpretazioni delle norme.

Per le professioni padre/ figlio in quanto se sono soggetti a diritto fallimentare potrebbero sorgere problemi anche in quell'ambito

 

[Aran]

Ma non essendoci rogito tra padre e società, ma un semplice preliminare, quale sarebbe l'evasione? Non appena trovato l'acquirente finale sarà quest'ultimo ad andare a rogito col padre e versare le imposte
I rogiti restano due e due le tassazioni la prima a carico del privato che compra dalla società e la seconda a carico del futuro acquirente della permuta tra quest'ultimo ed il padre che fino a quel momento ne resta il reale proprietario
Per quanto concerne la professione il padre è pensionato quindi non dovrebbero esserci problemi

 

[Kurt]

E' proprio quello il problema il solo preliminare tra padre - società e mancanza del conseguente rogito. Poiché la società non rogita l'acquisto manca un rogito.

Lasciamo perdere il rogito società figlio in quanto quello non è in discussione.

Il problema è sull'altra transazione che sarebbe sospesa. Se le cose fossero fatte bene il padre dovrebbe rogitare con la società e poi questa, una volta trovato l'acquirente, rogitare vendendo al terzo. La proposta che hai esposto è quella di saltare un rogito andando direttamente alla vendita finale padre- terzo acquirente. In questo modo si eviterebbe un rogito con un "risparmio" di tasse per circa 20.000 euro. Questa pratica verrebbe di sicuro censurata dall'AdE. Inoltre, se l'impresa non pagasse la cartella ci darebbero conseguenze sia per il padre venditore sia per il terzo acquirente.

Il padre oggi è pensionato e questo risolve un problema.

 

[Aran]

Quindi mi stai dicendo che chiunque fa un preliminare è poi obbligato ad andare a rogito sempre !! Non si può in alcun modo cedere a terzi un preliminare, oppure, in accordo con il proprietario annullarlo e farsi restituire la somma versata ? Mi sembra assurdo

 

[ingelman]

Quindi mi stai dicendo che chiunque fa un preliminare è poi obbligato ad andare a rogito sempre !! Non si può in alcun modo cedere a terzi un preliminare,

Un preliminare si può cedere a terzi, laddove ci sia un corrispettivo la tassazione del privato andrebbe inquadrata IRPEF come reddito diverso (sempre che ci sia un corrispettivo per la cessione) per corrispettivo intendo. immobile compromissato a 180 di cui 20K dati al preliminare, lo cedo a Mario il quale per mantenere il prezzo da me spuntato e modalità di pagamento, subentra nelle obbligazioni assunte versando per tale cessione 50 K di cui 20 del preliminare e 30 che rappresentano il corrispettivo. ( da portare in dichiarazione dei redditi )

nel tuo caso quello che stona è il problema della permuta che rappresenta il corrispettivo a saldo dell'acquisto (se c'erano solo i soldi sarebbe stato un normale atto di compravendita e non un contratto di permuta con compensazione economica come in questo caso)

Quindi la procura non può in assoluto evitare la tassazione inerente al passaggio intermedio (IVA o registro a seconda della persona giuridica o fisica)

 

[ingelman]

vorrei sottoporti un'altro aspetto che dovresti considerare (da approfondire)
è chiaro che quello che state cercandio di perfezionare è un atto d'acquisto con permuta ( non vedo in che altro modo inquadrarlo)

da sapere che nel contratto di permuta possono intervenire solo i diretti interessati al contratto ( l'immobile ceduto dal padre soggetto non acquirente ) otre a non rendere percorribile il contratto (sempre che il padre dell'acquirente si intesti anche lui l'immobile )
solleverebbe un altro problema riferito ad un ulteriore passaggio inteso come donazione dell'immobile dato in permuta.

quindi , a mio avviso , il tuo caso non è da intendersi come una semplice cessione di un preliminare

 

[Rosa1968]

Quindi mi stai dicendo che chiunque fa un preliminare è poi obbligato ad andare a rogito sempre !! Non si può in alcun modo cedere a terzi un preliminare, oppure, in accordo con il proprietario annullarlo e farsi restituire la somma versata ? Mi sembra assurdo

No non é assurdo sottoscrivere un preliminare é un'obbligo a sottoscrivere poi il contratto definitivo si dice che é una parziale anticipata esecuzione delle prestazioni finali. Detto questo non é detto che le parti di comune accordo possono stabilire preventivamente che il preliminare possa essere ceduto oppure "a persona da nominare" Per quest'ultimo caso bisogna stabilire un termine di legge. Perché come diceva il collega la cessione del preliminare presuppone il pagamento di un corrispettivo di cessione che verrà tassato il famoso guadagno. Quindi ricapitalando puoi sottoscrivere uno dei due preliminari ma prestando attenzione sul secondo a persona da nominare dove la legge ha stabilito un termine oltre il quale rientra nella cessione. Detto questo altro aspetto é quello che tu includi nel pagamento del tuo immobile. La casa di tuo padre. Lo potrai fare solo se ne possiedi il titolo di proprietà al momento del compromesso oppure se ti impegni a procurarlo ovvero acquistando la casa di tuo padre. Diversamente seppur un genitore é vietato vendere le cose altrui. Considera poi che vi é anche un aspetto di anticipo dell'eredità quindi da valutare se ci sono altri eredi. Anche io non parlerei di permuta di fatto non lo é la casa non é tua.