Acquisto di un uliveto subordinato al diritto di prelazione dei confinanti: è maturata la provvigion

[maryjo]

Gentili signori, Egregi colleghi,
son qui per chiedere lumi circa un diritto alla provvigione, mi piacerebbe sentire il vostro parere in proposito.
Vi espongo i fatti:
Proposta di acquisto di un uliveto subordinata al diritto di prelazione dei confinanti;

- a parole nessun proprietario limitrofo è interessato all'acquisto del suddetto fondo....
- c'è una persona esterna interessata all'acquisto del fondo di circa 1 ha,.... fa regolare proposta di acquisto e vi allega un assegno quale parte del prezzo al momento dell'atto della sottoscrizione dell'atto notarile.... (fin qui tutto bene)
- la proposta viene accettata e firmata da tutti e 4 i proprietari, non solo da uno...da tutti....

il nostro futuro acquirente ha fretta di prendere possesso del fondo in quanto incombe la campagna olearia e avrebbe gradito raccoglierne i frutti (si sa.... son sempre soldi.... )
fa pressione affinchè possa iniziare la pulizia del fondo che da diverso tempo era in stato di abbandono e chiede di poter effettuare i lavori...
l'agente risponde che non è il caso di avere tutta questa fretta in quanto il rogito sarebbe stato stipulato a breve, giusto il tempo ... tecnico.... e sarebbe stato suo e avrebbe fatto ciò che avrebbe voluto...
insiste.... e chiede di intercedere tramite il proprietario che risponde di fare come crede ma di non avere fretta in quanto ancora non aveva ricevuto la risposta di tutti i proprietari confinanti del fondo....

alla risposta di fare come crede, costui si reca a pulire il fondo (terreno privo di recinzione e di cancello e quindi aperto a tutti)' e ..... manco a farla apposta, il giorno dopo il proprietario riceve una lettera da parte di un confinante che dice di essere interessato all'acquisto.

Il nostro povero acquirente che non voleva spendere altri soldi e quindi rilanciare sul prezzo, (sarebbero bastati 1000€ in più e il gioco era fatto) si ritira e chiede una cifra (a mio avviso spropositata) per i lavori effettuati sul fondo e rifiuta di ritirare l'assegno dicendo che lo avrebbe ritirato quando avrebbe avuto i soldi chiesti per i lavori.

Chiaramente questi soldi li dovrebbero pagare gli acquirenti del fondo, ma vista la cifra esosa, non si raggiunge un accordo ma si rimane in stallo... nè si e nè no.... ancora da definire...
invia alcune lettere chiedendo tale cifra, ma non riceve risposta

in tutto questo bailamme....
- proposta subordinata accettata e firmata da tutti i proprietari;
- diritto di prelazione da parte del confinante esercitato a norma di legge......

il nostro "bravo" agente immobiliare, ha maturato il diritto alla provvigione?

Vi ringrazio anticipatamente della vostra attenzione in proposito

 

[roberto.spalti]

Secondo me no perché è una proposta sottoposta a condizione sospensiva fino al decadere del diritto di prelazione dei confinanti.
Spero di sbagliare

 

[Antonello]

Come detto all'inizio, l'accettazione della proposta era subordinata al diritto di prelazione dei confinanti.
I confinanti, per esercitare detto diritto, devono essere coltivatori diretti a titolo principale.
Il confinante interessato era stato invitato all'acquisto?
E' stata rispettata la tempistica e la prassi?
La proposta del confinante, se in regola, è pervenuta nei termini ed è congrua?
Se tutto è affermativo, il confinante ha diritto all'acquisto e tu, non avendo mediato con questo signore, dispiace ma non hai diritto alla provvigione.
I 4 proprietari, in riconoscenza per il tuo impegno, potrebbero riconoscerti la parte loro o un rimborso spese.

 

[maryjo]

i confinanti sono stati tutti contattati con raccomandata con ricevuta di ritorno, sono stati fatti tutti i passi dovuti, tutto a norma.

 

[Antonello]

Se tuttoè a norma, non ti spetta alcuna provvigione in quanto dovevate attendere la decadenza dei termini di legge spettante ai confinanti.
Se non si fosse presentato l'estraneo alla prelazione avreste aspettato, quantomeno, un'eventuale risposta dei confinanti.
La risposta è arrivata e quindi va accettata.
La proposta dell'estraneo, che era a conoscenza e subordinata al diritto di prelazione dei confinanti, è nulla.

 

[maryjo]

Se tuttoè a norma, non ti spetta alcuna provvigione in quanto dovevate attendere la decadenza dei termini di legge spettante ai confinanti.

e quale sarebbe la decadenza dei termini di legge?.... scusa ma non ti seguo...

Se non si fosse presentato l'estraneo alla prelazione avreste aspettato, quantomeno, un'eventuale risposta dei confinanti.

i confinanti sono stati contattai con A/R dopo la proposta scritta

La risposta è arrivata e quindi va accettata.
La proposta dell'estraneo, che era a conoscenza e subordinata al diritto di prelazione dei confinanti, è nulla

naturale che sia nulla, ma in questi casi non viene riconosciuto proprio niente?
lui ci avrà perso il lavoro per pulire il terreno, i soldi non li ha persi perchè l'assegno non è mai stato incassato e in verità nemmeno consegnato, ma io ho perso due provvigioni a lavoro (quasi) concluso

poveri Ai.... si fanno un mazzo così per fare le cose per bene ee poi gli dicono tante grazie facciamo da soli...

 

[Antonello]

Di norma entro sessanta giorni dalla ricezione della raccomandata deve comunicare che intende acquistare al prezzo indicatogli.
Dopo questa comunicazione ha trenta giorni di tempo per versare il prezzo di acquisto che sarà all'atto o ad un eventuale compromesso.
A me era capitato un caso analogo in cui aveva acquistato un estraneo e nell'atto si era indicato un prezzo inferiore a quello comunicato.
Il confinante, appena saputo che era stata definita la compravendita, ha esercitato presso il notaio il diritto di prelazione.
Capirai 30 milioni contro 100 milioni (di lire). Un affare..................... per lui.
Sembrava tutto perso per il mio cliente estraneo ai confini e per me.
Invece abbiamo scoperto che detto confinante, con diritto di prelazione, aveva venduto nei due anni precedenti un lotto di terreno.
Questo fatto, grazie all'intervento dei legali, gli ha fatto perdere ogni diritto.
Prova a fare una visura in conservatoria. Non si sa mai che anche il tuo......

 

[Manzoni Maurizio]

ciao a tutti,
quando c'è o potrebbe esserci il diritto di prelazione la procedura che ci potrebbe mettere al riparo è:
preliminare con clausula come sotto riportata e il compenso pagato all' Agenti Immobiliari, nel caso di esercizio di prelazione tutto quanto versato (caparra e provvigioni) viene pagato dal nuovo acquirente.
Oggetto: proposta di alienazione immobile sito in (mapp. n° )

La presente al fine di notificarVi proposta di alienazione dell’immobile di cui in premessa, a mezzo rimessione di copia del preliminare di compravendita sottoscritto relativamente al predetto.
Quanto precede conformemente al disposto normativo di cui all’art. 8 comma IV L. 590/65, al fine di consentirVi l’esercizio del diritto di prelazione, ove spettante.

E qui poi troverete tutto sulla prelazione

 

[Umberto Granducato]

ciao a tutti,
quando c'è o potrebbe esserci il diritto di prelazione la procedura che ci potrebbe mettere al riparo è:
preliminare con clausula come sotto riportata e il compenso pagato all' Agenti Immobiliari, nel caso di esercizio di prelazione tutto quanto versato (caparra e provvigioni) viene pagato dal nuovo acquirente.

Il nuovo acquirente (cioè colui che esercita la prelazione) paga le provvigioni???????

 

[gardabusiness]

secondo me non andava fatto una proposta condizionata ma un vero preliminare senza condizioni dove semplicemente andava scritto che l'agente si interessava assieme ai proprietari di trasmettere copia delil preliminare per conoscenza ai prelatori perchè potessero eventualmente esercitare il loro diritto inserendo nel preliminare stesso che la provvigione da parte dei venditori va corrisposta anche in caso di esercizio di tale diritto. Il diritto di prelazione prevede che il prelatore si sostituisca alla parte acquirente del preliminare e perchè sia valida la notifica deve essere notificato anche il preliminare con tutte le condizioni. In teoria, dico in teoria, se nel preliminare si indicano le provvigioni dell'acquirente per lo stesso principio il prelatore si dovrebbe sostituire in toto per cui anche nel pagamento delle prelazioni. In un caso capitato a me , è andata cosi. Nulla serve fare un rilancio di 1000 euro: il preliminare va notificato e non puo piu essere cambiato.