Acquisto di una porzione di stenditoio condominiale

[Violetta Viola]

Salve, ho dato già un'occhiata al forum e mi sono chiarita un pò le idee. Comunque vorrei chiedere all'assemblea condominiale di acquistare una porzione (circa 1/3 della superficie totale) di stenditoio condominiale comunicante con la mia abitazione, sono al corrente che ci vorrà l'unanimità dell'assemblea (primo scoglio da superare), ma dal momento che poi dovrò fare il cambio di destinazione d'uso e quindi avrò un aumento della superficie della mia abitazione e quindi un aumento dei millesimi di proprietà, quali sono i passaggi giusti per questo tipo di compravendita? ipotizzando di ottenere l'unanimità, proporre il notaio in sede per tutti gli atti, proporre un condomino o magari l'amministratore che è anche un condomino, quale delegato rappresentante del condominio, proporre di assumermi l'onere delle spese del ricalcolo delle tabelle millesimali, e cosa più importante a quale valore al mq posso proporre di acquistare? si tratta di una stanza di circa 11/12 mq con finestra, in effetti già esistente perchè ricavata circa 40 anni or sono e sempre utilizzata per le riunioni condominiali, quindi in pratica io e la mia vicina, oltre ad essere le uniche ad utilizzare lo stenditoio in quanto prive di balcone, utilizziamo solo i restanti 2/3, quindi non toglierei nulla all'uso della parte comune, in quanto la stanza non è fruibile per stendere la biancheria. Grazie

 

[specialist]

Mi sa proprio che fai prima a vendere e comprare un appartamento più grande, perché ho l'impressione che - se quello succitato è il tuo obiettivo - sarà molto improbabile ottenere l'unanimità dell'assemblea condominiale.

 

[Utente Cancellato 72152]

Nella remota ipotesi tu ottenga l'unanimità (un bastian contrario che campa solo per dire 'NO', c'è sempre, in qualsiasi condominio), la persona che rappresenta i condomini deve essere munita di regolare procura, non basta una delega scritta, stiamo parlando di un'acquisizione immobiliare: CORREGGETEMI SE SBAGLIO!

Quindi o l'Amministratore viene nominato procuratore per vendere, dai restanti N-1 condomini, oppure ognuno degli N-1 condomini deve partecipare all'atto notarile cedendo la propria quota.

Peccato non ti sappia dare una risposta certa, un mio parente c'è andato molto vicino, i suoi vicini hanno provato ad acquisire una parte del lastrico solare e non hanno ottenuto l'unanimità per solo 2 famiglie che non si sono presentate all'assemblea.

Ebbene sì, basta anche non presentarsi all'assemblea, per invalidarti definitivamente l'unanimità che cerchi: pensa quanto basta poco! Minima fatica, massimo risultato per i "bastian contrario"!

 

[Violetta Viola]

Nella remota ipotesi tu ottenga l'unanimità (un bastian contrario che campa solo per dire 'NO', c'è sempre, in qualsiasi condominio), la persona che rappresenta i condomini deve essere munita di regolare procura, non basta una delega scritta, stiamo parlando di un'acquisizione immobiliare: CORREGGETEMI SE SBAGLIO!

Quindi o l'Amministratore viene nominato procuratore per vendere, dai restanti N-1 condomini, oppure ognuno degli N-1 condomini deve partecipare all'atto notarile cedendo la propria quota.

Peccato non ti sappia dare una risposta certa, un mio parente c'è andato molto vicino, i suoi vicini hanno provato ad acquisire una parte del lastrico solare e non hanno ottenuto l'unanimità per solo 2 famiglie che non si sono presentate all'assemblea.

Ebbene sì, basta anche non presentarsi all'assemblea, per invalidarti definitivamente l'unanimità che cerchi: pensa quanto basta poco! Minima fatica, massimo risultato per i "bastian contrario"!

Grazie per le delucidazioni, si infatti ho messo delega, ma già sapevo che sarebbe stato in atto vero e proprio. L'unanimita' sarà difficile, ma vorrei fare una proposta "allettante" e completa delle eventuali obiezioni. Grazie ancora.

 

[francesca63]

sono al corrente che ci vorrà l'unanimità dell'assemblea

sarà molto improbabile ottenere l'unanimità dell'assemblea condominiale.

Ci vuole l'unanimità dei condomini, non dell'assemblea.

 

[Violetta Viola]

Ma l'unanimità deve essere espressa con la presenza fisica in assemblea, o anche mediante comunicazione scritta e delegata in assemblea da parte dei condomini che non potranno presenziare??

 

[davideboschi]

Non vorrei dire una fesseria, ma così a naso, la vendita una porzione di parte comune non dovrebbe, giuridicamente, richiedere necessariamente la delibera dell'assemblea, proprio perché si tratta di un atto di vendita che richiede una firma e un notaio, per cui la volontà di vendere dell'unanimità dei condomini si esprime per l'appunto attraverso la firma di ciascuno sull'atto.
Diversamente dalle delibere, che vanno votate e devono quindi essere verbalizzate, proprio perché la volontà dell'assemblea risulta dal verbale e da nessun altro documento.
Quindi a mio avviso @Violetta Viola potrebbe:
- prima di tutto, far discutere la cosa in assemblea, a scopo di sondare la disponibilità dei condomini, ma senza una votazione formale
- successivamente ottenere anche da parte dei condomini meno propensi la disponibilità a vendere, anche (perché no) tramite colloqui individuali
- convocare tutti all'atto (o far nominare un procuratore che si presenti all'atto)
il tutto senza una vera e propria delibera assembleare, e sarebbe una vendita giuridicamente valida.
Esattamente come quando si vende un immobile che ha più proprietari indivisi.

Ovviamente è l'opinione di uno che mastica qualcosa di legge: per essere sicuri bisognerebbe sentire il notaio cosa dice.

Potrebbe essere un tema per l' @Avv Luigi Polidoro .

 

[Andrea Occhiodoro]

Concordo con @davideboschi ed aggiungo che l'alienazione di un bene comune è atto estraneo alle competenze dell'assemblea. Una delibera assembleare in tal senso, presa a maggioranza, sarebbe totalmente nulla per "eccesso di potere". La questione può essere discussa in assemblea ma l'atto notarile deve essere firmato dall'unanimità dei partecipanti al condominio. A tal proposito si possono seguire due strade: si radunano tutti i condòmini dal notaio il giorno del rogito oppure si usa lo strumento della "procura speciale" conferita ad un soggetto (magari anche lo stesso amministratore) che possa rappresentare più condòmini od anche tutti. La procura speciale però deve sempre risultare da un atto pubblico o scrittura privata autenticata.

 

[Violetta Viola]

Certo grazie per l'accuratezza, ma sapere in assemblea se tutti i condomini siano favorevoli, e farlo verbalizzare e quindi riuscire a stabilire nella stessa assemblea se intendano farsi rappresentare o se intendano partecipare direttamente al preliminare ovvero rogito, eviterebbe alcuni passaggi che potrebbero far cambiare idea a qualcuno!! Personalmente vorrei che fossero "meno disturbati" possibile da questa vicenda, quindi far venire il notaio, rifare tutte le tabelle, etc.. per avere un si in assemblea, sarebbe il top. Poi quando mi sveglio dal sogno vi avviso!!!

 

[Utente Cancellato 72152]

Ma l'unanimità deve essere espressa con la presenza fisica in assemblea, o anche mediante comunicazione scritta e delegata in assemblea da parte dei condomini che non potranno presenziare??

Gli assenti possono, PRIMA DELL'ASSEMBLEA, delegare qualcuno che sarà presente: in questo caso sarà ancora possibile, GRAZIE ALLE DELEGHE, raggiungere l'unanimità. Nel caso di un mio familiare, i due nuclei familiari non si sono presentati e non hanno conferito delega ad alcuno: tale condotta è sufficiente per invalidare l'unanimità dei consensi.

Attenzione perché normalmente una persona fisica non può ricevere più di 3 deleghe in ogni assemblea condominiale, ordinaria o straordinaria. Poi la regola può variare a seconda del regolamento di condominio contrattuale.