Acquisto immobile A/10 imposta di registro

[brina82]

Buongiorno e Buona Befana a tutti, ho un quesito.

Nell'ambito dell'acquisto di un immobile con destinazione A/10 il valore catastale è pari alla rendita moltiplicato per 63.

Facendo il calcolo esce poniamo 100k, ma l'immobile viene acquistato a circa 50k, nettamente al di sotto sia della rendita catastale, sia del valore di mercato, che poniamo sia pari a 120k.

Con riferimento alle 3 "strade":
- Pagare l'imposta di registro in termini di valore catastale (100k)
- Pagare l'imposta di registro in termini di prezzo di compravendita (50k)
- Pagare l'imposta di registro in termini di valore di mercato (120k)

quale sarebbe quella corretta?

Il Notaio ha preparato il conteggio facendo riferimento a 50k (prezzo di compravendita), ma mi sarei aspettato che l'avesse fatto con riferimento almeno ai 100k...

Cosa suggerireste voi, ovviamente per evitare contestazioni da parte dell'AdE? Ci sarebbe qualche "appiglio" per dimostrare di averlo acquistato effettivamente ad una somma pari a 50k???

Grazie.

PS mi viene in mente solo alla fine del post: l'immobile necessita di ristrutturazione, pertanto, si potrebbe produrre una perizia giurata con tanto di computo e fotografie, al fine di "giustificare" questi 50k partendo dal prezzo di mercato e scalando i soldi della ristrutturazione???

 

[Utente Cancellato 72152]

Io accendo la prima:

- Pagare l'imposta di registro in termini di valore catastale (100k)

L'imposta di registro si calcola sul valore CATASTALE dell'immobile.

EDIT: Questa risposta è ERRATA

Qui:

https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/233439/Guida_Acquisto_Casa_imposte_e_agevolazioni.pdf/de1df915-6e49-35cf-7168-c09da6ba0db5

ci stanno tutti i casi tranne il caso A/10, accidenti a loro.

Puoi precisare se:
- vende un'impresa o un privato,
- acquista un'impresa o un privato.

Grazie.

Per adesso ho trovato questo ma mi sa che non serve PER IL CASO IN ESAME:

Calcolo imposte compravendita immobiliare

Calcolo imposte compravendita immobiliare Calcolo imposta di registro prima casa. Calcolo imposta di registro, IVA, imposta ipotecaria e catastale

www.miolegale.it

Prova un po' questo!

Calcolo imposte di compravendita: negozio, ufficio, laboratorio e magazzino

Calcolo imposte per atti di trasferimento o di costituzione a titolo oneroso di diritti reali immobiliari: trasferimento di immobili a destinazione diversa dall'abitativo L'applicazione calcola automaticamente l'imposta di registro, l'IVA, l'imposta catastale e l'imposta ipotecaria, in base al tipo

www.living-re.it

E dimmi cosa viene fuori.

Non so la rendita catastale (magari aggiungila nel 1° post o accodala al thread). Secondo le mie stime, usando lo spannometro aziendale, la rendita catastale è 1590 Euro circa.

Io ho compilato così:

L'IMMOBILE CHE SI INTENDE ACQUISTARE E':
Ufficio o studio privato e/o sue pertinenze

FABBRICATO NON A PREVALENTE DESTINAZIONE ABITATIVA
(ho escluso il caso TUPINI e il caso che ha subito ristrutturazioni, non so se ho sbagliato visto che queste ultime sono state fatte)

IL VENDITORE E': privato (non specifichi, faccio a caso)

PREZZO PATTUITO: 50.000 Euro

RENDITA CATASTALE: 1590,00 Euro (secondo i miei calcoli con una rendita catastale di 1590 Euro viene un valore catastale di 100.170 Euro, simile ai 100.000 Euro che hai dichiarato tu).

Ecco il responso, altamente opinabile se ho sbagliato almeno una delle selezioni precedenti:

Immobile:	Ufficio o studio privato
Prevalenza destinazione abitativa e/o ristrutturazione:	Fabbricato NON a prevalente destinazione abitativa
Cedente:	Privato
Valore pattuito:	€ 50.000,00
Rendita catastale:	€ 1.590,00
Rendita catastale rivalutata (rivalutazione del 5%):	€ 1.669,50
Valore catastale calcolato:	€ 100.170,00

Imposte calcolate:​

IVA (Fuori campo IVA - Art.1. D.P.R. 633/1972)	€ 0,00
Imposta di registro (Aliquota 9% - con il minimo di € 1.000,00)	€ 4.500,00
Imposta ipotecaria (Importo fisso)	€ 50,00
Imposta catastale (Importo fisso)	€ 50,00
Imposta di bollo - bollo MUI (Esente)	€ 0,00
Tassa ipotecaria - tassa trascrizione (Esente)	€ 0,00
Voltura catastale (Esente)	€ 0,00
TOTALE IMPOSTE	€ 4.600,00

Scegliendo FABBRICATO TUPINI O CHE HA SUBITO INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE, viene sempre 4600 Euro:

Immobile:	Ufficio o studio privato
Prevalenza destinazione abitativa e/o ristrutturazione:	Fabbricato a prevalente destinazione abitativa (Tupini) o che ha subito interventi di ristrutturazione
Cedente:	Privato
Valore pattuito:	€ 50.000,00
Rendita catastale:	€ 1.590,00
Rendita catastale rivalutata (rivalutazione del 5%):	€ 1.669,50
Valore catastale calcolato:	€ 100.170,00

Imposte calcolate:​

IVA (Fuori campo IVA - Art.1, D.P.R. 633/1972)	€ 0,00
Imposta di registro (Aliquota 9% - con il minimo di € 1.000,00)	€ 4.500,00
Imposta ipotecaria (Importo fisso)	€ 50,00
Imposta catastale (Importo fisso)	€ 50,00
Imposta di bollo - bollo MUI (Esente)	€ 0,00
Tassa ipotecaria - tassa trascrizione (Esente)	€ 0,00
Voltura catastale (Esente)	€ 0,00
TOTALE IMPOSTE	€ 4.600,00

LE IMPOSTE VARIANO MOLTO A SECONDA DELLA TIPOLOGIA DI VENDITORE.

Facci sapere!

 

[francesca63]

Il Notaio ha preparato il conteggio facendo riferimento a 50k (prezzo di compravendita),

Concordo, per gli immmobili non abitativi, la base imponibile è il prezzo, non il valore catastale.
Come mai si compravende a prezzo inferiore a quello di mercato ?

 

[Utente Cancellato 72152]

Come mai si compravende a prezzo inferiore a quello di mercato ?

Forse perché i soldi per la ristrutturazione li ha pagati chi compra?

 

[francesca63]

Forse perché i soldi per la ristrutturazione li ha pagati chi compra?

Il valore dell’immobile dovrebbe già comprendere lo stato manutentivo.
Quindi dovrebbe valere 120 così com’è: se fosse perfetto, varrebbe di più.
Nessuno obbliga a comprare al prezzo di mercato, ci mancherebbe, esiste ancora un margine di libertà nella gestione dei propri affari.
Il problema sorge se l’ade contesta, e non si può escludere che lo faccia.

 

[brina82]

Concordo, per gli immmobili non abitativi, la base imponibile è il prezzo, non il valore catastale.

Certamente, altrimenti non avrei posto la domanda

Tuttavia, dal momento che il prezzo è veramente basso, così come per i locali commerciali e/o per i terreni edificabili penso che potrebbero esserci contestazioni da parte dell'AdE... no?

Quindi mi chiedo se possibile ma soprattutto se conviene pagare più imposte, o come regolarsi?

Come mai si compravende a prezzo inferiore a quello di mercato ?

Il prezzo è basso perchè è un acquisto a saldo e stralcio

 

[brina82]

Il problema sorge se l’ade contesta, e non si può escludere che lo faccia.

Esattamente, il problema è questo, ovvero come cautelarsi?

 

[Utente Cancellato 72152]

Esattamente, il problema è questo, ovvero come cautelarsi?

Fate due donazioni. Tu doni a lui 50.000 Euro, per spirito di liberalità, con regolare atto notarile.
Lui dona a te l'ufficio A/10, per spirito di liberalità, con regolare atto notarile.

Ovviamente, ben conosci le problematiche che le donazioni possono comportare per le future compravendite. Però se fate una donazione incrociata, tutte e due registrate e trascritte, l'agenzia delle entrate non può avere nulla da ridire.

Ora @francesca63 mi mangia!!

 

[brina82]

LE IMPOSTE VARIANO MOLTO A SECONDA DELLA TIPOLOGIA DI VENDITORE.

Facci sapere!

Privato privato ma le imposte le conosco, la domanda è un'altra ed è riferita proprio al fatto che per immobili sui quali si paga non in base al valore catastale ma al prezzo effettivo, ci possono essere dei problemi con l'AdE nei casi di acquisto a prezzi bassi.

 

[Utente Cancellato 72152]

Privato privato ma le imposte le conosco, la domanda è un'altra ed è riferita proprio al fatto che per immobili sui quali si paga non in base al valore catastale ma al prezzo effettivo, ci possono essere dei problemi con l'AdE nei casi di acquisto a prezzi bassi.

Io ho riferito la mandrakata della donazione incrociata, ma vorrei tanto sentire il parere di @francesca63

Se non ha risposto subito vuol dire che sta lucidando la frusta.