Acquisto immobile a saldo e stralcio, creditore il condominio

[Avv Luigi Polidoro]

Rappresentazione dei fatti del tutto anomala, molto probabilmente non sono state fornite le indicazioni o comunque non sono state recepite dalla nostra @Laura bottaretto (normale che sia così, visto che non è il suo lavoro frequentare le aste).
Anche io sconsiglio vivamente l'acquisto in asta senza il supporto di un legale, soprattutto quando non si tratta di "mera" partecipazione alla vendita senza incanto (a volte è molto più conveniente fare così, ma servono tante informazioni che ad oggi sembrano mancare), bensì favorire un saldo e stralcio.
Insomma concordo pienamente con @miciogatto e @Rudyaventador .

 

[Miciogatto]

Carissimi, eccomi di ritorno.

Cioè? spiega meglio x favore. Quali inesattezze?

Laura, rispetto al tuo post inziale avevo già risposto qui.
Se ti riferisci a quello che ho letto dopo, invece, ecco qua:

Tu devi solo aspettare che loro si mettano d'accordo per il saldo a stralcio oppure che l'immobile vada in asta.

Perché aspettare che vada in asta? (E magari è GIA' in asta). Lo stralcio puoi proporlo in entrambi i casi.

Tu ti devi preoccupare di firmare eventualmente proposta dove è tutto vincolato (al mutuo se lo chiedi - e alla CONFERMA SCRITTA dello stralcio da parte della banca e del condominio).

Subordinare alla conferma scritta a stralciare il debito da parte dei due creditori a oggi conosciuti è molto imprudente. Potresti benissimo avere questa condizione soddisfatta ma il pignoramento va avanti. Molto meglio condizionare all'avvenuta estinzione del pignoramento.

che viene versata ai proprietari debitori

MAI MAI MAI soldi che spettano ai creditori direttamente ai debitori esecutati, nemmeno per un secondo.

Per procedere alla vendita bisogna cancellare il pignoramento e il giudice che ha fatto il pignoramento lo cancella in genere solo quando ha ricevuto la provvista dovuta

Non esattamente, il giudice non riceve nessuna provvista. Al giudice importa soltanto che sia pervenuta la rinuncia agli atti esecutivi da parte di tutti i creditori. E non ha nemmeno bisogno di sapere perché quel creditore ha rinunciato.

 

[angy2015]

Carissimi, eccomi di ritorno.
....
Perché aspettare che vada in asta? (E magari è GIA' in asta). Lo stralcio puoi proporlo in entrambi i casi.
...

ti rispondo solo per la parte che riguarda il mio intervento.
Non ho detto perentoriamente di aspettare che vada in asta ... se leggi bene il mio breve intervento.
Visto che l'utente agisce tramite un'agenzia avevo detto di lasciare all'agenzia il compito di risolvere i problemi. Diversamente dovrebbe pagare un avvocato e alla fine l'agenzia vorrebbe comunque la provvigione.

 

[Rudyaventador]

ti rispondo solo per la parte che riguarda il mio intervento.
Non ho detto perentoriamente di aspettare che vada in asta ... se leggi bene il mio breve intervento.
Visto che l'utente agisce tramite un'agenzia avevo detto di lasciare all'agenzia il compito di risolvere i problemi. Diversamente dovrebbe pagare un avvocato e alla fine l'agenzia vorrebbe comunque la provvigione.

Ti faccio notare che l Agenzia proponente in questo quesito ha detto una marea di c....inesatezze gravi.........esiste un etica se un agenzia non ci capisce ( e solo ben pochi ci capiscono in prima persona ) e non è attrezzata con professionisti ( qualcuno che paga un avvocato c'è sempre se parliamo di agenzie serie) si deve astenere .... essere cani arrabbiati con ignavi acquirenti (come dimostra chi ha posto il quesito ) è vile

 

[Stefano Amato]

Rispondo a Miciogatto e sarò più preciso nella spiegazione:

Nel dettagli l'operazione è andata in questo modo:
- proposta vincolata all'accettazione dei creditori dello stralcio - la parte che aveva pignorato l'immobile ovvero il condominio non ha semplicemente accettato una proposta ma ha anche scritto che avrebbe rinunciato al pignoramento (lettera ricevuta dal loro avvocato);
- i soldi che spettano ai creditori sono stati versati in presenza di un notaio (fase preliminare) e sono stati prontamente ripresi (con assegno circolare) che è stato consegnato al condominio, che immediatamente ha richiesto cancellazione del pignoramento (avvenuta in circa 20 giorni);
- in merito alla cancellazione del pignoramento sono stato impreciso - il giudice non ha ricevuto la provvista ma ha ricevuto l'istanza di cancellazione del pignoramento da parte del condominio;

Mi spiace non essere stato esaustivo fin dall'inizio e chiedo scusa se questo ha potuto generare qualche dubbio o cattiva interpretazione.
Cordialità a tutti.

 

[Rudyaventador]

Rispondo a Miciogatto e sarò più preciso nella spiegazione:

Nel dettagli l'operazione è andata in questo modo:
- proposta vincolata all'accettazione dei creditori dello stralcio - la parte che aveva pignorato l'immobile ovvero il condominio non ha semplicemente accettato una proposta ma ha anche scritto che avrebbe rinunciato al pignoramento (lettera ricevuta dal loro avvocato);
- i soldi che spettano ai creditori sono stati versati in presenza di un notaio (fase preliminare) e sono stati prontamente ripresi (con assegno circolare) che è stato consegnato al condominio, che immediatamente ha richiesto cancellazione del pignoramento (avvenuta in circa 20 giorni);
- in merito alla cancellazione del pignoramento sono stato impreciso - il giudice non ha ricevuto la provvista ma ha ricevuto l'istanza di cancellazione del pignoramento da parte del condominio;

Mi spiace non essere stato esaustivo fin dall'inizio e chiedo scusa se questo ha potuto generare qualche dubbio o cattiva interpretazione.
Cordialità a tutti.

Gia la circostanza che il condominio prende soldi ti deve suggerire che è un caso isolato e pertanto semplice , ma gli stralci sono nella gran parte con un ipotecario ad esecuzione gia in corso avanzato con file di chirografari se non con piu privilegiati , spesso sono fallimenti , dove i condomini con la regolarità di un orologio svizzero non beccano un euro e ci rimettono le spese legali

 

[Stefano Amato]

verissimo!

 

[angy2015]

quasi verissimo. Se il condominio risulta come creditore procedente recupera interamente le spese legali, previo consenso del giudice sull'entità della proposta dell'avvocato. Conviene sempre iniziare la causa appena la cifra di debito condominiale è pari a un paio di anni, specie se c'è riscaldamento condominiale. Altrimenti il condominio perderà probabilmente solo altri soldi se si insinuerà in una causa già avviata da altri. Esperienza mia ... non sò se è cambiato qualcosa negli ultimi anni.

 

[brina82]

Conviene sempre iniziare la causa appena la cifra di debito condominiale è pari a un paio di anni, specie se c'è riscaldamento condominiale.

Perché? Non è detto convenga, perché, come è stato detto, se vi è presenza di creditore ipotecario di primo grado, quasi certamente il condominio non prenderà soldi (oltre al rimborso spese necessario per avviare la procedura).

 

[angy2015]

Perché? Non è detto convenga, perché, come è stato detto, se vi è presenza di creditore ipotecario di primo grado, quasi certamente il condominio non prenderà soldi (oltre al rimborso spese necessario per avviare la procedura).

hai quotato solo in parte il mio post, te lo rimetto intero così puoi cercare di interpretarlo correttamente:
Se il condominio risulta come creditore procedente recupera interamente le spese legali, previo consenso del giudice sull'entità della proposta dell'avvocato. Conviene sempre iniziare la causa appena la cifra di debito condominiale è pari a un paio di anni, specie se c'è riscaldamento condominiale. Altrimenti il condominio perderà probabilmente solo altri soldi se si insinuerà in una causa già avviata da altri. Esperienza mia ... non sò se è cambiato qualcosa negli ultimi anni.
P.S.
Se invece il condominio non è il creditore procedente, cioè quello che inizia la causa, bisogna fare qualche valutazione prima di insinuarsi per verificare quanto si potrebbe ricavare dall'asta e rapportarlo a quanto vantano i creditori ipotecari. Vedo che invece i condomini si insinuano anche quando è un evidente spreco di soldi, forse per ottemperare all'obbligo di recupero imposto all'amministratore.