Acquisto immobile all'asta: quesiti vari

[michelematte]

Salve a tutti. Sto valutando l'acquisto di un immobile all'asta ma avrei necessità di alcuni chiarimenti:
1) E' previsto un compenso al delegato per la vendita? Nell'avviso di vendita è scritto che l'aggiudicatario è tenuto al pagamento dei soli oneri tributari conseguenti all'acquisto del bene. Quindi sembrerebbe di no. Però nella nomina del delegato tra i compiti dello stesso, c'è scritto che deve provvedere a comunicare tempestivamente all'aggiudicatario l'ammontare della somma da versare unitamente al saldo prezzo per gli oneri tribitutari e le spese dell'attività del professionista che il DM 23 maggio 1999 nr. 313 pone a carico dell'aggiudicatario. Quindi? Ossia, a parte il prezzo d'asta e le imposte, quali sono le spese a cui vado incontro?
2) ho trovato scritto in alcuni articoli che è possibile chiedere la liberazione dell'immobile (ci vive l'esecutato) dopo aver saldato il prezzo ma prima dell'emissione del decreto di trasferimento. In quali casi è consentito? Come devo fare?
3) Nell'ipotesi in cui invece debba aspettare il decreto, quali sono i tempi medi? Se l'asta è a fine marzo e io pago ad aprile, quando potrei tornare nella casa nuova verosimilmente?
4) L'unico creditore procedente è la banca (mutuo) ma nella procedura si è inserito il condominio per spese arretrate quantificate alla data della perizia, ossia ottobre 2012. Mi hanno detto che il saldo prezzo d'asta andrà tutto alla banca, in quanto creditore ipotecario, ed il prezzo è inferiore al credito vantato. Ciò vuol dire che il condominio dovrò pagarlo a parte ed in più rispetto al prezzo d'asta. Ma con gli stessi tempi, ossia nei 60 giorni dall'aggiudicazione? E come mi regolo invece per tutte le spese condominiali maturate dall'ottobre 2012 in poi? so che mi devo accollare l'anno in corso e quello precedente, ma quanto tempo ho per saldare?

Scusate le troppe domande e grazie per l'aiuto.

 

[Naina]

io posso rispondere sulla base della mia esperienza.. oltre alla spesa dell'immobile io ho pagato circa 5 mila euro di spese sulle ipoteche e per gli oneri tributari e circa 3 mila euro al delegato.
Nel mio caso l'avviso di sfratto è partito a novembre scorso, prima del pagamento, e dopo l'aggiudicazione che nel mio caso è stata a fine settembre, ma considera che ad oggi l'ex proprietario è ancora dentro..... in più i tempi sono lunghi anche solo per la partenza della pratica dal delegato per il tribunale, noi per le quietanze delle banche abbiamo aspettato un sacco di tempo.
Abbiamo pagato al 30/12/13 e la bozza di trasferimento è stata portata in tribunale il 26/02/14 e ora chissà quanto ci va prima che il giudice la prenda in considerazione.
Spero di essere stata utile

 

[Avv Luigi Polidoro]

Buongiorno, rispondo alle domande in ordine come sono poste:
1) il delegato alla vendita ha diritto ad un compenso. l'importo varia a seconda del valore dell'aggiudicazione.
2) e 3) subito dopo il saldo l'aggiudicatario (in genere attraverso il proprio legale) si reca in cancelleria e chiede informazioni in merito ai tempi previsti per l'emissione del decreto di trasferimento (in ogni tribunale variano, ma certamente non si tratta di una o due settimane). le procedure di sfratto, come detto anche da naina, non sono mai brevi. Lo sfratto potrà essere curato dal delegato alla vendita oppure da altro professionista di sua fiducia.
4) la vendita è stata "incapiente", perché il ricavato non è stato sufficiente a soddisfare tutti i creditori. Lei sarà tenuto soltanto al pagamento degli oneri condominiali dell'anno in corso e di quello precedente. Tali somme non rientrano in quelle da corrispondere entro i 60 gg dalla aggiudicazione, per i tempi di pagamento potrà contattare l'amministratore di condominio e prendere accordi con lui. Eventuali morosità relative gli anni passati rimarranno a carico dell'originario proprietario ed il condominio non potrà chiedere nulla a lei.

 

[Tovrm]

1) Delegati alla vendita possono essere avvocati, notai e commercialisti. Il compenso dipende dalle tariffe professionali di ciascuno. Qualora la vendita fosse trattata direttamente tramite la cancelleria del Tribunale, spetterebbe un rimborso spese (in genere molto più contenuto rispetto al compenso spettante a un delegato);
2-3) I tempi per ottenere il decreto di trasferimento variano da tribunale a tribunale: in media occorrono 2-3 mesi dal saldo del prezzo per ottenerlo e le relative informazioni si acquisiscono presso la cancelleria del tribunale (non è necessario l'ausilio di un professionista). I tempi per entrare in possesso dell'appartamento dipendono da molteplici condizioni, tra le quali, ovviamente, pesa molto la disponibilità dell'ex proprietario a lasciare l'immobile: c'è chi va via subito e chi attende tutto l'iter con l'Ufficiale Giudiziario che, di norma, al 3° accesso libera effettivamente l'appartamento. In quest'ultimo caso si possono dover attendere anche 12-15 mesi;
4) come nelle normali compravendite, chi acquista è responsabile in solido delle spese dell'esercizio in corso alla data di emissione del decreto di trasferimento e di quello precedente (l'esercizio può non coincidere con l'anno solare).

 

[michelematte]

aggiornamento: ho chiamato il custode per fissare una visita all'immobile. Il proprietario non risponde al telefono. Il custode ha lasciato un avviso al domicilio ma il proprietario non ha richiamato. Gli ho fatto presente che, secondo normativa, se il proprietario ostacola lo svolgimento dei compiti del custode (tra cui quello di far visitare l'immobile) e se non paga il condominio, cosa che non sta facendo, il custode può chiedere al giudice di disporre l'immediata liberazione dell'immobile anche prima dell'asta. Il custode mi ha risposto invece che può chiedere al giudice l'autorizzazione all'accesso forzoso. Ma che, poiché l'asta c'è il 27 e non ci sono i tempi, non è possibile visitare l'immobile prima dell'asta. Gli ho fatto notare che, non potendo visionarli, probabilmente nessuno parteciperà all'asta. Lui dice: "non importa, andrà deserta e se ne fisserà un'altra con il prezzo ribassato"!! Non mi pare che stia svolgendo correttamente i suoi compiti, soprattutto nell'interesse dei creditori che all'asta successiva vedrebbero ridursi il loro recupero. Non è proprio possibile fare niente?

 

[Avv Luigi Polidoro]

Il custode dovrebbe far presente immediatamente al giudice la situazione, suggerendo l'eventualità della liberazione dell'immobile.

 

[michelematte]

Il custode dovrebbe far presente immediatamente al giudice la situazione, suggerendo l'eventualità della liberazione dell'immobile

E' quello che sapevo anche io. Ma se il custode non lo fa, come posso io forzarlo? lui mi ha semplicemente detto in sostanza: pazienza se l'esecutato non si rende disponibile, vuol dire che l'asta andrà deserta e se ne farà un'altra a minor prezzo.

 

[Avv Luigi Polidoro]

Potrebbe provare a presentare lei stesso un'istanza al giudice della esecuzione, facendo presente di essere interessato a visionare l'immobile ma di esserne impossibilitato. So quel che sta pensando, si può ma è fantascienza.
Purtroppo fra teoria e pratica, in Italia, c'è sempre troppo divario.

 

[michelematte]

E come si presenta una istanza al giudice? non mi prenderanno nemmeno in considerazione da qui al 27...

 

[Avv Luigi Polidoro]

Se non ha dimestichezza (e immagino che non ne abbia, poiché non è il suo lavoro) dovrebbe farlo tramite avvocato.