Acquisto immobile in categoria D10

[schisanoa]

Sto valutando l’acquisto di un immobile in categoria D10, si tratta di un ex agriturismo, con annesso un vigneto e una piccola area boschiva che in realtà è praticamente una civile abitazione nello stato di fatto. Tuttavia non sono imprenditore agricolo e quindi vorrei capire se la cosa può avere senso o meno.

Qui le mie domande:
1) so che può essere acquistato anche da privati, ma a cosa si va incontro a livello di tasse (imposta di registro ecc) per l’acquisto? La rendita catastale è di 3000 euro per il solo immobile

2) è possibile mettere la residenza in un immobile accatastato come D10?

3) suppongo non si possano avere le agevolazioni prima casa, e si paghi anche l’IMU, corretto?

4) è possibile fare una variazione catastale da D10 a Ax?

5) se tanto mi da tanto anche a livello di mutuo non si potrà godere di agevolazioni prima casa, giusto?

6) per concludere siccome venderei la mia abitazione attuale prima dei 5 anni, e non un D10 non gode delle agevolazioni mi troverei anche a perdere le agevolazioni di quando ho acquistato la mia casa attuale, giusto?

 

[brina82]

Sto valutando l’acquisto di un immobile in categoria D10, si tratta di un ex agriturismo, con annesso un vigneto e una piccola area boschiva che in realtà è praticamente una civile abitazione nello stato di fatto. Tuttavia non sono imprenditore agricolo e quindi vorrei capire se la cosa può avere senso o meno.

Qui le mie domande:
1) so che può essere acquistato anche da privati, ma a cosa si va incontro a livello di tasse (imposta di registro ecc) per l’acquisto? La rendita catastale è di 3000 euro per il solo immobile

2) è possibile mettere la residenza in un immobile accatastato come D10?

3) suppongo non si possano avere le agevolazioni prima casa, e si paghi anche l’IMU, corretto?

4) è possibile fare una variazione catastale da D10 a Ax?

5) se tanto mi da tanto anche a livello di mutuo non si potrà godere di agevolazioni prima casa, giusto?

6) per concludere siccome venderei la mia abitazione attuale prima dei 5 anni, e non un D10 non gode delle agevolazioni mi troverei anche a perdere le agevolazioni di quando ho acquistato la mia casa attuale, giusto?

Penso che l'imposta di registro sia il 9% del prezzo di acquisto, quindi sempre contestabile (al pari dell'acquisto di un C/1; in alcuni casi è consigliabile perizia giurata).

Se ci si può abitare, si potrebbe valutare l'ipotesi di un frazionamento (sempre se permesso anche urbanisticamente), accatastando in parte in abitazione, qualora convenisse.

Valuterei bene il discorso legittimità urbanistica/difformità.

Per la 6) sì, se non riacquisti entro un anno dalla vendita perderai le agevolazioni, nella vendita infraquinquennio.

Per il resto aspettiamo altre risposte.

 

[Michela_]

Quesito molto interessante, incollo un link se ti può essere utile e seguo volentieri la discussione!

Passaggio da fabbricato rurale ad uso abitativo: perché è così difficile ottenerlo

Sempre più spesso capita di vedere, come oggetto di trasferimento, dei fabbricati rurali o ex rurali, originariamente realizzati all’esterno di centri abitati, ora inglobati all’interno del tessuto urbanizzato tanto da costituirne ...

www.catastosemplice.it

 

[schisanoa]

Vi aggiorno intanto sull’evolversi

Valuterei bene il discorso legittimità urbanistica/difformità.

La documentazione è perfettamente in regola per quanto riguarda l’immobile accatastato come D10.

L’AI mi ha rassicurato che la vendita sarebbe avvenuta con destinazione d’uso residenziale.

In ogni caso ho incaricato un architetto di tutti i controlli necessari, e sta verificando con il comune che si possa fare la variazione catastale, che comunque sarà fatta prima del rogito, e quali sono gli eventuali oneri/vincoli ecc per poterla fare. L’eventuale proposta, che non so ancora se arriverò a fare, sarà per un immobile ad uso residenziale in classe Ax.

Se qualcuno ha ulteriori consigli o suggerimenti per tutelarmi meglio sono ben accetti. Se ci saranno ulteriori evoluzioni vi aggiornerò.

 

[CheCasa!]

Generalmente la concessione agricola è soggetta alla sottoscrizione con il comune di un atto unilaterale d'obbligo. Partirei proprio dal contenuto di questo atto perché generalmente potrebbero esserci delle limitazioni al cambio di destinazione d'uso entro un certo lasso di tempo.

Verificherei in comune la possibilità del cambio di destinazione ed il costo degli oneri da sostenere.

Solo dopo aver effettuato i controlli comunali mi soffermerei sul catasto che potrebbe rappresentare l'ultimo dei problemi.

 

[Umberto Granducato]

Generalmente la concessione agricola è soggetta alla sottoscrizione con il comune di un atto unilaterale d'obbligo. Partirei proprio dal contenuto di questo atto perché generalmente potrebbero esserci delle limitazioni al cambio di destinazione d'uso entro un certo lasso di tempo.

Verificherei in comune la possibilità del cambio di destinazione ed il costo degli oneri da sostenere.

Sono dopo aver effettuato i controlli comunali mi soffermerei sul catasto che potrebbe rappresentare l'ultimo dei problemi.

... ma c'è anche qualcosa che non sai?

 

[CheCasa!]

... ma c'è anche qualcosa che non sai?

Un mondo di cose... penso che il nostro lavoro abbia di meraviglioso anche questo... comprende una possibilità talmente ampia di casi e di conoscenze che non si finisce mai di imparare...

 

[schisanoa]

Vi aggiorno.

Ho fatto intervenire il mio tecnico per le opportune verifiche, il comune ha detto che non ci sono problemi a fare una variazione di destinazione urbanistica senza opere, e per lo stato di fatto dell’immobile è possibile trasformarlo in civile abitazione. Gli oneri erano già stati versati, e il venditore ha fornito tutta la documentazione, il comune conferma che non ci sono da versare ulteriori oneri.

Oggi ho fatto una proposta di acquisto con una sospensiva legata al buon esito della variazione di destinazione d’uso in comune e aggiornamento catastale per poterla adibire a civile abitazione, prima di firmare la proposta ho consultato anche il notaio. Per le pratiche urbanistiche e catastali mi sono preso carico io, perché volevo se ne occupasse il mio architetto di fiducia, quindi nella trattativa per il prezzo abbiamo tenuto conto anche di questo aspetto.

Sicuramente la mia spiegazione qua deficita di qualche termine tecnico corretto, in ogni caso al termine delle pratiche burocratiche vi saprò dare ulteriore aggiornamento se tutto andrà a buon fine.


Ps: l’immobile è stato oggetto di recente sanatoria, documentazione fornita dai venditori, e attualmente è conforme sia urbanisticamente sia catastalmente

 

[francesca63]

Attendiamo sviluppi, si spera per te positivi 🤞🤞

 

[schisanoa]

Nuovo aggiornamento, prima della firma della proposta di acquisto il venditore tira fuori un vincolo (credo sia ciò a cui si riferiva @CheCasa! nel suo intervento, che avrei preferito saltasse fuori subito da parte dei venditori). Atto notarile in cui il padre dei venditori, ormai deceduto, si vincola con il comune a mantenere la destinazione dei costruendi fabbricati al servizio dell’attività agricola. Tale vincolo decade automaticamente in caso di variazione della destinazione di zona operato dallo strumento urbanistico.

Ora, dal notaio non ho ancora avuto un feedback dettagliato, ma giusto generico, l’architetto mi dice che potrebbe anche essere decaduto, ma che occorre approfondire, e che tale vincolo potrebbe essere ostativo alla variazione della destinazione d’uso a civile abitazione.

Lunedì andiamo in comune con i venditori, i quali sostengono(parafraso per semplificare): “non è niente di strano, si fa sempre quando si costruisce su un terreno agricolo, e se il comune ha detto che si può fare la variazione in civile abitazione sicuramente non sarà un problema”.

L’architetto sostiene che il comune ha solo detto a voce che si può fare, ma avendo quel vincolo 20 anni circa la persona interpellata poteva non esserne a conoscenza, e sarebbe eventualmente saltato fuori al momento di fare le variazioni di destinazione d’uso, sempre che non sia decaduto.

Ora, se qualche esperto ha qualche commento o suggerimento è certamente ben accetto.

Quello che vorrei capire è, se anche nonostante questo vincolo potrebbe essere possibile trasformare l’immobile in civile abitazione, acquistabile con le agevolazioni per la prima casa, e in quel caso, quel vincolo che peso avrebbe sull’acquirente?