Acquisto immobile su carta

[francesca63]

perché se avessero firmato qualcosa non vi è nullità?

Premesso che è un discorso in generale, dividiamo le fattispecie in:
1) Acquisto immobili ancora privi di titolo abilitativo presentato, e definiamo questo caso "vendita su carta"
2) acquisto immobili con titolo abilitativo almeno presentato, definito "vendita immobili in costruzione"

Nel primo caso, nonostante qualche opinione contraria la dottrina e la giurisprudenza anche costituzionale si sono pronunciate per l’inapplicabilità della normativa in tema di immobili da costruire alle vendite sulla carta perché mancano i presupposti richiesti dalla legge e cioè la presentazione della domanda di titolo edilizio ed una disciplina così incisiva sulla libertà negoziale non può essere estesa analogicamente.
E’ però possibile per l’acquirente, ovviamente, richiedere le stesse tutele al costruttore su base volontaria ed è auspicabile un intervento normativo che colmi questa lacuna che lascia scoperte le ipotesi in cui il compratore ha meno garanzie da parte del venditore.

il titolo abilitativo alla costrizione non esiste, manca quindi l'oggetto del contratto... quindi a mio avviso tutto lo scritto è nullo.

Purtroppo, non è così: l’oggetto del contratto esiste comunque, e rientra sempre nella fattispecie di “vendita di cosa futura” .
La norma (dlgs 122/2005, poi modificato dal Decreto Legislativo n. 14/2019)
riguarda solo gli “immobili da costruire”, e li definisce come “gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità”.
Sono esclusi gli immobili per i quali il permesso non sia ancora stato richiesto, cioè quelli per cui esiste solo il progetto, e pure quelli per cui anche il progetto è solo un’ipotesi nella testa del costruttore: questo non esclude che l’oggetto del contratto sia identificabile, perché non è certo la presentazione della richiesta di permesso che li identifica, ma la descrizione di quello che sarà, e che viene promesso in vendita.

Se io ti dico “ti venderò un immobile che sarà fatto così e cosa’ , e tu ti fidi di me, il contratto è valido, a tuo rischio e pericolo, per dirla in parole poverissime.


“

 

[sgaravagli]

Premesso che è un discorso in generale, dividiamo le fattispecie in:
1) Acquisto immobili ancora privi di titolo abilitativo presentato, e definiamo questo caso "vendita su carta"
2) acquisto immobili con titolo abilitativo almeno presentato, definito "vendita immobili in costruzione"

Nel primo caso, nonostante qualche opinione contraria la dottrina e la giurisprudenza anche costituzionale si sono pronunciate per l’inapplicabilità della normativa in tema di immobili da costruire alle vendite sulla carta perché mancano i presupposti richiesti dalla legge e cioè la presentazione della domanda di titolo edilizio ed una disciplina così incisiva sulla libertà negoziale non può essere estesa analogicamente.
E’ però possibile per l’acquirente, ovviamente, richiedere le stesse tutele al costruttore su base volontaria ed è auspicabile un intervento normativo che colmi questa lacuna che lascia scoperte le ipotesi in cui il compratore ha meno garanzie da parte del venditore.

Purtroppo, non è così: l’oggetto del contratto esiste comunque, e rientra sempre nella fattispecie di “vendita di cosa futura” .
La norma (dlgs 122/2005, poi modificato dal Decreto Legislativo n. 14/2019)
riguarda solo gli “immobili da costruire”, e li definisce come “gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità”.
Sono esclusi gli immobili per i quali il permesso non sia ancora stato richiesto, cioè quelli per cui esiste solo il progetto, e pure quelli per cui anche il progetto è solo un’ipotesi nella testa del costruttore: questo non esclude che l’oggetto del contratto sia identificabile, perché non è certo la presentazione della richiesta di permesso che li identifica, ma la descrizione di quello che sarà, e che viene promesso in vendita.

Se io ti dico “ti venderò un immobile che sarà fatto così e cosa’ , e tu ti fidi di me, il contratto è valido, a tuo rischio e pericolo, per dirla in parole poverissime.


“

quindi se ho capito bene la norma del 2019 è valida solo per il caso 2, mentre nel caso 1 posso stipulare preliminare in barba alla legge?

 

[francesca63]

quindi se ho capito bene la norma del 2019 è valida solo per il caso 2, mentre nel caso 1 posso stipulare preliminare in barba alla legge?

si.
Tecnicamente, non è nemmeno “in barba alla legge”.
La legge non riguarda proprio quel caso.

 

[sgaravagli]

si.
Tecnicamente, non è nemmeno “in barba alla legge”.
La legge non riguarda proprio quel caso.

stai minando le mie certezze

 

[marcanto]

Posso dire una cosa fuori dalle righe (volevo usare espressione dal francesismo, ma mi esimo)

Se un costruttore o presunto tale, senza terreno e senza un titolo edilizio, trova un generoso che è disposto a dargli dei soldi per un qualcosa che concretamente sembra essere solo sulla carta .....allora è un contesto "valido" tra le due parti.

 

[francesca63]

Posso dire una cosa fuori dalle righe

Ti sei spiegato, anche senza righe 😂

 

[Francesc0/6109]

Posso dire una cosa fuori dalle righe (volevo usare espressione dal francesismo, ma mi esimo)

Se un costruttore o presunto tale, senza terreno e senza un titolo edilizio, trova un generoso che è disposto a dargli dei soldi per un qualcosa che concretamente sembra essere solo sulla carta .....allora è un contesto "valido" tra le due parti.

C’è anche chi, pur non essendo “generoso” ma solo ignorante in materia, si fida del costruttore e dell’agente immobiliare perché sicuramente più competenti.

 

[Agenzia Castello]

Anni fa era prassi più comune, preliminare su bozza di progetto da presentare su terreno da acquistare.
Come altro caso senza fideiussione è dove compri dal futuro proprietario, esempio permute fra immobiliare proprietaria del terreno e impresa edile che fa i lavori, o in caso di ristrutturazione.

 

[Bagudi]

Non trovo tremendo vendere sulla carta non avendo ancora rogitato il terreno, perchè è una cosa che ho visto accadere sovente, ma trovo tremendo avere incassato una caparra su una cosa che non esiste perchè non se ne hanno i titoli.

Normalmente si fa una prenotazione, con un assegno a garanzia che però non viene incassato fino alla proposta vera e propria...

 

[Agenzia Castello]

Non trovo tremendo vendere sulla carta non avendo ancora rogitato il terreno, perchè è una cosa che ho visto accadere sovente, ma trovo tremendo avere incassato una caparra su una cosa che non esiste perchè non se ne hanno i titoli.

Normalmente si fa una prenotazione, con un assegno a garanzia che però non viene incassato fino alla proposta vera e propria...

Si normalmente andrebbe fatto così.