Acquisto in asta con bagno costruito oltre le potenzialità edificatorie: sanatoria o demolizione?

[Mictopolina]

Buonasera, sto per partecipare ad un'asta immobiliare di una vecchia casa (1964) senza agibilità. Nel 1986 c'è un'autorizzazione edilizia per risanamento igienico sanitario. Dal recente rilievo risulta difformità in quanto è stato realizzato il bagno al di fuori dell'involucro edilizio autorizzato. Tale illecito non risulta sanato ma è regolarmente rappresentato in planimetria catastale.
Pare che l'abuso non sia sanabile in quanto le potenzialità edificatorie sono state completamente sfruttate.
Se mi aggiudico la proprietà in asta, il comune mi obbliga a demolire il bagno? Oppure posso sanare ricorrendo all'art 40 L. 47/85?

 

[angy2015]

qualcosa al riguardo dovrebbe esserci scritto nella perizia. Se le possibilità edificatorie sono state completamente sfruttate sarà da demolire ma farei una verifica ulteriore.

 

[Mictopolina]

un ripostiglio doveva diventare antibagno e bagno e sulla planimetria autorizzata in comune è cosi. In pratica il ripostiglio è l'antibagno mentre di fianco è stato costruito il bagno. La perizia c'è scritto che l'abuso è oltre la volumetria....
La planimetria catastale riporta la situazione di adesso. Volevo sapere se il Comune mi può obbligare a demolire l'unico bagno...

 

[il_dalfo]

Come già detto, dovrebbe essere scritto in perizia se l'abuso va sanato o se il manufatto va demolito. Senza aver la perizia sotto gli occhi ci è impossibile darti info in merito.
Puoi però muoverti in due modi:
1 - contatta il/la custode dell'immobile e chiedi se ha info in merito.
2 - contatta il perito che ha redatto la planimetria (dovresti trovare i suoi dati sulla perizia stessa) e chiedigli info in merito.

 

[Mictopolina]

Sulla perizia l'abuso risulta non sanabile.
Anche ricorrendo all'art 40 L. 47/85 non ho via di scampo?

 

[il_dalfo]

Per consigliarti al meglio: investi qualche centinaio d'euro e chiedi ad un tecnico di zona. Probabilmente potrà, meglio di me, conoscere le modalità operative del comune dove insiste l'immobile e saprà ragguagliarti su quanto è possibile fare per l'immobile in essere.
Saprà dirti se si possa sanare o si debba abbattere l'abuso (e relativi oneri), avrai comunque le idee più chiare sul fatto di partecipare o meno all'asta e in caso tu decida di partecipare, potrai determinare con più precisione a che cifra e non oltre comprare l'immobile.
Se deciderai di non partecipare, avrai "smenato" 150/300 € (fatti fare un preventivo prima di farlo uscire) ma non ti accollerai un problema più grosso.

Perdonami se non rispondo direttamente alla tua ultima domanda ma non mi è possibile darti una risposta esaustiva. Forse @marchesini, che è più pratico, riesce a darti qualche info in più.

 

[Mictopolina]

Grazie sei gentilissimo. Vi disturbo in quanto l'abitazione è al sud Italia ed io abito al nord...pertanto manca il tempo per visionarla (sia io che un tecnico di zona). Sarebbe un acquisto "al buio" e diventerebbe la casa delle vacanze. La base d'asta è bassa, ma non vorrei ritrovarmi con un "debito" enorme nei confronti del comune.

 

[il_dalfo]

Premetto che attualmente compro case in asta e mi occupo di ristrutturazioni: in questo caso, fortemente sconsiglio di muoversi per l'acquisto senza aver preso visione del bene in oggetto.
Potresti trovarti con qualcosa che dalle foto potrebbe non essere esattamente ciò che vuoi/pensi e anche se la cifra potrebbe essere contenuta, sempre di un investimento si tratta. Non che debba per forza fruttare, ma nemmeno dev'essere un salto nel buio che magari ti porta a buttar via denaro tutti gli anni.

 

[Mictopolina]

È proprio quello di cui ho paura. Il prezzo è molto allettante, ma in caso di demolizione poi scatta l'agibilità (non esiste agibilità ne certificazioni di impianto elettrico a norma) dovrei modificare la mappa catastale ecc. Insomma mi ritroverei ad affrontare un'enorme procedura e per di più io sono fuori sede

 

[Jan80]

Sarebbe opportuno che tu, o una persona di tua fiducia, visitaste l'immobile!!!

Anche ricorrendo all'art 40 L. 47/85 non ho via di scampo?

Non ho ben capito a quale comma tu ti riferisca, se il n. 6 la risposta è no dato che si applica solo se l'immobile o sua porzione risulta sanabile (deve avere la doppia conformità) mentre il bagno, da quello che hai scritto non lo è.

Volevo sapere se il Comune mi può obbligare a demolire l'unico bagno...

No, strano ma in Italia quando si parla di abusi edilizi ci si infilano miriadi di deroghe e cavilli, tanto da creare una strana scala di grigi tra l'opera legittima e l'abuso totale!
Dato che si tratta dell'unico bagno puoi fare ricorso all'art. 34, c. 2 del DPR 380/2001 per mantenere in piedi il bagno. Considera che ti servirà una perizia giurata da un tecnico (che fa circa 80 euro solo di marche da bollo) e che l'abuso permane (non viene sanato sebbene dovrai pagare il doppio del valore venale) e che lo dovrai rimuovere a seguito di una ristrutturazione profonda (tipo demolizione e ricostruzione).