Acquisto parte di immobile da genitori

[ops74]

Salve a tutti
Vorrei acquistare metà della casa dei miei genitori, essendo che mia sorella ha già due proprietà (donatagli da un parente, non dai nostri genitori) e che, sia io che i miei genitori, abbiamo sempre avuto il sogno che questa parte della casa sia abitata da me e il mio fidanzato appena spostati. Dunque, vorrei che questa parte non rientrasse nell'eredità.
Nel contratto vorrei indicare un prezzo appena superiore al valore catastale con effettivo pagamento della somma. Tuttavia, i miei genitori restituirebbero, con vari bonifici, la somma ricevuta, ai miei suoceri che mi renderebbero disponibile il denaro per fare l'acquisto.
I miei quesiti sono:
è impugnabile la vendita da mia sorella se non è stato indicato il valore di mercato?
E' impugnabile la vendita dimostrando che sono state fatte donazioni di denaro ai suoceri?
In questo secondo caso, mia sorella potrà richiedere la quota legittima della parte della casa da me acquistata oppure metà delle somme donate?

Grazie mille

 

[ludovica83]

La risposta a tutti i tuoi quesiti è sempre SI è tutta impugnabile.
Se i soldi ai tuoi suoceri passano in maniera tacciabile lo è anche quella.

Fai periziare la casa e acquista la nuda proprietà di essa a prezzo di perizia. Le tasse le pagherai cmq sulla base della rendita catastale.
Procedi con una donazione in denaro da parte dei tuoi verso te. Lascia fuori i suoceri.

Per il resto, fai fare testamento ai tuoi (meglio da notaio con testimoni) in cui si destina la quota disponibile a te. Quindi alla morte di entrambi avrai 2/3 del patrimonio anche in denaro, con il quale poter liquidare il 50% a tua sorella della donazione in denaro che è stata fatta in precedenza.

Tutto il resto, che i tuoi vorrebbero lasciare.. il fidanzato etc etc alla legge non importa.
Spero di esserti stata utile. ciao e buon anno.

 

[ops74]

La risposta a tutti i tuoi quesiti è sempre SI è tutta impugnabile.
Se i soldi ai tuoi suoceri passano in maniera tacciabile lo è anche quella.

Fai periziare la casa e acquista la nuda proprietà di essa a prezzo di perizia. Le tasse le pagherai cmq sulla base della rendita catastale.

Per il resto, fai fare testamento ai tuoi (meglio da notaio con testimoni) in cui si destina la quota disponibile a te. Quindi alla morte di entrambi avrai 2/3 del patrimonio anche in denaro, con il quale poter liquidare il 50% a tua sorella della donazione in denaro che è stata fatta in precedenza.

Ciao, grazie per la risposta. Quindi, mi sembra di capire che non posso acquistare in funzione del valore catastale se non voglio che l'atto sia impugnabile.
Avrei da chiedere qualche altra info:
- la perizia può essere fatta dall'ing. che ha progettato e accatastato la casa o bisogna rivolgersi ad una agenzia immobiliare?
- i miei genitori hanno la comunione dei beni. Quindi, sono necessari due testamenti? in questo caso, la quota disponibile è 1/2 a testa?
- La quota disponibile dell'immobile e della liquidità sono due cose separate? Vanno indicate entrambe nel testamento nel caso i miei decidessero di volermi lasciare la loro quota disponibile del restante 50% dell'immobile?

Buon anno anche a te!

 

[ludovica83]

L'eredità è fatta dalla somma dei valori di tutte le case, liquidità, macchine, aziende che vengono suddivise tra gli eredi o in base alla legge o in base al testamento. Il testamento permette di lasciare una quota (quota disponibile) ad una persona esterna alla famiglia oppure ad un membro della stessa.
Alla morte di entrambi ci sarà
case = 100
soldi: 80
180/2 se non c'è testamento hai 90
180/3 se c'è testamento con quota disponibile in tuo favore... quindi tu hai 120.

I genitori son 2 i testamenti son 2. Non esiste il testamento congiunto.
Naturalmente moriranno tra 100 anni e non assieme. Quindi tua madre erediterà la casa dove abita + il diritto di abitazione sull'intera casa.
Quindi se la casa è 100 il coniuge superstite prende 50 in quanto in comunione e il resto va in successione e diviso secondo testamento. Se con quota disponibile a te... è 50/4. A te vanno 2/4
Ma chi resta in vita avrà anche il diritto di abitazione sulla casa che ha abitato quindi i tuoi 2/4 varranno il 50%.
Naturalmente tali calcoli andranno rifatti se tu acquisti la nuda proprietà.

Quindi la quota disponibile riguarda l'intero monte ereditario.
In alternativa, in caso ci siano + immobili o liquidità potrebbero far testamento in cui si destina la casa a te e i soldi alla sorella... tenendo presente i valori.
Devi sempre sommare tutto e dividere in base alla legge o a testamento sempre tenendo presente che c'è solo la quota disponibile che non è impugnabile...
Per farti capire meglio la quota disponibile... è come dire che tu acquisisci un'atra sorella che poi sei sempre te stessa. Quindi sommi e dividi come se ci fosse una persona in +... e tale cifra va a te.

 

[ops74]

grazie ancora per i chiarimenti.
E' possibile quest'altro scenario?:
effettuare il pagamento della casa a rate da parte mia (il che sarebbe possibile, contrariamente a dare l'intera somma), con la clausola, però, che in caso di morte di entrambi i genitori il debito restante si annulli, invece che continuare a pagarlo all'altra erede.

 

[ludovica83]

Devi farti un po' di calcoli sulla cifra effettiva in modo tale da capire quante rate ti servono e i tempi. Consulta il notaio poi per definire tempistiche degli acconti da dare per poi andare a rogito.
I versamenti devono essere tracciabili. Alla morte si presume che tu avrai la liquidità per pagare e saldare la casa.
I debiti non si annullano se non saldandoli.

Cosa che ti consigliato prima, fatti fare dai tuoi una donazione in denaro con un documento che l'attesti (raccomandata dove si attesta un prestito infruttifero - serve anche per l'ADE in caso di controlli), usa quei soldi per acquistare e procedi mensilmente a rimborsare i tuoi... Oggetto del bonifico: rimborso prestito ....
A quel punto alla morte di uno dei congiunti, riceverai i soldi nella % che ti spetta. Con quelli vai avanti a saldare (o saldi tutto... io non so di che cifre stiamo parlando). Alla morte dell'altro genitore se restano soldi, salderai con quelli. Se nn restano soldi, dovrai pagare l'erede rimasto.
Facendo così non "sporchi l'atto notatile" cosa molto utile nel caso di rivendita... altrimenti poi la banca fa problemi nell'erogazione di mutuo a chi acquista.

Ultima opzione aspetti alla morte di entrambi i genitori, erediterete entrambe la casa secondo i testamenti redatti e pagherai l'altro erede con la liquidità (se c'è) rimanente. Vale sempre il concetto si somma tutto = gli immobili diventano numeri, e si divide. Non vedo per quale motivo l'altra persona che ha già + immobili dovrebbe farti problemi a vendere la sua quota di una casa dove poi ci stai vivendo... e quindi non ne trarrebbe alcun beneficio.. A meno che siate in lite allora è un'altro discorso...

PS: se l'italiano non è chiaro, scusa ma sono in macchina...

 

[ops74]

Cosa che ti consigliato prima, fatti fare dai tuoi una donazione in denaro con un documento che l'attesti (raccomandata dove si attesta un prestito infruttifero - serve anche per l'ADE in caso di controlli), usa quei soldi per acquistare e procedi mensilmente a rimborsare i tuoi...

Il problema è che i miei non hanno la somma (circa 150 mila euro) da donare. Quindi in questo caso, l'operazione sarebbe il contario: pagherei io la somma ai miei genitori a rate, e loro me le rimborserebbero (in contanti).
Nn posso aspettare, per il recupero dei soldi, la loro morte (spero il più tardi possibile), perchè la somma mi viene prestata dai suoceri e devo restituire le rate.

Quello che vorrei capire è: mettiamo il caso che, alla loro morte, resta da saldare ancora 50.000 euro. Devo dare all'altra erede 50.000 oppure metà del valore della casa dichiarato nell'atto, cioè 75.000? E poi, per quale motivo il denaro deve andare all'altra erede se l'atto di vendita è stato fatto con i miei genitori e, anche, in modo regolare (cioè indicazione del reale valore della casa nell'atto e transazioni tracciabili)?

Ultima opzione aspetti alla morte di entrambi i genitori, erediterete entrambe la casa secondo i testamenti redatti e pagherai l'altro erede con la liquidità (se c'è) rimanente. Non vedo per quale motivo l'altra persona che ha già + immobili dovrebbe farti problemi a vendere la sua quota di una casa dove poi ci stai vivendo... e quindi non ne trarrebbe alcun beneficio.. A meno che siate in lite allora è un'altro discorso...

Putroppo, liquidare metà del valore dell'intero immobile sarebbe impossibile per me perchè il prezzo è alto.
Il punto è che non corre buon sangue tra i miei genitori, me e l'altra erede. Lei e cognato farebbero pressioni per avere metà della proprietà dei miei genitori (cosa che questi ultimi non vogliono) con l'obiettivo di vederla ad estranei (visto che io nn potrei pagarla). Dunque, l'obiettivo mio e dei miei genitori è quello, almeno, di mettere in salvo metà casa intestandola a me, mentre dell'altra metà vorrebbero lasciare all'altra erede solo la quota legittima.
Anche se volessero vedere la loro quota legittima ad estranei, avrebbero maggiori difficoltà, quindi mi proporrei io per l'acquisto, che a questo punto potrei fare perchè la somma è decisamente minore.
Insomma, come avrai capito, l'obiettivo è di ridurre la sua quota legittima per poterla acquistare ad un prezzo da me accessibile e fare in modo che parte della casa dei miei non vada ad estranei.


Grazie mille per il tempo che stai dedicando alla lettura dei miei post. Sto chiarendo diversi punti della questione, poi ovviamente al momento giusto chiederò un parere ad un notaio.

 

[ludovica83]

Se i soldi te li prestano i suoceri e glieli devi ridare a rate è chiaro che l'erede (tua sorella/fratello etc etc) non centra con il prestito dei tuoi suoceri.
I suoceri prestano a te la somma per acquistare.
Tu fai il rogito e li dai ai tuoi.
E poi loro a te li daranno in contanti... son cifre grosse! E tu dovrai tracciare il rimborso ai suoceri... al fine di evitare problemi con gli eredi dei tuoi suoceri.

I tuoi suoceri... cmq per prestarteli dovranno fare un pezzo di carta in cui si attesta il prestito (stesso discorso di prima perché è come dire che compaiono questi soldi per un rogito... a che titolo?)... anche perché se c'è qualche altro erede oltre a tuo marito...avrà diritto a riscuotere da te i soldi alla morte dei suo suoceri. Che sia da una parte o dall'altra c'è sempre da pagare qualcuno. Non si smaterializza nulla.
(Dubito che ti prestino una cifra del genere senza diventare anche loro proprietari... cmq questi son fatti vostri...).

Compra la nuda proprietà dai tuoi... che si calcola sulla bade dell'età (online trovi i calcolatori). Alla morte di entrambi l'usufrutto si unifica alla nuda proprietà. All'altra erede destineranno i soldi o altro. Magari se a questo punto la nuda proprietà va a te che diventa intera proprietà... direi che la quota disponibile va all'altro erede... no?
Se vale 150... e tu paghi 70 e ti ritrovi con 150 riunificato...
Se di contanti resta 90 converrai che dare i 2/3 all'altra persona sia cosa equa... perché già prendi il doppio da questo.
Ma anche qui... sono i tuoi a dover decidere. L'equità permette di non andare poi in contenziosi.

Ultima opzione sono quei contratti di acquisto con prestazione assistenziale: cioè invece di soldi si tratta di mantenimento dei tuoi genitori che può essere di tipo economico, di compagnia, di aiuto sanitario etc etc

 

[ops74]

Se i soldi te li prestano i suoceri e glieli devi ridare a rate è chiaro che l'erede (tua sorella/fratello etc etc) non centra con il prestito dei tuoi suoceri.
I suoceri prestano a te la somma per acquistare.
Tu fai il rogito e li dai ai tuoi.
E poi loro a te li daranno in contanti... son cifre grosse! E tu dovrai tracciare il rimborso ai suoceri... al fine di evitare problemi con gli eredi dei tuoi suoceri.

I tuoi suoceri... cmq per prestarteli dovranno fare un pezzo di carta in cui si attesta il prestito (stesso discorso di prima perché è come dire che compaiono questi soldi per un rogito... a che titolo?)... anche perché se c'è qualche altro erede oltre a tuo marito...avrà diritto a riscuotere da te i soldi alla morte dei suo suoceri. Che sia da una parte o dall'altra c'è sempre da pagare qualcuno. Non si smaterializza nulla.
(Dubito che ti prestino una cifra del genere senza diventare anche loro proprietari... cmq questi son fatti vostri...).

l'unico erede è il mio fidanzato.

Compra la nuda proprietà dai tuoi... che si calcola sulla bade dell'età (online trovi i calcolatori). Alla morte di entrambi l'usufrutto si unifica alla nuda proprietà. All'altra erede destineranno i soldi o altro. Magari se a questo punto la nuda proprietà va a te che diventa intera proprietà... direi che la quota disponibile va all'altro erede... no?
Se vale 150... e tu paghi 70 e ti ritrovi con 150 riunificato...
Se di contanti resta 90 converrai che dare i 2/3 all'altra persona sia cosa equa... perché già prendi il doppio da questo.
Ma anche qui... sono i tuoi a dover decidere. L'equità permette di non andare poi in contenziosi.

Rispetto alla nuda proprietà ho un quesito. Oltre alle spese per fare l'atto, ci sono tasse che annulamente dovranno pagare gli usufruttuari e il nudo proprietario?

Ultima opzione sono quei contratti di acquisto con prestazione assistenziale: cioè invece di soldi si tratta di mantenimento dei tuoi genitori che può essere di tipo economico, di compagnia, di aiuto sanitario etc etc

è possibile questa opzione anche se l'altra erede non rinuncia per scritto alle prestazioni suddette?

 

[ludovica83]

l'unico erede è il mio fidanzato.

Lungi da me gufartela... attualmente non siete sposati...
ma se vi lasciate o divorziate... o succede qualche cosa.... sai da te che quei soldi andranno ridati indietro... quindi resterete legati da questo accordo.
A maggior ragione chiederanno una scrittura con impegni formali che tuteleranno il figlio.