Buongiorno ragazzi,
dopo aver letto molti topic ho deciso di registrarmi per condividere con voi alcuni (molti!) dubbi che mi stanno affollando la mente all'idea di iniziare il percorso che porterà me e mia moglie - si spera - a diventare proprietari di un immobile per la prima volta! Per non procedere alla rinfusa inizierei illustrandovi la nostra situazione, per poi passare alle domande.
Io e mia moglie siamo insegnanti, lei a tempo indeterminato, io purtroppo a tempo determinato. Abbiamo circa 13mila euro da parte, ai quali potranno aggiungersi circa 8mila euro forniti gentilmente dai miei genitori (per averli, però, dovrò attendere dai 40 ai 60 giorni perché saranno frutto di un piccolo prestito NoiPA per dipendenti pubblici, che prevede i tempi indicati per l'erogazione effettiva). Data quindi la disponibilità iniziale, che dovrà servire per coprire le spese, abbiamo chiesto ad un'amica che lavora in Intesa San Paolo se avevamo possibilità di contrarre un mutuo, e la risposta è stata positiva. Avendo in mente un budget di circa 120/130mila euro, dovremmo fare un mutuo al 95% che ci verrà - a suo dire - sicuramente concesso. Confortati dal suo parere, abbiamo iniziato a dare un'occhiata in giro consultando principalmente il portale immobiliare.it. La zona in cui stiamo cercando ricade nella provincia di Torino, ed in particolare nelle città di Collegno, Rivoli, Grugliasco, Alpignano. La casa deve avere almeno 4 locali e circa 100m2 di superficie. Date queste caratteristiche, ho individuato 7/8 potenziali appartamenti.
Questa è la situazione di partenza, passo alle domande:
1. VALORE REALE DELL'IMMOBILE: la cosa che mi preoccupa di più è che - leggendo in giro - ho capito che la cifra che la banca erogherà per il mutuo sarà quella più bassa tra quella riportata sull'atto di vendita e il valore che il perito assegnerà all'immobile. Essendo molto stretti come disponibilità, temo che se dovessi fare una proposta d'acquisto con un prezzo anche di poche migliaia di euro più alto del valore reale tutto il progetto possa saltare. Quindi, il primo quesito che vi pongo è come fare ad avere un'idea precisa del valore reale dell'immobile. Facendo qualche ricerca mi sono imbattuto nelle quotazioni immobiliari dell'agenzia delle entrate, che riportato le quote minime e massime per m2 in base alla zona dell'immobile. Può essere uno strumento valido per capire se la casa è venduta ad un prezzo ragionevole? L'intoppo - se così si può dire - che ho rilevato in questo sistema è dato dal fatto che mi hanno ripetuto quasi come un mantra di non fidarmi per nulla delle agenzie immobiliari, che spesso riporterebbero negli annunci superfici "gonfiate" o comunque non correttamente ripartite tra locali principali, pertinenze etc... Da qui una seconda domanda: chiedendo la planimetria dell'immobile è possibile riuscire a ricavare - senza avere le competenze di un geometra - l'esatta superficie lorda dell'immobile, in modo da utilizzare i parametri dell'AdE per avere una prima stima del prezzo "corretto" della casa?
2. ARRIVARE ALLA PROPOSTA D'ACQUISTO: anche su questo punto sto leggendo parecchio, e mi stanno sorgendo molti dubbi. Anzitutto, mi è stato suggerito di prestare assoluta attenzione alla firma della proposta di acquisto perché, una volta accettata, diventa vincolante e, se entrambe le parti (acquirente e venditore) non sono d'accordo nello stilare successivamente il compromesso, potrebbe anche sostituire quest'ultimo. Stando così le cose, da quanto capisco, occorre arrivare alla proposta avendo in mano il maggior numero di informazioni possibili sull'immobile. Quindi l'optimum sarebbe quello di avere tutta la documentazione, fare le proprie valutazioni visitando una seconda volta la casa accompagnati da un geometra/tecnico di fiducia, recarsi in banca dal funzionario mutui di Intesa San Paolo per stilare una proposta di mutuo perfettamente aderente all'immobile di interesse, e a quel punto redigere la proposta. Qui sul forum leggevo che i documenti indispensabili per la firma del compromesso sono i seguenti: copia dell'atto di provenienza del bene, documenti catastali (visura catastale, planimetria catastale), visura ipotecaria, certificato di agibilità, documentazione urbanistica, attestato di qualificazione energetica, regolamento condominiale, certificazione del pagamento delle spese condominiali da parte del venditore, verbali delle ultime due assemblee di condominio per avere la certezza che non siano state deliberate spese straordinarie (rifacimento del tetto etc...). Sempre sul forum ho però letto che non sempre gli agenti immobiliari sono disposti a fornire, anche solo in copia digitale, tutti questi documenti prima della firma della proposta di vendita per evitare di perdere inutilmente tempo nel caso in cui l'acquirente cambiasse idea. Quindi vi chiedo: quali documenti posso realisticamente sperare che l'AI mi renda disponibili - anche solo in formato digitale - prima della firma della proposta? E quando deve sorgermi il dubbio che l'agente mi stia "nascondendo" qualcosa per arrivare velocemente alla proposta? Leggevo inoltre che per quanto riguarda le visure ipotecarie e catastali è possibile autonomamente fare una richiesta online pagando poche decine di euro ed ottenendo tutti i documenti. Mi potreste spiegare meglio quali passaggi fare?
Arrivando infine alla proposta d'acquisto, certamente dovrò far inserire la clausola sospensiva legata alla concessione del mutuo. Oltre a questa clausola e a quelle sulla conformità edilizia/urbanistica dell'immobile dovrei far inserire altre clausole per avere tutele maggiori?
E per quanto riguarda la caparra confirmatoria, non avendo grosse cifre a disposizione, è possibile inserire una cifra tra i mille e i duemila euro o l'agente/venditore mi riderebbe in faccia? Va da sé che per indole e carattere, una volta fatto il passo della proposta d'acquisto, fatti salvi problemi col mutuo, andrei fino in fondo all'acquisto. Non sono assolutamente il tipo che si impegna in un accordo per poi continuare a guardarsi in giro ed avere ripensamenti dell'ultimo secondo. Ma capisco che su questo aspetto agente e venditore dovranno "fidarsi", un po' come dovrò anch'io fidarmi di loro.
3. LE PROVVIGIONI DELL'AGENZIA: altro passaggio che mi appare ingarbugliato. Ho letto che le agenzie dovrebbero chiedere in media il 4% + IVA del prezzo di vendita dell'immobile, giusto? E' possibile fare inserire nella proposta di acquisto una clausola in cui si dica che le provvigioni verranno corrisposte al momento della firma del compromesso? E qui dovrei tornare indietro al secondo punto chiedendovi come fare ad avere la certezza che dopo la proposta di acquisto accettata si dovrà "per forza" stilare anche i compromesso: per caso nella proposta d'acquisto si rimanda ad un successivo compromesso? In ogni caso, se ho ben compreso tutto l'iter, alla data del compromesso avrò già in mano l'esito della perizia del tecnico della banca ed anche la certezza dell'erogazione del mutuo. Il mio timore, ma sarà un timore già espresso, credo, molte volte, è quello di dovermi trovare a pagare 5mila euro di provvigioni anche nel caso in cui per ragioni indipendenti dalla mia volontà la banca non concedesse il mutuo (ipotizzo abusi edilizi rilevati dal perito della banca, o un valore dell'immobile molto più basso del prezzo di vendita e così via).
Scusatemi per la prolissità ma vorrei iniziare il "percorso" avendo ben chiare, per quanto possibile, tutte le situazioni che andrò ad affrontare, in modo da evitare sia di prendere fregature, sia di fare richieste magari "assurde" ai mediatori immobiliari.
dopo aver letto molti topic ho deciso di registrarmi per condividere con voi alcuni (molti!) dubbi che mi stanno affollando la mente all'idea di iniziare il percorso che porterà me e mia moglie - si spera - a diventare proprietari di un immobile per la prima volta! Per non procedere alla rinfusa inizierei illustrandovi la nostra situazione, per poi passare alle domande.
Io e mia moglie siamo insegnanti, lei a tempo indeterminato, io purtroppo a tempo determinato. Abbiamo circa 13mila euro da parte, ai quali potranno aggiungersi circa 8mila euro forniti gentilmente dai miei genitori (per averli, però, dovrò attendere dai 40 ai 60 giorni perché saranno frutto di un piccolo prestito NoiPA per dipendenti pubblici, che prevede i tempi indicati per l'erogazione effettiva). Data quindi la disponibilità iniziale, che dovrà servire per coprire le spese, abbiamo chiesto ad un'amica che lavora in Intesa San Paolo se avevamo possibilità di contrarre un mutuo, e la risposta è stata positiva. Avendo in mente un budget di circa 120/130mila euro, dovremmo fare un mutuo al 95% che ci verrà - a suo dire - sicuramente concesso. Confortati dal suo parere, abbiamo iniziato a dare un'occhiata in giro consultando principalmente il portale immobiliare.it. La zona in cui stiamo cercando ricade nella provincia di Torino, ed in particolare nelle città di Collegno, Rivoli, Grugliasco, Alpignano. La casa deve avere almeno 4 locali e circa 100m2 di superficie. Date queste caratteristiche, ho individuato 7/8 potenziali appartamenti.
Questa è la situazione di partenza, passo alle domande:
1. VALORE REALE DELL'IMMOBILE: la cosa che mi preoccupa di più è che - leggendo in giro - ho capito che la cifra che la banca erogherà per il mutuo sarà quella più bassa tra quella riportata sull'atto di vendita e il valore che il perito assegnerà all'immobile. Essendo molto stretti come disponibilità, temo che se dovessi fare una proposta d'acquisto con un prezzo anche di poche migliaia di euro più alto del valore reale tutto il progetto possa saltare. Quindi, il primo quesito che vi pongo è come fare ad avere un'idea precisa del valore reale dell'immobile. Facendo qualche ricerca mi sono imbattuto nelle quotazioni immobiliari dell'agenzia delle entrate, che riportato le quote minime e massime per m2 in base alla zona dell'immobile. Può essere uno strumento valido per capire se la casa è venduta ad un prezzo ragionevole? L'intoppo - se così si può dire - che ho rilevato in questo sistema è dato dal fatto che mi hanno ripetuto quasi come un mantra di non fidarmi per nulla delle agenzie immobiliari, che spesso riporterebbero negli annunci superfici "gonfiate" o comunque non correttamente ripartite tra locali principali, pertinenze etc... Da qui una seconda domanda: chiedendo la planimetria dell'immobile è possibile riuscire a ricavare - senza avere le competenze di un geometra - l'esatta superficie lorda dell'immobile, in modo da utilizzare i parametri dell'AdE per avere una prima stima del prezzo "corretto" della casa?
2. ARRIVARE ALLA PROPOSTA D'ACQUISTO: anche su questo punto sto leggendo parecchio, e mi stanno sorgendo molti dubbi. Anzitutto, mi è stato suggerito di prestare assoluta attenzione alla firma della proposta di acquisto perché, una volta accettata, diventa vincolante e, se entrambe le parti (acquirente e venditore) non sono d'accordo nello stilare successivamente il compromesso, potrebbe anche sostituire quest'ultimo. Stando così le cose, da quanto capisco, occorre arrivare alla proposta avendo in mano il maggior numero di informazioni possibili sull'immobile. Quindi l'optimum sarebbe quello di avere tutta la documentazione, fare le proprie valutazioni visitando una seconda volta la casa accompagnati da un geometra/tecnico di fiducia, recarsi in banca dal funzionario mutui di Intesa San Paolo per stilare una proposta di mutuo perfettamente aderente all'immobile di interesse, e a quel punto redigere la proposta. Qui sul forum leggevo che i documenti indispensabili per la firma del compromesso sono i seguenti: copia dell'atto di provenienza del bene, documenti catastali (visura catastale, planimetria catastale), visura ipotecaria, certificato di agibilità, documentazione urbanistica, attestato di qualificazione energetica, regolamento condominiale, certificazione del pagamento delle spese condominiali da parte del venditore, verbali delle ultime due assemblee di condominio per avere la certezza che non siano state deliberate spese straordinarie (rifacimento del tetto etc...). Sempre sul forum ho però letto che non sempre gli agenti immobiliari sono disposti a fornire, anche solo in copia digitale, tutti questi documenti prima della firma della proposta di vendita per evitare di perdere inutilmente tempo nel caso in cui l'acquirente cambiasse idea. Quindi vi chiedo: quali documenti posso realisticamente sperare che l'AI mi renda disponibili - anche solo in formato digitale - prima della firma della proposta? E quando deve sorgermi il dubbio che l'agente mi stia "nascondendo" qualcosa per arrivare velocemente alla proposta? Leggevo inoltre che per quanto riguarda le visure ipotecarie e catastali è possibile autonomamente fare una richiesta online pagando poche decine di euro ed ottenendo tutti i documenti. Mi potreste spiegare meglio quali passaggi fare?
Arrivando infine alla proposta d'acquisto, certamente dovrò far inserire la clausola sospensiva legata alla concessione del mutuo. Oltre a questa clausola e a quelle sulla conformità edilizia/urbanistica dell'immobile dovrei far inserire altre clausole per avere tutele maggiori?
E per quanto riguarda la caparra confirmatoria, non avendo grosse cifre a disposizione, è possibile inserire una cifra tra i mille e i duemila euro o l'agente/venditore mi riderebbe in faccia? Va da sé che per indole e carattere, una volta fatto il passo della proposta d'acquisto, fatti salvi problemi col mutuo, andrei fino in fondo all'acquisto. Non sono assolutamente il tipo che si impegna in un accordo per poi continuare a guardarsi in giro ed avere ripensamenti dell'ultimo secondo. Ma capisco che su questo aspetto agente e venditore dovranno "fidarsi", un po' come dovrò anch'io fidarmi di loro.
3. LE PROVVIGIONI DELL'AGENZIA: altro passaggio che mi appare ingarbugliato. Ho letto che le agenzie dovrebbero chiedere in media il 4% + IVA del prezzo di vendita dell'immobile, giusto? E' possibile fare inserire nella proposta di acquisto una clausola in cui si dica che le provvigioni verranno corrisposte al momento della firma del compromesso? E qui dovrei tornare indietro al secondo punto chiedendovi come fare ad avere la certezza che dopo la proposta di acquisto accettata si dovrà "per forza" stilare anche i compromesso: per caso nella proposta d'acquisto si rimanda ad un successivo compromesso? In ogni caso, se ho ben compreso tutto l'iter, alla data del compromesso avrò già in mano l'esito della perizia del tecnico della banca ed anche la certezza dell'erogazione del mutuo. Il mio timore, ma sarà un timore già espresso, credo, molte volte, è quello di dovermi trovare a pagare 5mila euro di provvigioni anche nel caso in cui per ragioni indipendenti dalla mia volontà la banca non concedesse il mutuo (ipotizzo abusi edilizi rilevati dal perito della banca, o un valore dell'immobile molto più basso del prezzo di vendita e così via).
Scusatemi per la prolissità ma vorrei iniziare il "percorso" avendo ben chiare, per quanto possibile, tutte le situazioni che andrò ad affrontare, in modo da evitare sia di prendere fregature, sia di fare richieste magari "assurde" ai mediatori immobiliari.
