Acquisto prima casa: molti dubbi

[francesca63]

Quindi alla banca dovrò chiedere un mutuo del 95% dei 120mila euro iniziali euro o di 117mila (cifra mancante)?

Alla banca chiederai un mutuo del 95% di 120.

E, in questo senso, nella clausola sospensiva legata al mutuo che cifra di perizia estimativa minima dovrò inserire? 120mila o 117mila?

Sempre 120 ; quanto versi di caparra fa parte del prezzo.

Ciao Francesca63, grazie mille per l'aiuto. Posso chiederti in che zona /città risiedi o lavori? Se fossi su Roma, sarebbe molto bello poter scambiare qualche riflessione!

Ciao, sono di Milano, città dove avevo la mia agenzia, ma ora vivo sul lago di Garda, e, Covid a parte, a Creta.

 

[K90]

Ciao nv17, riguardo il primo punto, guarda i prezzi degli immobili in vendita sui siti e comprendi più o meno il rapporto tra vani/stati interno/ascensore si o no/zona ed il prezzo richiesto. Ricorda che si vende a corpo, non a misura. Il prezzo al mq è comunque poco rilevante.
Non guardare gli annunci privati, perché spesso i prezzi sono scriteriati, nona vendo idea del valore di mercato talvolta ci sono cifre esorbitanti, con la scusa del "chiedo di più tanto non paghi l'agenzia".
A tal proposito, vorrei dirti che l'agenzia si paga, questo sì, ma verifica la documentazione dell'immobile, eventuali ipoteche, ti tutela, e ti segue fino al termine del tuo percorso di acquisto.
Riguardo il secondo punto, si, la proposta d'acquisto è vincolante. SI prende un serio impegno, non è un gioco, quindi se ne fai una bloccati e non farne assolutamente altre, inoltre falla se sei convinto che vuoi QUELLA casa e non altre. Ricorda una cosa importante a tua tutela: fai proposta e richiedi che venga allegato un documento che attesti la subordinazione della proposta all'ottenimento di un mutuo. In tal caso, la proposta è sì vincolante ma, se non dovessi riuscire ad ottenere il mutuo richiesto, non saresti obbligato all'acquisto in quanto la proposta decadrebbe e non incorreresti in penali.
Vista la percentuale di mutuo che dovrai richiedere, che è elevata, non fare un compromesso vero e proprio: si può fare solo in caso di acquisto in contanti o con un mutuo che si attesta intorno al 50%, più fattibile e dall'esito certo. In caso contrario, meglio evitare!
Informati sul mutuo che stai per richiedere, perché se si tratta di un mutuo con garanzia CONSAP, quello per i giovani in sostanza, ci sono dei requisiti in merito a metratura dell'immobile, la casa non deve essere un immobile di lusso, ecc... Richiedi trasparenza a chi ti segue, non temere di chiedere, voler sapere e porre dei paletti, nè con l'agenzia nè con chi si occupa del tuo mutuo.
In merito al terzo punto, la percentuale si attesta tra il 3 ed il 4% in generale, ed è anche corretto che questa venga elargita al preliminare.
Nel tuo caso, dovendo fare un mutuo quasi al 100%, organizza un incontro pre-stipula e solo dopo l'esito positivo della perizia sull'immobile procedi con il pagamento dell'agenzia. Ricorda che comunque deve avvenire prima che andiate dal notaio per il rogito, perché gli importi pagati all'agenzia e le relative fatture vanno comunicati e consegnati al notaio, che inserirà il tutto nell'atto.

 

[nv17]

Vi ringrazio ancora per tutte le informazioni!
K90 cosa intendi per incontro per-stipula? Con la banca? Le provvigioni dovrei pagarle nel momento in cui la proposta è accettata e il mutuo viene erogato per l'importo richiesto, quindi dopo la perizia, giusto? L'agenzia potrebbe farmi storie su questo punto richiedendole prima?

 

[francesca63]

L'agenzia potrebbe farmi storie su questo punto richiedendole prima?

L'agenzia non può assolutamente chiedere di pagare le provvigioni in pendenza della condizione sospensiva.
Non ne avrebbe diritto per legge.

 

[nv17]

Piccolo aggiornamento sul fronte mutui. Dato che coi vari servizi online per i preventivi dei mutui inserendo un ltv del 95% in sostanza mi dava solo ISP come risultato, mi sono armato di pazienza ed ho iniziato ad inviare mail alle filiali di varie banche nei paraggi della mia residenza spiegando la situazione reddituale e chiedendo info per un mutuo al 95%. Con sorpresa 3 filiali hanno risposto positivamente invitandomi a fissare un appuntamento per parlare dei dettagli. Si tratta di bnl, della banca di Asti e della Creval. Quello che vi chiedo è se effettivamente alcune banche sono fuori dai circuiti dei preventivi online (ed è per questo che non comparivano nelle varie ricerche) oppure se le filiali possono derogare alla regola di non andare oltre l'80% valutando le singole situazioni. Non vorrei infatti che si limitassero a tentare di proporci un mutuo all'80% facendoci soltanto perdere tempo.
Certamente fisserò un appuntamento anche con ISP ma il fatto che sembrasse essere l'unica banca ad andare oltre l'80% mi metteva un po' a disagio visto che ovunque viene consigliato di sentire almeno 2/3 banche per comparare i preventivi migliori.

 

[Sodis]

Piccolo aggiornamento sul fronte mutui. Dato che coi vari servizi online per i preventivi dei mutui inserendo un ltv del 95% in sostanza mi dava solo ISP come risultato, mi sono armato di pazienza ed ho iniziato ad inviare mail alle filiali di varie banche nei paraggi della mia residenza spiegando la situazione reddituale e chiedendo info per un mutuo al 95%. Con sorpresa 3 filiali hanno risposto positivamente invitandomi a fissare un appuntamento per parlare dei dettagli. Si tratta di bnl, della banca di Asti e della Creval. Quello che vi chiedo è se effettivamente alcune banche sono fuori dai circuiti dei preventivi online (ed è per questo che non comparivano nelle varie ricerche) oppure se le filiali possono derogare alla regola di non andare oltre l'80% valutando le singole situazioni. Non vorrei infatti che si limitassero a tentare di proporci un mutuo all'80% facendoci soltanto perdere tempo.
Certamente fisserò un appuntamento anche con ISP ma il fatto che sembrasse essere l'unica banca ad andare oltre l'80% mi metteva un po' a disagio visto che ovunque viene consigliato di sentire almeno 2/3 banche per comparare i preventivi migliori.

I siti che propongono preventivi online per i mutui (ma anche per finanziamenti, surroghe ecc) basano il preventivo su un algoritmo, che non ragiona come una persona, ma fa valutazioni secondo parametri ben definiti. Un direttore di banca ha i suoi margini di manovra, io personalmente qualche anno fa ho avuto un mutuo 105%, senza fare giochini strani, e qualche mese fa ne ho avuto uno al 95%.

Quando mio fratello ha acquistato l’agenzia proponeva il proprio broker, ma non era assolutamente disposta a fare il 100%, quando hanno saputo che la sua banca gli faceva il 100% il broker magicamente ha detto che gli avrebbe dato il mutuo alle stesse condizioni.

tutto ciò per dirti che al di là dei siti che fanno preventivi rapidi, fare il giro della piazza potrebbe aprirti scenari che un sito non ti propone.

 

[nv17]

Grazie mille Sodis!

Altra questione: dal 20 luglio inizierò a visitare qualche appartamento. Se all'agenzia, oltre ad indicare che nella proposta d'acquisto andranno inserite le clausole sospensive per mutuo e valore minimo della perizia, dicessi che al massimo tra spese (escluse quelle del mutuo), caparra e provvigione posso arrivare a 10/11mila euro (su un valore di acquisto attorno ai 120mila euro) sarebbe un approccio con troppi paletti?

Ho avuto modo di parlare con mio cugino, che fa da anni l'agente immobiliare, e lui mi diceva addirittura che, se ho un budget di 120mila euro, dovrei dire all'agenzia che in quella cifra devono rientrare tutte le spese. E, quindi, fare una proposta d'acquisto di 100mila euro (per una casa da 120). A quel punto, continuava, il proprietario probabilmente farà una controproposta attorno ai 105mila e, se l'agenzia vuole chiudere, taglierà le sue provvigioni per farmi rientrare comunque nei 120. Se non dovessero accettare si passa alla prossima casa, tanto ce ne sono molte in vendita. A me però sembra un approccio un po' troppo aggressivo. Cosa ne pensate? L'importante, mi diceva, è in ogni caso farsi vedere fermi dall'agenzia.

 

[francesca63]

A me però sembra un approccio un po' troppo aggressivo. Cosa ne pensate?

Penso che, se il tuo budget complessivo è 120, non ha senso andare a vedere case in vendita a 120.
Devi volare più basso.

 

[nv17]

Come scrivevo nel primo post, ho ipotizzato di chiedere un mutuo di 120mila euro perché, al 95%, su 25 anni, coi simulatori viene fuori una rata molto simile a quella che paghiamo da anni per l'affitto, corrispondente a poco meno di 1/3 dello stipendio mensile di mia moglie (insegnante a tempo indeterminato). Settimana prossima iniziamo ad avere appuntamenti con le banche e se dovessero dirci che siamo mutuabili per una cifra un po' più alta ben venga (magari 130mila su 30 anni o rata mensile un po' più alta perché valutano qualcosina anche il mio stipendio con contratto a tempo determinato etc...). Il 5% mancante, comprese le spese di mutuo le metterebbero i miei genitori. La parte fissa, da cui non si può sgarrare, sono i 12mila euro che abbiamo da parte che dovranno coprire spese notarili, caparra e provvigioni. Per questo chiedevo quale fosse l'approccio migliore per impostare un discorso con le agenzie. Per ora ho trovato circa 11/12 case tra i 110 e i 145mila euro che potrebbero essere papabili.

 

[Bagudi]

E, quindi, fare una proposta d'acquisto di 100mila euro (per una casa da 120). A quel punto, continuava, il proprietario probabilmente farà una controproposta attorno ai 105mila e, se l'agenzia vuole chiudere, taglierà le sue provvigioni per farmi rientrare comunque nei 120.

Ottimo sistema per non comprare...