Acquisto prima casa: molti dubbi

[Perizio]

Boh ...gli altri tre che restano li hai almeno visti in foto ?
Per la cifra da proporre dai la stessa che chiedono per il solo appartamento + 5000
E' un appartamento vecchio ?
Lasciano l'arredamento?
E' un condominio di quante unità ?
Ci sono lavori condominiali previsti ?
Ti sembra siano stati effettuati abusi ?
Balconi ?
Calcola i costi di contorno

 

[nv17]

Gli altri tre li ho visti in foto, non sembrano male ma ho imparato che quando ci cammini dentro la percezione cambia completamente.
Lo stabile è di metà anni '80 (8 piani, doppio ascensore) , ma l' appartamento è stato ristrutturato, anche se non ho chiesto quando. Dentro sembra nuovo con piastrelle e sanitari dalla linea molto moderna, sicuramente anni duemila. Le uniche cose che mi sono parse un po' più datate sono gli infissi, anche se hanno già doppio vetro.
Abusi non mi è sembrato di vederne. Hanno sostituito la porta di accesso alla cucina con una soluzione che presenta una parte fissa in vetro (al posto della porzione del muro originaria) nel quale scorre una porta anch'essa in vetro. L'agente ci ha detto che catastalmente non cambia nulla perché non sono stati modificati gli spazi (è come se avesse messo un muro trasparente con una porta trasparente). Poi la proprietaria ha invertito soggiorno e cucina, senza spostare gli attacchi ma limitandosi a girarne il verso dato che i due vani condividono lo stesso muro portante. In ultimo nel vano ripostiglio ha inserito un finestrotto trasformandolo in un piccolo studio. Queste sono le modifiche. Dovrebbe risultare qualcosa in planimetria secondo voi? L'agente dice di no.
Per quanto riguarda i balconi ne ha uno solo, non verandato, con tende sole/inverno.
L'immobile viene venduto non arredato.

Per quanto riguarda i lavori condominiali l'agente ci ha detto che non ce ne sono di previsti, anche se di questo immobile se ne occupa un collega quindi per avere la certezza dovremo chiedere a lui. In ogni caso alcuni lavori straordinari erano stati fatti qualche anno fa infatti il palazzo da fuori sembra molto ben tenuto.

 

[Il Semaforo Giallo]

Ciao, mi ricordi un pò me alle prime fasi della compravendita, anche io per inesperienza ho dato importanza a varie cose da doversi vedere in un secondo momento e tralasciato cose che invece avrebbero dovuto essere controllate per prime

Nello specifico proprio ciò di cui tu parli: voler controllare ad esempio la regolarità della casa e tutto ciò che c'è intorno ad essa, lavoro che dovrebbero fare altri per te e che tu paghi pure, e non preoccuparsi di vedere PRIMA se la banca è disposta a concedere il mutuo!

Ma comunque andiamo con ordine

Io sono dell'avviso che ti converrebbe muoverti in questo modo:

1) Prima di tutto rivolgerti alla tua banca e farti deliberare il mutuo: cioè portare tutta la documentazione anagrafica e reddituale di entrambi e dare inizio alla fase di istruttoria. Mi sembra si chiami "mutuo in tasca" o una cosa del genere, in pratica fai l'istruttoria PRIMA della proposta, in caso di esito positivo la banca si impegna a concederti un mutuo e ti dice anche fino a quale cifra massima. Questa fase dovrebbe durare dai 20 ai 30 giorni, e la delibera è valida per 6 mesi (nel caso non compri casa prima della scadenza, appunto scade e dovrai rifarla......ma se hai ormai le idee già abbastanza chiare sugli appartamenti come hai detto, 6 mesi dovrebbero bastare)

2) Dopo di che ti presenti nelle agenzie col mutuo già deliberato, verrai anche visto come un acquirente da accaparrarsi subito perchè avendo già il mutuo deliberato si dovrà perdere poi molto meno tempo (rimangono giusto da fare la perizia sempre da parte della banca per completare, e tutti i controlli sulla regolarità della casa da parte di agenzia e notaio); quindi poi individuerai il tuo immobile che vorrai acquistare

3) A quel punto procedi con la proposta, che a mio avviso (per stare nella tutela totale e farla tutta come conviene a te, senza al tempo stesso metterlo troppo in risalto) dovresti impostare in questo modo:

- un pò di sconto sul prezzo proposto, lo chiedono tutti

- una decina di giorni di tempo al proprietario per accettare

- una bella sospensiva sulla caparra per quanto riguarda il fatto che la perizia da parte della banca dovrà avere esito positivo, e che quindi tutto ciò si concluderà con effettiva erogazione del mutuo

- e una bella risolutiva per quanto riguarda l'esito perfetto di tutti i controlli sulla regolarità della casa
A quel punto tu sei in una botte di ferro: hai chi lavora per te per tutto il tempo su tutto e controlla tutto, e se va storto qualcosa non verrà pagato nessuno,
quindi o andrà tutto liscio fino al rogito, oppure male che vada riavrai indietro il tuo assegno di caparra e non dovrai dare un soldo a nessuno come se non fosse successo nulla. Ovviamente la sospensiva sulla perizia avrà anche una data massima, e occhio a questa, sceglila tu e prenditi un tempo abbondante, prenditi anche fino a 5 giorni prima del rogito (anche per il rogito prenditi un tempo abbondante, che poi si rogita prima meglio ancora). La risolutiva invece non dovrebbe avere data massima, ma per sicurezza controlla

- provvigione dell'agenzia da pagare al rogito. Generalmente non funziona così, di norma dovrebbero essere pagati alla delibera del mutuo (secondo loro addirittura all'accettazione della proposta, ma poi la gran parte della gente arriva a pensare che è il caso di legare anche questo alla delibera del mutuo), ma calcoliamo anche tu ti presenti con mutuo già deliberato e questo per un'agenzia immobiliare ti equipara quasi ad un acquirente che paga tutto in contanti e non fa perdere proprio tempo (c'è giusto il tempo in più della perizia, che non è tanto, di solito 10 max 15 giorni compresa la relazione)........per cui a loro conviene comunque "accaparrarti" perchè al rogito si arriva in poco tempo.........meglio tu che chi paga alla delibera ma deve appunto ancora iniziare tutto l'iter per il mutuo, si può dire che ci vuole meno tempo con te per essere pagati!

Se ti muovi così sei coperto in ogni modo: ti stressi di meno, perchè col mutuo già deliberato puoi rogitare pure in 40 giorni, max 2 mesi

C'è la sospensiva sulla perizia e la risolutiva sulla regolarità di qualsiasi cosa, per cui lascia lavorare gli altri per te che li paghi pure: se c'è qualcosa che non va tu ti riprendi il tuo assegno e nessuno avrà un soldo quindi peggio per loro se tante cose non le hanno controllate (o dette, nel caso del proprietario) prima, lavorano a vuoto

E infine l'agenzia viene pagata solo se si arriva al rogito (se loro si sentono sicuri della regolarità di tutto accetteranno, in fondo non gli cambia nulla), che vuoi di più?

Che il notaio poi venga pagato al rogito è già di prassi

In questo modo, indirettamente, vai a risolvere pure il problema che devi aspettare 40-60 giorni per avere gli altri 8000€: con quei soldi ci paghi l'agenzia e il notaio al rogito, nel tuo caso la maggior parte del denaro lo dovrai sborsare al rogito, tranne la cifra della caparra che verrà intascata alla scadenza della sospensiva e al termine degli altri controlli (comunque poco prima)

 

[francesca63]

Mi permetto di specificare alcuni aspetti di quanto detto da @Il Semaforo Giallo ;
1] la condizione risolutiva per la regolarità urbanistica è inutile, se c’è già la sospensiva per il mutuo; inoltre, in caso di irregolarità che impediscono il rogito , con condizione risolutiva le provvigioni sono dovute ugualmente.
2] Poi bisogna essere chiari: i controllo sulla regolarità urbanistica e catastale non sono responsabilità dell’agenzia, quindi non bisogna assolutamente dare per scontato che vengano eseguiti.
Le agenzie più professionali li eseguono, ma per legge non sono tenuti a farli.
Nemmeno il notaio fa controlli sulla regolarità urbanistica: solo se espressamente incaricato, li farà eseguire da un suo tecnico di fiducia.
3] Lo sconto sul prezzo non è un “diritto” , e non va dato per scontato (gioco di parole a parte)
4] le provvigioni si pagano come concordato: anche pagare al rogito non è un diritto, ma una “concessione” dell’agente.
L’agente, una volta avverata la sospensiva, ne ha pienamente diritto, anche se poi non si arrivasse al rogito.
Nel caso non si rogiti per problemi dell’immobile (sfuggiti al perito) , le provvigioni sarebbero comunque dovute, e l’acquirente può rifarsi sul venditore.

 

[Il Semaforo Giallo]

2] Poi bisogna essere chiari: i controllo sulla regolarità urbanistica e catastale non sono responsabilità dell’agenzia, quindi non bisogna assolutamente dare per scontato che vengano eseguiti.

Sì, effettivamente devo essermi espressa male su questo.......queste cose vengono controllate nella perizia della banca, invece il notaio controlla il resto come ad esempio l'ispezione ipotecaria (se lui non ha un suo notaio di fiducia tanto vale che sceglie quello dell'agenzia stessa)

4] le provvigioni si pagano come concordato: anche pagare al rogito non è un diritto, ma una “concessione” dell’agente.
L’agente, una volta avverata la sospensiva, ne ha pienamente diritto, anche se poi non si arrivasse al rogito.
Nel caso non si rogiti per problemi dell’immobile (sfuggiti al perito) , le provvigioni sarebbero comunque dovute, e l’acquirente può rifarsi sul venditore.

Però è un sistema che andrebbe cambiato, perchè non va per niente bene........non si possono pagare migliaia di euro e perderli perchè qualcuno non ha lavorato bene

Tanti lavori funzionano così: si guadagna solo se si arriva a vendere, non c'è niente di anomalo, anzi

Perchè se no poi veramente a questo punto sarebbe meglio tornare a come 20 anni fa quando si mettevano i cartelli "Vendesi" sui palazzi, e gestircela tutta noi da zero........se lo stesso si devono tenere cento occhi aperti pure su operazioni di cui ovviamente non si ha competenza, e se qualcosa va storto dover comunque pagare migliaia di euro una struttura, allora tanto vale che questa struttura non c'è proprio.........ci si fa i controlli da se e col proprio notaio e geometra, come mi pare di capire si dovrebbe comunque fare per essere tranquilli al 100%, e si evita una spesa di alcune migliaia di euro


Potrebbe perfino essere più conveniente per le agenzie stesse un sistema diverso: in fin dei conti quante trattative non giungono al rogito con consegna delle chiavi dopo aver pagato le provvigioni? 1 su 1000? Non sarebbe una enorme perdita, e in più molte altre persone potrebbero avere più coraggio nel barcamenarsi in queste operazioni

 

[nv17]

Vi ringrazio per le dritte ragazzi. Ho fissato un appuntamento con l'agenzia per domani alle 17.30 in cui dovrebbero dettagliarmi per bene tutte le spese necessarie.
In realtà, per rispondere a Il Semaforo Giallo, ho iniziato proprio dalla parte "bancaria" andando in ISP il 22 luglio e dando avvio alla verifica pre-reddituale. Venerdì 7 agosto avrò un altro appuntamento in cui consegnerò tutti i documenti fiscali per ottenere il voucher col range di mutuo finanziabile. Ovviamente nel contempo ho iniziato a visionare diversi immobili e ieri sera mi sono imbattuto in una casa che sia io che mia moglie riteniamo interessante. Quindi è stato solo un "caso" a far sì che l'iter potenzialmente abbia subito una bella accelerata, "costringendomi" a pensare ad una eventuale proposta di acquisto senza avere ancora in mano la pre-delibera.

Sicuramente nell'ottica di una eventuale proposta di acquisto farò inserire la clausola sospensiva per il mutuo, e cercando in giro per il web mi sono imbattuto nella seguente formulazione:

"CONDIZIONE SOSPENSIVA CONCESSIONE MUTUO
La validità della presente proposta è subordinata all’esito positivo di una richiesta di mutuo effettuata dal PROPONENTE presso un ente finanziatore scelto a cura dello stesso e congrua per l’acquisto dell’immobile oggetto della presente. Tale responso positivo dovrà essere ricevuto dal PROPONENTE ed essere reso noto al VENDITORE entro le ore 24.00 del …………., diversamente la proposta perderà di efficacia a tutti gli effetti e nulla sarà dovuto al VENDITORE e all’AGENTE IMMOBILIARE a nessun titolo.
L’assegno di caparra di cui al punto 3a) sarà, per volontà delle parti contraenti, consegnato dall’AGENTE IMMOBILIARE al VENDITORE solo dopo la deliberazione del mutuo da parte dell’ente finanziario. In caso contrario l’assegno sarà restituito al PROPONENTE".

Come vi sembra? Potrebbe funzionare? Dato che richiederò un mutuo al 95% vorrei inserire in aggiunta una dicitura che specifichi che il valore della perizia dell'immobile non dev'essere inferiore al prezzo d'acquisto pattuito. Come potrei formularla in modo corretto integrando il testo precedente?

Inoltre sarebbe il caso di inserire anche una sospensiva relativa alle verifiche urbanistico-catastali? Se sì, potrebbe andare bene la seguente formula?

"CONDIZIONE SOSPENSIVA VERIFICHE URBANISTICHE E CATASTALI
La validità della presente proposta è subordinata alla verifica con scadenza in data .............(termine perentorio) dell’assenza di elementi ostativi alla vendita tramite controlli effettuati da professionisti scelti a cura del PROPONENTE. Il VENDITORE si impegna a produrre tutta la documentazione e a rilasciare ampia delega per i controlli ai professionisti scelti dal PROPONENTE.
Da tale verifica dovrà risultare che l’immobile è in regola con le autorizzazioni comunali (urbanistiche) e catastali, nonché in regola con la normativa edilizia ed urbanistica e liberamente compravendibile, che lo stesso è pervenuto al VENDITORE con titoli legittimi e validi e che al momento del rogito notarile sarà libero da iscrizioni, oneri e pesi (comprese le spese condominiali), trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie, persone e cose con tutte le servitù attive e passive e libero da cause e contenziosi di qualunque natura. Diversamente la proposta perderà di efficacia a tutti gli effetti e nulla sarà dovuto al VENDITORE e all’AGENTE IMMOBILIARE a nessun titolo.
L’assegno di caparra di cui al punto 3a) sarà, per volontà delle parti contraenti, consegnato dall’AGENTE IMMOBILIARE al VENDITORE solo se la verifica confermerà quanto dichiarato dal VENDITORE al superiore punto 1a). In caso contrario l’assegno sarà restituito al PROPONENTE".

E i termini di scadenza delle sospensive quanto dovrebbero essere lunghi? In ISP mi hanno detto di inserire 45 giorni per quanto riguarda la sospensiva mutuo. E per quella relativa alle verifiche urbanistiche?

Oggi pomeriggio ho parlato una mezz'oretta con mio cugino che fa l'agente immobiliare da diversi anni, e mi consigliava fortemente di visionare (anche senza prendere copia) la planimetria catastale, la visura catastale e i verbali delle ultime due assemblee di condominio prima di procedere con la proposta d'acquisto. Sui primi due documenti non credo ci siano problemi, ma temo che sul terzo l'agenzia potrebbe farmi storie se non ha provveduto a richiederlo in anticipo al proprietario. In questo caso cosa si potrebbe fare? Dovrei rischiare lo stesso la proposta (affidandomi alla buona fede dell'agente che mi dice che non sono previste spese straordinarie) o è meglio andare oltre cercando un altro immobile? So che se vengono deliberate entro il rogito è tenuto a pagarle il proprietario, ma anche se si è solo iniziato a parlarne in assemblea l'agente non sarebbe tenuto a comunicarmelo, essendo un dato rilevante nell'economia dell'accordo?

 

[Azzurra8888]

Sì, effettivamente devo essermi espressa male su questo.......queste cose vengono controllate nella perizia della banca, invece il notaio controlla il resto come ad esempio l'ispezione ipotecaria (se lui non ha un suo notaio di fiducia tanto vale che sceglie quello dell'agenzia stessa)




Però è un sistema che andrebbe cambiato, perchè non va per niente bene........non si possono pagare migliaia di euro e perderli perchè qualcuno non ha lavorato bene

Tanti lavori funzionano così: si guadagna solo se si arriva a vendere, non c'è niente di anomalo, anzi

Perchè se no poi veramente a questo punto sarebbe meglio tornare a come 20 anni fa quando si mettevano i cartelli "Vendesi" sui palazzi, e gestircela tutta noi da zero........se lo stesso si devono tenere cento occhi aperti pure su operazioni di cui ovviamente non si ha competenza, e se qualcosa va storto dover comunque pagare migliaia di euro una struttura, allora tanto vale che questa struttura non c'è proprio.........ci si fa i controlli da se e col proprio notaio e geometra, come mi pare di capire si dovrebbe comunque fare per essere tranquilli al 100%, e si evita una spesa di alcune migliaia di euro


Potrebbe perfino essere più conveniente per le agenzie stesse un sistema diverso: in fin dei conti quante trattative non giungono al rogito con consegna delle chiavi dopo aver pagato le provvigioni? 1 su 1000? Non sarebbe una enorme perdita, e in più molte altre persone potrebbero avere più coraggio nel barcamenarsi in queste operazioni

Tu a che punto sei?

 

[Il Semaforo Giallo]

Il fatto è che le bozze delle proposte d'acquisto sono praticamente quasi dei moduli precompilati, con giusto degli spazietti e qualche rigo per inserirci date e brevi frasi.......almeno tutte quelle che ho visto io, di 4-5 agenzie erano così

Non sono dei fogli quasi bianchi in cui puoi scriverci tu da zero qualsiasi cosa

Per quanto riguarda la conformità urbanistica e catastale, il discorso è che se la casa non è conforme non si può proprio arrivare a rogitare, e lo stesso avviene se l'ispezione ipotecaria non risulta perfetta (per questa ultima cosa però controlla che non ci sia qualche eventuale clausola ambigua che dice che tu sei disposto ad accollarti eventuali spese non pagate se non stai attento a spuntare la voce del "no")

Per quello nel mio post parlavo di "condizione risolutiva" (che ad esempio nella proposta che ho firmato io c'è.......il proprietario è tenuto a presentarsi al rogito con la casa senza nessun tipo di problema, pure è una condizione che risolve il contratto senza penali se si verifica ed è scollegata dal discorso mutuo perizia compresa.......inoltre in teoria arrivando al rogito così, dopo aver dichiarato che la casa si sarebbe consegnata perfetta, diventerebbe inadempiente il proprietario e ti dovrebbe perciò restituire il doppio della caparra) e parlavo di fare un accordo con l'agenzia per pagare al rogito solo se riesci ad arrivare alla consegna delle chiavi

Sulla proposta dovrebbero anche esserci (devi trovarli sicuramente, se non ci sono è un pò anomalo) dei campi da dover compilare in cui il proprietario dichiara come ti lascerà la casa.........quindi compilando quei campi in modo da fargli firmare che dichiara che ti lascia la casa catastalmente e urbanisticamente conforme e con la visura ipotecaria accertata e pulita, lo metti in condizione di doverti obbligatoriamente consegnare così la casa al rogito........o se no diventa inadempiente

Magari con l'agenzia puoi provare a fare una via di mezzo: metà provvigione alla delibera e l'altra metà al rogito solo se va tutto vene, pure per non rischiare di risultare antipatico, tanto recupereresti quei soldi dal doppio della caparra che dovrai avere (per sicurezza però informati se è davvero così che una volta dichiarate delle cose diventa inadempiente se al rogito sta per venderti la casa in uno stato diverso, al 99% credo sia così, ma informati)
Alla fine in teoria non è scemo il proprietario: lo saprà se non ha pagato delle cose e se ha fatto lavori in abuso, tu devi semplicemente trovare il modo di incastrarlo a doverci rimettere anche le tue spese se ha provato a fare il furbo o ha omesso delle cose

Allo stesso modo però voglio anche dirti che su lievissimi abusi generalmente ci si passa sopra, anche le banche stesse oltre che il notaio, non c'è problema ad avere il mutuo e a rogitare se sono abusi lievi di qualche migliaio di euro, come un soppalco o qualche metro quadrato in più da qualche parte........l'ultima legge sulla sanatoria per le case risale al 2003, nella stragrande maggioranza delle case qualcosa di minimo c'è (giustamente mi diceva un'agenzia una volta che se dovesse essere tutto perfetto non venderebbero niente!).......per cui su cose lievissime è inutile essere pignoli perchè non lo saranno nemmeno il notaio che redige l'atto e la banca che ti da il mutuo
Se sono abusi pesanti allora il discorso cambia


Per il discorso dei termini per le sospensive, e anche per il rogito, io prenderei per sicurezza sempre termini abbondanti........se ti hanno detto 45 giorni io prenderei anche 2 mesi


Se questa casa ti piace molto ti consiglierei di concentrarti bene sullo scrivere questa proposta di modo che sia tutto a tuo favore e basta, tanto tutte le case possono essere problematiche

Guarda poi la piantina catastale, se è uguale a come hai visto la casa già indica che la conformità catastale c'è

 

[Il Semaforo Giallo]

Tu a che punto sei?

Eh, non mi ci far pensare........avevo appuntamento con la mia banca stamattina per portare i documenti e caricare la pratica per il mutuo!
Ieri alle 17, orario di chiusura della banca, mi arriva pure il messaggio di conferma dell'appuntamento........ormai sembrava che niente più impedisse di cominciare l'istruttoria oggi........invece cosa accade? 35 minuti prima (mentre mi stavo preparando!) la banca mi chiama e mi dice che c'è un guasto di non ho capito cosa e che dei terminali dove fanno l'istruttoria sono fuori uso.......qualcosa del genere, e rimaniamo che mi avrebbero chiamato oggi pomeriggio per farmi sapere meglio su quando poter prendere un altro appuntamento

Ma nessuna chiamata........avevo anche preventivato di chiamarli io qualche minuto prima della chiusura, ma poi mi sono assopita e svegliata 20 minuti dopo la chiusura......per cui chiamerò domani mattina

E un imbarazzo incredibile quando poi in serata mi ha chiamato a sorpresa l'agenzia immobiliare per sapere come era andata perchè sapevano che avevo appuntamento in questa data

A te come va?

 

[Il Semaforo Giallo]

Allo stesso modo però voglio anche dirti che su lievissimi abusi generalmente ci si passa sopra, anche le banche stesse oltre che il notaio, non c'è problema ad avere il mutuo e a rogitare se sono abusi lievi di qualche migliaio di euro, come un soppalco o qualche metro quadrato in più da qualche parte

Volevo dire "ripostiglio", non "soppalco"..........il soppalco è un abuso grave



Inoltre vorrei aggiungere che effettivamente non è facile concordare con l'agenzia per il pagamento al rogito non essendoci ancora la delibera del mutuo.........quello si poteva fare molto più facilmente se riuscivi a fargli vendere la casa in 40 giorni, avevo un attimino dimenticato che ora le condizioni sono diverse

Io comunque ho pressato l'agenzia per far fare in anticipo tutti i controlli (infatti ho già l'ispezione ipotecaria accertata e pulita in mano e la piantina catastale che è perfetta.......la parte urbanistica è l'unico discorso che manca), credo che in generale sia molto facile avere queste cose controllate anche molto prima della delibera del mutuo, la piantina catastale nel 99% dei casi addirittura ce l'hanno già, e l'ispezione ipotecaria possono farla in 48 ore

In più fai dichiarare che tutte queste cose al rogito dovranno essere perfette, compresa la parte urbanistica, e male che va diventa inadempiente (al 99%, per sicurezza informati, magari chiedendo al tuo avvocato di fiducia se ce l'hai)

Una volta che tu avrai firmato la proposta finita, poi chiameranno il proprietario per farla controfirmare, e lasceranno sia a te e a lui una copia con entrambe le vostre firme