Acquisto prima casa: molti dubbi

[Il Semaforo Giallo]

Altra cosa importante che mi viene in mente ora: la banca ISP se non sbaglio comincia dalla perizia e se questa va bene procede con l'istruttoria.........almeno qualche anno fa era così, non so se è ancora così, ti basta chiedere alla banca e lo saprai........se così fosse sei proprio in una botte di ferro, sapresti della conformità della casa prima di cominciare l'istruttoria!

 

[Azzurra8888]

Altra cosa importante che mi viene in mente ora: la banca ISP se non sbaglio comincia dalla perizia e se questa va bene procede con l'istruttoria.........almeno qualche anno fa era così, non so se è ancora così, ti basta chiedere alla banca e lo saprai........se così fosse sei proprio in una botte di ferro, sapresti della conformità della casa prima di cominciare l'istruttoria!

Io oggi ho avuto la delibera.. adesso sto aspettando una conferma per la data del rogito... 😁

 

[francesca63]

"CONDIZIONE SOSPENSIVA CONCESSIONE MUTUO
La validità della presente proposta è subordinata all’esito positivo di una richiesta di mutuo effettuata dal PROPONENTE presso un ente finanziatore scelto a cura dello stesso e congrua per l’acquisto dell’immobile oggetto della presente. Tale responso positivo dovrà essere ricevuto dal PROPONENTE ed essere reso noto al VENDITORE entro le ore 24.00 del …………., diversamente la proposta perderà di efficacia a tutti gli effetti e nulla sarà dovuto al VENDITORE e all’AGENTE IMMOBILIARE a nessun titolo.
L’assegno di caparra di cui al punto 3a) sarà, per volontà delle parti contraenti, consegnato dall’AGENTE IMMOBILIARE al VENDITORE solo dopo la deliberazione del mutuo da parte dell’ente finanziario. In caso contrario l’assegno sarà restituito al PROPONENTE".

Come vi sembra? Potrebbe funzionare?

Si, può andare, anche se è un po' prolissa.
Sarebbe meglio , invece di scrivere "congrua per l'acquisto", indicare la cifra che richiedi, così se non ti danno l'ok per la cifra che chiedi, non hai problemi; e risulta inutile fare ulteriore riferimento al valore di perizia, dato che è gia specificato cosa hai chiesto.
E poi è sbagliato dire che il contratto "perde di efficacia"; con condizione sospensiva, l'efficacia non c'è , se non a condizione avverata,quindi non si può perdere. E' il contrario, prende efficacia, se arriva in tempo l'ok al mutuo.

ma anche se si è solo iniziato a parlarne in assemblea l'agente non sarebbe tenuto a comunicarmelo, essendo un dato rilevante nell'economia dell'accordo?

Se ne fosse al corrente, dovrebbe dirtelo, ma se il venditore non partecipa alle assemblee e non legge i verbali, magari non lo sa nemmeno lui.
Puoi fare due chiacchiere con il venditore, o con altri condomini, se proprio ne vuoi sapere di più; qualche "chiacchierone" si trova sempre...
Però qualche lavoro, anche imprevisto, lo devi comunque mettere in conto; in condominio non si sa mai...

Alla fine in teoria non è scemo il proprietario: lo saprà se non ha pagato delle cose e se ha fatto lavori in abuso

Non hai idea di quante cose non sanno i venditori della loro stessa casa; non tutti sono scrupolosi .

Se questa casa ti piace molto ti consiglierei di concentrarti bene sullo scrivere questa proposta di modo che sia tutto a tuo favore e basta, tanto tutte le case possono essere problematiche

Se tutto è a suo favore e basta, perché mai il venditore dovrebbe accettare ?

Io comunque ho pressato l'agenzia per far fare in anticipo tutti i controlli (infatti ho già l'ispezione ipotecaria accertata e pulita in mano e la piantina catastale che è perfetta.......la parte urbanistica è l'unico discorso che manca),

La parte urbanistica è la cosa più importante; la planimetria è più semplice da controllare, e le ipoteche si controllano ancora poco prima del rogito.

Per quello nel mio post parlavo di "condizione risolutiva" (che ad esempio nella proposta che ho firmato io c'è.......il proprietario è tenuto a presentarsi al rogito con la casa senza nessun tipo di problema, pure è una condizione che risolve il contratto senza penali se si verifica ed è scollegata dal discorso mutuo perizia compresa.......inoltre in teoria arrivando al rogito così, dopo aver dichiarato che la casa si sarebbe consegnata perfetta, diventerebbe inadempiente il proprietario e ti dovrebbe perciò restituire il doppio della caparra) e parlavo di fare un accordo con l'agenzia per pagare al rogito solo se riesci ad arrivare alla consegna delle chiavi

Consegnare una casa a posto catastalmente e urbanisticamente è un obbligo del venditore, insito nel contratto di vendita, e non serve a nulla rimarcarlo; a maggior ragione non serve una condizione risolutiva, che renderebbe il contratto inefficace, ma l'agenzia avrebbe comunque diritto alle provvigioni .

I contratti ( e le proposte che, se accettate, diventano contratti preliminari), devono essere più semplici possibile; troppo frasi ridondanti complicano le cose, e inducono il venditore a non accettare.
Ci vuole chiarezza, ma anche sintesi.

 

[Il Semaforo Giallo]

Se tutto è a suo favore e basta, perché mai il venditore dovrebbe accettare ?

Perchè una casa non è un paio di scarpe, che si vende dall'oggi al domani e per cui passano pure 50 potenziali acquirenti al giorno.........se si vuole vendere a volte bisogna avere un pò di pazienza e capire che un acquirente deve tutelarsi

Il venditore se sta a posto è anche lui tutelato: se l'acquirente si ritira per motivazioni che non siano la mancata delibera del mutuo e in generale irregolarità sull'appartamento che non dipendono da lui ma al contrario addirittura dal venditore, il venditore ha diritto a incassare l'assegno di caparra che diventa quindi il risarcimento per il tempo perso

"Tutto a suo favore" si fa ovviamente per dire, come dire "tutto in modo da non rimanere fregato". Mi sembra che siano molto ben tutelati entrambi in questo modo

Consegnare una casa a posto catastalmente e urbanisticamente è un obbligo del venditore, insito nel contratto di vendita, e non serve a nulla rimarcarlo; a maggior ragione non serve una condizione risolutiva, che renderebbe il contratto inefficace, ma l'agenzia avrebbe comunque diritto alle provvigioni .

Sulla proposta che ho firmato io la risolutiva non ce l'ho nemmeno messa io, faceva già parte di tutta la parte già precompilata, ho dovuto solo mettere il segno di spunta nel quadratino

E c'è tutta una parte all'inizio con dei campi da compilare in cui si dichiarava come sarebbe stata consegnata la casa a livello di conformità urbanistica e catastale e con visura ipotecaria pulita..........inizialmente volevano scrivere "da verificare"in tutti i campi e io ho insistito per farli invece compilare come li ho fatti compilare (ho anche fatto fare l'ispezione ipotecaria il giorno prima di andare a firmare la proposta)

C'era anche una roba un pò ambigua in cui dovevo dichiarare se accettavo o non accettavo di accollarmi eventuali spese insolute, e ovviamente ho spuntato "no"

Quindi alla fine non credo che certe cose siano poi così scontate, ma se sono inequivocabili sulla proposta il proprietario diventa sicuramente inadempiente in caso di problemi.........in pratica servirebbe proprio a questo, rifarsi sul proprietario disonesto o superficiale per le spese perse per la provvigione all'agenzia

 

[nv17]

Vi ringrazio per gli ulteriori chiarimenti!
Allora dovrei tagliare un po' sulla condizione sospensiva legata al mutuo e inserire la cifra richiesta, giusto?
La sospensiva per la verifica catastale-urbanistica sarebbe quindi ridondante da inserire? E' possibile affermare che se il perito della banca dà l'ok l'immobile sia in regola catastalmente e urbanisticamente o non è detto?
Quindi Francesca dici che se anche domani non ci fossero i verbali delle assemblee condominiali si potrebbe tentare lo stesso di fare la proposta?

 

[Il Semaforo Giallo]

E' possibile affermare che se il perito della banca dà l'ok l'immobile sia in regola catastalmente e urbanisticamente o non è detto?

Sì, sempre ammesso che non abbia sbagliato qualcosa
O che comunque la casa sia sufficientemente in regola per rogitare e per avere il mutuo (alla fine la banca deve metterci l'ipoteca e il notaio deve prendersi la responsabilità di redigere l'atto di una casa che dev'essere regolare, per cui è anche nel loro interesse che sia regolare), perchè come ho detto prima trovare proprio la perfezione non è facile..........nella stragrande maggioranza dei casi parliamo sempre di una regolarità al 95%, e su quel 5% che consiste in lievi abusi anche banche e notai ci passano sopra

Però se il perito della banca dà l'ok già è segno che la casa è a posto, a meno che non abbia sbagliato qualcosa

 

[Bagudi]

se anche domani non ci fossero i verbali delle assemblee condominiali si potrebbe tentare lo stesso di fare la proposta?

Se aspettate di avere tutte le carte prima, rischiate di perdere la casa.

 

[nv17]

Buongiorno ragazzi. Ieri sera siamo passati in agenzia per l'appartamento di cui vi parlavo e ci hanno fatto visionare una serie di documenti per poi redigere un prospetto spese. Per quanto riguarda la documentazione dell'immobile, abbiamo visto in prima battuta la planimetria catastale e la visura catastale; poi l'agente ci ha detto di aver appena venduto un appartamento nello stesso stabile, mostrandoci la concessione edilizia e l'agibilità del palazzo, affermando che questi documenti valgono per ogni appartamento dello stabile. La certificazione energetica è in via di definizione e il geometra dell'agenzia ci sta lavorando. La casa corrisponde alla planimetria: le uniche modifiche sono relative all'inversione del soggiorno con la cucina, che però non ha comportato spostamento di tubi ma soltanto una diverso orientamento degli stessi e l'inserimento di una parete vetrata con porta a scrigno a dividere ingresso dal soggiorno (secondo l'agente questa "modifica" non rileva a livello catastale non essendo un vero e proprio muro). Il marito della proprietaria è morto e stanno facendo la successione moglie e due figli. Il palazzo è stato costruito in edilizia convenzionata, quindi la proprietaria sta pagando il riscatto del terreno (da avere entro il rogito secondo l'agente). Questo passaggio potrebbe comportare problemi per noi acquirenti? L'ente pubblico manterrebbe per caso qualche diritto sulla casa nonostante il riscatto?

Passando al prospetto spese, l'agenzia ci ha proposto di fare una proposta d'acquisto (scusate il gioco di parole) con sospensiva mutuo e assegno di 3mila euro per bloccare. Una volta accettata, fissare dopo 15 giorni un preliminare in cui corrispondere altri 7mila euro per avere una caparra di 10mila (che, a detta loro, ci tutelerebbe maggiormente rispetto ai soli 3mila euro).
Il diritto alle provvigioni maturerebbe una volta accettata la proposta, ma queste si potrebbero pagare dopo il preliminare e anche al limite si potrebbe frazionare il pagamento versando una parte al preliminare e l'altra al rogito.
Le "note dolenti" riguardano proprio l'importo delle provvigioni: 4% + IVA che su una proposta di 164mila euro equivarrebbe a 8mila euro.
Noi con una proposta da 164 (la proprietà ne vorrebbe 179) arriveremmo proprio al limite estremo del budget che ci eravamo prefissati, e gli unici costi che si potrebbero tagliare sarebbero quelli relativi alle provvigioni. Di questo non abbiamo ancora discusso, ma secondo voi sarebbe possibile una limata sulle provvigioni senza offendere la professionalità dell'agente? E, se sì, come si potrebbe impostare un ragionamento di questo tipo?
Valutando altre case di importo simile abbiamo trovato un'agenzia che prendeva il 3% +IVA ulteriormente trattabili nel caso in cui non avessimo tutti i soldi per chiudere la compravendita, ed un'altra che pur prendendo il 4% + IVA ci ha detto che per 500 euro in più o in meno non sarebbero stati loro a far saltare l'affare.
In questo caso, invece, l'agente non ha prospettato nulla di simile. Quando gli ho accennato che come spese eravamo al limite, ci ha proposto di prendere un appuntamento col consulente mutui che, guarda caso, riuscirebbe a farci passare un mutuo al 95% coi tassi di quello all'80% (magia dei broker evidentemente...).

 

[nv17]

Altro aggiornamento: oggi siamo andati in ISP per iniziare la pratica di Mutuo in Tasca e, dato che avevamo pensato di fare una proposta di acquisto per la casa di cui sopra, ho fatto che parlare direttamente dell'immobile che ci interessava. Quando siamo arrivati al punto di affrontare il discorso della clausola sospensiva l'impiegata ci ha detto di indicare il 15 ottobre come data, ovvero ben oltre i 30 giorni che ci aveva suggerito l'agente immobiliare l'altro giorno. Peccato però che quando ho comunicato all'impiegata che la proprietà stava facendo il riscatto del terreno da edilizia convenzionata e la pratica di successione, quest'ultima abbia strabuzzato gli occhi affermando che la delibera del mutuo avrebbe richiesto molto più tempo. Ci diceva infatti che il perito non può valutare l'immobile fino a quando il riscatto non è stato fatto. O, meglio, potrebbe pure farlo ma il valore sarebbe molto più basso, e richiedendo un mutuo al 95% saremmo certamente molto al di sotto della cifra necessaria. Quindi, per farla breve, questa sospensiva dovrebbe rimanere in essere per mesi e non per i 30 giorni proposti dall'Agenti Immobiliari
In ogni caso ho perso fiducia nei confronti dell'agenzia, anche perché a loro avevo detto che avremmo richiesto un mutuo al 95%, quindi con che criterio - conoscendo la situazione della proprietà - mi spingerebbe a inserire una sospensiva di 30 giorni? Già in una situazione normale la banca ci aveva suggerito, dati gli arretrati accumulati causa pandemia, di indicare 45 giorni in una eventuale clausola sospensiva.
Quindi in una situazione "ingarbugliata" come questa non mi pare che l'agenzia si sia comportata in modo corretto. Se non avessi parlato prima con la banca, probabilmente oggi stesso avremmo firmato una proposta d'acquisto con scadenza della sospensiva al 30 settembre. Poi certamente si sarebbe potuto riformulare la proposta indicando una nuova data, ma che senso avrebbe farmi firmare una cosa del genere non avendo ancora tutta la documentazione della casa in mano? L'agente ci ha detto che riscatto e successione possono arrivare al momento del rogito. Legalmente probabilmente avrebbe anche ragione, ma la banca senza i documenti in mano non delibera il mutuo. E se io non ho la certezza della delibera non posso acquistare, e nemmeno versare le provvigioni all'agenzia.

 

[nv17]

Altra richiesta di chiarimento: ho preso visione del prestampato della proposta d'acquisto e, nella sezione intitolata "incarico di mediazione", c'è scritto "il proponente, con la sottoscrizione della presente, conferisce incarico di mediazione all'agente immobiliare al quale verserà l'importo.........nel momento in cui lo stesso proponente verrà a conoscenza dell'avvenuta accettazione della proposta di acquisto".
Ma il passaggio in neretto non confligge con l'eventuale clausola sospensiva per il mutuo? Non posso firmare una proposta in cui da un lato dichiaro di versare le provvigioni appena vengo a conoscenza dell'accettazione dell'offerta e dall'altro scrivo che la validità della proposta è sospesa fino alla delibera del mutuo. In questi casi come occorrerebbe procedere, dato che si tratta di moduli prestampati?