STUDIO DUCHEMINO

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Lo sapevo: e no so se nulla o annullabile. O considerata vessatoria.
E' appunto un ulteriore esempio di "illogicità" dei giuristi, che non tengono conto della volontà e della accettazione dei contraenti, e vivono in un modo astratto.
Sta di fatto che è usata ed accettata spessissimo.
Con tutto il rispetto, mi sembra che sia sintomo di illogicità degli agenti immobiliari e simili, visto che la norma dice espressamente "su richiesta".
Secondo quanto previsto dall’art. 32, L. n. 392/1978, le parti possono pattuire l’inserimento nel contratto di una clausola di aggiornamento annuale del canone di locazione, “ su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto dell’euro” (comma 1).
Ora chi è quello illogico?
 

Bastimento

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Privato Cittadino
Obiezione vostro onore:
l'art. 32 L 392//8 è riferita ai contratti ad uso non residenziale. Qui non conosciamo la destinazione.
Facciamo un po' di cronistoria:

Art. 25 della L392/78​

(Adeguamento del canone)


Ciascuna delle parti, in ogni momento del rapporto contrattuale, ha diritto all'adeguamento del canone in relazione all'eventuale mutamento degli elementi di cui agli articoli 13 e 15, escluso il parametro relativo alla vetustà che si applica al momento del rinnovo contrattuale.
L'adeguamento del canone avrà effetto dal mese successivo a quello durante il quale sia stato richiesto mediante lettera raccomandata.
((25))

---------------
AGGIORNAMENTO (25)
La L. 9 dicembre 1998, n. 431 ha disposto (con l'art. 14 comma 4) l'abrogazione del presente articolo "limitatamente alle locazioni abitative".


La L.431 relative alla locazione di unità abitative, nulla sancisce circa l'adeguamento del canone, che dunque va precisato e concordato direttamente dai contraenti sul contratto di locazione.
 

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Obiezione vostro onore:
l'art. 32 L 392//8 è riferita ai contratti ad uso non residenziale. Qui non conosciamo la destinazione.
Facciamo un po' di cronistoria:

Art. 25 della L392/78​

(Adeguamento del canone)


Ciascuna delle parti, in ogni momento del rapporto contrattuale, ha diritto all'adeguamento del canone in relazione all'eventuale mutamento degli elementi di cui agli articoli 13 e 15, escluso il parametro relativo alla vetustà che si applica al momento del rinnovo contrattuale.
L'adeguamento del canone avrà effetto dal mese successivo a quello durante il quale sia stato richiesto mediante lettera raccomandata.
((25))

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AGGIORNAMENTO (25)
La L. 9 dicembre 1998, n. 431 ha disposto (con l'art. 14 comma 4) l'abrogazione del presente articolo "limitatamente alle locazioni abitative".


La L.431 relative alla locazione di unità abitative, nulla sancisce circa l'adeguamento del canone, che dunque va precisato e concordato direttamente dai contraenti sul contratto di locazione.
Non sono d'accordo, la norma giusta è l'art. 24 Equo Canone.

Il principio vale ormai per tutte le locazioni, abitative come quella del thread (visto che parla di appartamento) e non abitative.
Infatti:

"Cass. civ., Sez. III, 02/10/2003, n. 14673

In tema di locazione, la richiesta di aggiornamento del canone da parte del locatore si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto, con la conseguenza che il locatore stesso può pretendere il canone aggiornato solo dal momento di tale richiesta, senza che sia configurabile un suo diritto ad ottenere il pagamento degli arretrati, e ciò sia in caso di locazione di immobili ad uso non abitativo, giusta disposto dell'art. 32 della legge c.d sull'equo canone, sia in caso di locazioni ad uso abitativo, ex art. 24 stessa legge".

Infatti, se ti leggi l'art. 24, anche per quelle abitative dice che va richiesto e decorre dalla richiesta.
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Chiedo scusa, vostro onore per l'errata citazione, ma rinnovo l'obiezione:

Art. 24​

(Aggiornamento del canone)


Per gli immobili adibiti ad uso d'abitazione il canone di locazione definito ai sensi degli articoli da 12 a 23 è aggiornato ogni anno in misura pari al 75 per cento della variazione, accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente.
L'aggiornamento del canone decorrerà dal mese successivo a quello in cui ne viene fatta richiesta con lettera raccomandata.
((25))

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AGGIORNAMENTO (25)
La L. 9 dicembre 1998, n. 431 ha disposto (con l'art. 14 comma 4) l'abrogazione del presente articolo "limitatamente alle locazioni abitative".
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Appunto: tale articolo è stato abrogato nel '98: i contratti di locazione uso abitativo oggi soggiacciono alla L.431 che nulla stabilisce in merito all'aggiornamento del canone.

E molte variazioni in tema sono intervenute anche posteriormente: ad es. la precisazione (altra incertezza logica della prima redazione della legge.... tolemaica) che fosse corretto considerare la variazione assoluta e non relativa quando si considerava il 75%, superata poi dalla liceità di applicare il 100% dell'aggiornamento istat.


ps: vado in pausa pranzo.
 

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Chiedo scusa, vostro onore per l'errata citazione, ma rinnovo l'obiezione:

Art. 24​

(Aggiornamento del canone)


Per gli immobili adibiti ad uso d'abitazione il canone di locazione definito ai sensi degli articoli da 12 a 23 è aggiornato ogni anno in misura pari al 75 per cento della variazione, accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente.
L'aggiornamento del canone decorrerà dal mese successivo a quello in cui ne viene fatta richiesta con lettera raccomandata.
((25))

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AGGIORNAMENTO (25)
La L. 9 dicembre 1998, n. 431 ha disposto (con l'art. 14 comma 4) l'abrogazione del presente articolo "limitatamente alle locazioni abitative".
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Appunto: tale articolo è stato abrogato nel '98: i contratti di locazione uso abitativo oggi soggiacciono alla L.431 che nulla stabilisce in merito all'aggiornamento del canone.

E molte variazioni in tema sono intervenute anche posteriormente: ad es. la precisazione (altra incertezza logica della prima redazione della legge.... tolemaica) che fosse corretto considerare la variazione assoluta e non relativa quando si considerava il 75%, superata poi dalla liceità di applicare il 100% dell'aggiornamento istat.


ps: vado in pausa pranzo.
Ok, penso che siano discorsi comunque teorici, quello che conta è la prassi: se il conduttore viene richiesto dell'adeguamento arretrato e dice sì, non sorgeranno mai problemi. Magari sarà tentato di dire no, ma la paura di ricevere una causa gli farà dire di sì.
In diritto facciamo spesso applicazione del principio di ragionevolezza e dell'analogia tra situazioni simili. Sarebbe irragionevole che nelle abitative si possa vessare il povero inquilino abitativo residenziale con le richieste degli anni prima e invece nel commerciale, dove c'è più potere e liquidità, non si possa. Però, ripeto, la prassi che dici tu ha sempre il suo peso pragmaticamente parlando, se nessuno si lamenta non si arriva mai in tribunale.
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
se il conduttore viene richiesto dell'adeguamento arretrato e dice sì,
Io però non ho sostenuto questo: chiedere adeguamenti arretrati non mi sembra "normale".

Applicare invece da domani l'aggiornamento istat applicando l'indice novembre 2020 -novembre 2024 (se negli ultimi 4 anni non era mai stato aggiornato) lo ritengo corretto: salvo contratti concordati.
 

Sommadeiquadrati

Membro Junior
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@dorabaltea

Per una riposta più precisa occorrerebbe capire di che tipo di contratto stiamo parlando (per le locazioni transitorie e per studenti universitari l’aggiornamento ISTAT non è previsto), che cosa prevede l’accordo locale del Comune, ed esaminare la clausola contrattuale inserita nel contratto, perché è quella formula che decide la tua sorte.

L’adeguamento del canone secondo gli indici ISTAT era uno degli aspetti caratterizzanti della “vecchia” disciplina dell’equo canone.

L’art.24 (Aggiornamento del canone) della legge 392 del 1978 che onerava il locatore a richiedere l’aggiornamento con lettera raccomandata è stato, però, abrogato dal quarto comma dell’art.14 della legge 431 del 1998, legge di riforma che nulla prevede in ordine all’aggiornamento del canone

L’adeguamento ISTAT del canone lo prevede ora solo il nono comma dell’art.1 del decreto ministeriale 16 gennaio 2017 che, però, pone degli anacronistici limiti legati ad altre epoche: lo consente solo se l’accordo territoriale lo abbia previsto e lo limita alla misura massima del 75%, ma si dimentica l’aggiornamento ISTAT dei valori delle fasce di oscillazione che ne costituisce il suo completamento.

Pertanto, se le parti non hanno espressamente convenuto a contratto l’aggiornamento ISTAT, tale aggiornamento non è dovuto perché quel diritto non è mai sorto.

Riguardo la richiesta di aggiornamento, al cui adempimento è legato il suo diritto a ottenere tale adeguamento riferita al solo anno cui essa è riferibile, il legislatore del 2017 tace, e la mancanza di una norma specifica, considerato l’effetto abrogativo del citato art.14, fa ritenere sorpassata la necessità della comunicazione dell’aggiornamento, essendo le parti libere di determinare in un contratto “a canone libero” la modalità di richiesta.

In tale fattispecie risulta, pertanto, legittima l’eventuale clausola contrattuale che preveda che il locatore, in deroga al codice civile - l’art.1334 (Efficacia degli atti unilaterali) prevede una specifica ed efficace richiesta - abbiano stabilito che allo scadere del primo anno ed anche per tutti gli anni successivi possa indicizzare automaticamente il canone senza espressa richiesta o altra previsione simile (clausola nulla, invece, in un contratto ad uso diverso dall’abitativo presidiato dal combinato disposto degli art.32 e 79 della 392: in questo caso la necessità della richiesta non è derogabile).

In tale fattispecie è possibile chiedere non solo l’aggiornamento rilevato complessivamente per tutto il periodo considerato (variazione assoluta), posto che era dovuto, ma anche gli arretrati pregressi, tenendo però conto che per i canoni di locazione la prescrizione è quinquennale (art.2948, n°3, cod. civ.): se li richiedi oggi, puoi arrivare al massimo fino ad ottobre 2019.

Nelle locazioni abitative agevolate né il decreto 16 gennaio 2017 né il contratto-tipo (allegato A) stabiliscono che l’aggiornamento debba essere preceduto da una specifica richiesta o che possa essere automatico (bisogna vedere cosa prevede l’accordo territoriale), ma nei contratti regolamentati, in cui il conduttore è particolarmente protetto, l’adeguamento è su richiesta, perché, l’adeguamento automatico (clausola svantaggiosa) si ripercuoterebbe in danno del soggetto maggiormente tutelato dal legislatore.

In questo tipo di contratto, il locatore che si è scordato di chiedere l’aggiornamento ISTAT, può in qualsiasi momento rimediare: ha il diritto di ottenere quanto dovuto, quello che non può chiedere sono solo gli aumenti ISTAT arretrati non richiesti a suo tempo tramite lettera raccomandata.

Analogo ragionamento va fatto nel caso mancasse nella formulazione della clausola ISTAT lo strumento adottato dalle parti (automaticamente o su richiesta) per formalizzare la variazione e del canone: in questo caso viene applicato quanto previsto dalla legge, ossia il codice civile, non derogato dalle parti, che rende necessaria, perché l’aumento sia valido ed efficace, ai sensi del sopracitato art.1334, la comunicazione preventiva alla controparte, come, del resto, per tutti gli atti unilaterali (disdetta, recesso anticipato ecc.).
 

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