@dorabaltea
Per una riposta più precisa occorrerebbe capire di che tipo di contratto stiamo parlando (per le locazioni transitorie e per studenti universitari l’aggiornamento ISTAT non è previsto), che cosa prevede l’accordo locale del Comune, ed esaminare la clausola contrattuale inserita nel contratto, perché è quella formula che decide la tua sorte.
L’adeguamento del canone secondo gli indici ISTAT era uno degli aspetti caratterizzanti della “vecchia” disciplina dell’equo canone.
L’art.24 (Aggiornamento del canone) della legge 392 del 1978 che onerava il locatore a richiedere l’aggiornamento con lettera raccomandata è stato, però, abrogato dal quarto comma dell’art.14 della legge 431 del 1998, legge di riforma che nulla prevede in ordine all’aggiornamento del canone
L’adeguamento ISTAT del canone lo prevede ora solo il nono comma dell’art.1 del decreto ministeriale 16 gennaio 2017 che, però, pone degli anacronistici limiti legati ad altre epoche: lo consente solo se l’accordo territoriale lo abbia previsto e lo limita alla misura massima del 75%, ma si dimentica l’aggiornamento ISTAT dei valori delle fasce di oscillazione che ne costituisce il suo completamento.
Pertanto, se le parti non hanno espressamente convenuto a contratto l’aggiornamento ISTAT, tale aggiornamento non è dovuto perché quel diritto non è mai sorto.
Riguardo la richiesta di aggiornamento, al cui adempimento è legato il suo diritto a ottenere tale adeguamento riferita al solo anno cui essa è riferibile, il legislatore del 2017 tace, e la mancanza di una norma specifica, considerato l’effetto abrogativo del citato art.14, fa ritenere sorpassata la necessità della comunicazione dell’aggiornamento, essendo le parti libere di determinare in un contratto “a canone libero” la modalità di richiesta.
In tale fattispecie risulta, pertanto, legittima l’eventuale clausola contrattuale che preveda che il locatore, in deroga al codice civile - l’art.1334 (Efficacia degli atti unilaterali) prevede una specifica ed efficace richiesta - abbiano stabilito che allo scadere del primo anno ed anche per tutti gli anni successivi possa indicizzare automaticamente il canone senza espressa richiesta o altra previsione simile (clausola nulla, invece, in un contratto ad uso diverso dall’abitativo presidiato dal combinato disposto degli art.32 e 79 della 392: in questo caso la necessità della richiesta non è derogabile).
In tale fattispecie è possibile chiedere non solo l’aggiornamento rilevato complessivamente per tutto il periodo considerato (variazione assoluta), posto che era dovuto, ma anche gli arretrati pregressi, tenendo però conto che per i canoni di locazione la prescrizione è quinquennale (art.2948, n°3, cod. civ.): se li richiedi oggi, puoi arrivare al massimo fino ad ottobre 2019.
Nelle locazioni abitative agevolate né il decreto 16 gennaio 2017 né il contratto-tipo (allegato A) stabiliscono che l’aggiornamento debba essere preceduto da una specifica richiesta o che possa essere automatico (bisogna vedere cosa prevede l’accordo territoriale), ma nei contratti regolamentati, in cui il conduttore è particolarmente protetto, l’adeguamento è su richiesta, perché, l’adeguamento automatico (clausola svantaggiosa) si ripercuoterebbe in danno del soggetto maggiormente tutelato dal legislatore.
In questo tipo di contratto, il locatore che si è scordato di chiedere l’aggiornamento ISTAT, può in qualsiasi momento rimediare: ha il diritto di ottenere quanto dovuto, quello che non può chiedere sono solo gli aumenti ISTAT arretrati non richiesti a suo tempo tramite lettera raccomandata.
Analogo ragionamento va fatto nel caso mancasse nella formulazione della clausola ISTAT lo strumento adottato dalle parti (automaticamente o su richiesta) per formalizzare la variazione e del canone: in questo caso viene applicato quanto previsto dalla legge, ossia il codice civile, non derogato dalle parti, che rende necessaria, perché l’aumento sia valido ed efficace, ai sensi del sopracitato art.1334, la comunicazione preventiva alla controparte, come, del resto, per tutti gli atti unilaterali (disdetta, recesso anticipato ecc.).
