Affitto a riscatto + riserva di proprietà

[calcifer]

Sicuro che sia la procedura giusta? Non mi sembra molto logica...generalmente, laddove esiste il diritto di prelazione, si comunica a tutti gli aventi diritto l'intenzione di vendita e relativo prezzo e se nessuno mostra interesse o fa un'offerta congrua, si rimane liberi di vendere liberamente....o forse sono io che ricordo male...

Guarda... io la so così...la comunicazione deve essere notificata da un organo giuridico, ed il notaio, che è il garante della vendita, mi pare effettivamente l'organo più qualificato. Altrimenti chi può certificare che effettivamente non esistano aventi diritto interessati ??
Comunque sabato ho appuntamento per una consulenza dal notaio, chiarirò nei dettagli.

 

[Silvio Luise]

......basta verificare al catasto terreni chi sono i confinanti e se hanno i requisiti di coltivatori diretti. Dopodiché si invia loro una raccomandata comunicando l'intenzione a vendere e allegando eventuale preliminare dando i classici 30 gg per la risposta....

 

[calcifer]

domanda circa un dubbio che mi è venuto....
dato che si tratta di acquisto da privato, la vendita non dovrebbe essere soggetta ad IVA... giusto ?
E per quanto concerne l'imposta di registro, deve essere calcolata sul valore catastale, e NON sulla cifra pattuita per l'acquisto, vero ?
Chiedo perchè la baita in oggetto ha una rendita catastale molto bassa.... procedendo all'acquisto come seconda casa, ed essendo gravata da imposta di registro del 9%, la cifra da sborsare sarebbe parecchio diversa se dovesse essere calcolata sulla cifra di acquisto pattuita (70.000 eur..) anzichè sul valore catastale.....

 

[alessandro66]

domanda circa un dubbio che mi è venuto....
dato che si tratta di acquisto da privato, la vendita non dovrebbe essere soggetta ad IVA... giusto ?
E per quanto concerne l'imposta di registro, deve essere calcolata sul valore catastale, e NON sulla cifra pattuita per l'acquisto, vero ?
Chiedo perchè la baita in oggetto ha una rendita catastale molto bassa.... procedendo all'acquisto come seconda casa, ed essendo gravata da imposta di registro del 9%, la cifra da sborsare sarebbe parecchio diversa se dovesse essere calcolata sulla cifra di acquisto pattuita (70.000 eur..) anzichè sul valore catastale.....

Imposta di registro al 9% sulla rendita catastale rivalutata (115,5%) più euro 50 per l'imposta catastale e altri 50 euro per l'imposta ipotecaria.

 

[Bastimento]

Se non erro si calcola sulla rendita catastale per le abitazioni, non pero (se non erro) su altri immobili ad ese commerciali. Non so come siano considerati gli immobili rurali.
Ps. Mi sono sovrapposto ax alessandro che a avrà ragione.

 

[alessandro66]

Imposta di registro al 9% sulla rendita catastale rivalutata (115,5%) più euro 50 per l'imposta catastale e altri 50 euro per l'imposta ipotecaria.

Mi correggo...il coefficiente per la seconda casa è 126, l'altro è per la prima...

 

[calcifer]

ringrazio ancora per le risposte.
Confermo che si tratta di abitazione a tutti gli effetti, seppur rurale.

 

[calcifer]

giusto per aggiornare la situazione, la soluzione che avrei deciso di adottare è quella di una vendita con patto di riservato dominio, con pagamento rateizzato e dilazionato in 10 anni.
Sabato ho appuntamento con il notaio per una consulenza gratuita in cui vedrò di chiarire gli aspetti legati alle spese accessorie, tassazione, gestione del diritto di prelazione dei confinanti e, se il riscontro sarà positivo, procederò con la proposta al proprietario.

Ho deciso di scartare l'opzione dell'affitto a riscatto perchè in tal modo il proprietario avrebbe dovuto pagare le tasse sull'affitto, e sicuramente mi avrebbe chiesto un prezzo di vendita che ammortizzasse tali tasse.

 

[osammot]

i fabbricati rurali devono essere accatastati all'urbano.
se il fabbricato ed il terreno sono accatastati e graffati, in tal caso il terreno è pertinenza dell'abitazione e non c'è prelazione;
se terreno e fabbricato sono accatastati separatamente, il diritto di prelazione esiste solo sul terreno e solo per i confinanti coltivatori diretti.
per i costi se non sei bracciante agricolo pagherai sul valore del terreno il 12% + 50 + 50, e sul fabbricato il 9% sul valore fiscale rivalutato 126 + 50 + 50.

 

[calcifer]

i fabbricati rurali devono essere accatastati all'urbano.
se il fabbricato ed il terreno sono accatastati e graffati, in tal caso il terreno è pertinenza dell'abitazione e non c'è prelazione;
se terreno e fabbricato sono accatastati separatamente, il diritto di prelazione esiste solo sul terreno e solo per i confinanti coltivatori diretti.
per i costi se non sei bracciante agricolo pagherai sul valore del terreno il 12% + 50 + 50, e sul fabbricato il 9% sul valore fiscale rivalutato 126 + 50 + 50.

ti ringrazio per la risposta, osammot.
Se ho ben capito da quanto mi hanno spiegato, il fabbricato dovrebbe essere pertinenza di uno dei due terreni che acquisterei (immagino della particella 3152, guardando la mappa...)
Allego il link alle visure che mi ha inoltrato il proprietario... magari riuscite a capirci qualcosa più di me...
http://1drv.ms/1opvXkX