Affitto con futura vendita e provvigioni

[Andrea Russo]

Marco, secondo me i tuoi clienti sono troppo ottimisti. Fintantoché non saranno in grado di esibire almento due bilanci della loro nuova attività non riusciranno ad ottenere il mutuo, anche perché con un'equity di 10.000 Euro dovrebbero chiedere un mutuo quasi al 100%. L'unica soluzione è fare un Rent to Buy di 3 anni per portarli ad un livello di equity del 15/20%. Se il costruttore non è disposto a ciò, rischiano tutti di farsi del male...

 

[Rosa1968]

Potresti proporre una soluzione di acquisto programmato, con consegna dell'immobile e tutto ciò che versa fino al rogito è caparra confirmatoria, si possono proprio stabilire delle date con importi fissi che servono anche alla banca per dare uno storico del cliente. Se non rogita libera l'immobile, e perde quanto versato.

Potresti proporre una soluzione di acquisto programmato, con consegna dell'immobile e tutto ciò che versa fino al rogito è caparra confirmatoria, si possono proprio stabilire delle date con importi fissi che servono anche alla banca per dare uno storico del cliente. Se non rogita libera l'immobile, e perde quanto versato.

di solito si stabilisce un periodo per abbassare l'importo del mutuo del 20%, così da essere sicuri che può chiedere l'80%.

 

[Andrea Russo]

Peraltro la "locazione con patto di futura vendita" che state ipotizzando viene tassata subito dall'Agenzia delle Entrate come una vendita già conclusa ai fini fiscali, così come previsto dalla Circolare n. 338/E del 1° agosto 2008.
http://www.notiziefiscali.it/public/download/patto_locazione_futura_vendita.pdf

 

[Andrea Russo]

Rosa, con l'acquisto programmato (preliminare ad effetti anticipati) in caso di inadempimento dell'acquirente per ottenere il rilascio dell'immobile ci vogliono molti anni...

 

[Marco88]

L'ideale, per me, era fare un affitto di un anno e stop. Poi dal momento che gli danno il mutuo allora la comprano. Qui però nasce il problema relativo al costruttore. La casa è intestata alla sua società, ad aprile va in pensione quindi lui vuole rogitare entro maggio/giugno perché così non deve cambiare l'intestazione della casa. Non ci fosse stato questo problema lui gli dava la casa in affitto per un anno e stop. Non saprei se questo problema può essere risolto in altre maniere

 

[Andrea Russo]

Proponi al costruttore di intestarsi l'immobile lui come persona fisica, facendolo uscire dall'impresa ad un basso prezzo per non pagare tasse. Poi fa lui un Rent to Buy di 6 anni con gli acquirenti così, andando al rogito oltre i 5 anni, non paga plusvalenze.

 

[Marco88]

È che il costruttore a questo punto vorrebbe evitare di fare il cambio di intestazione, così non deve tirare fuori 1€... proverò a insistere perché sarebbe la soluzione migliore altrimenti con dei tempi così stretti è un casino. Riguardo al rent to buy credo che ad entrambe le parti non vada bene perché vogliono concretizzare subito il prima possibile.
Per me l'ideale sarebbe:
- intestazione della casa come persona fisica
- affitto con contratto fino al 31-12-2017
- rogito entro e non oltre il 31-12-2017

 

[Rosa1968]

Rosa, con l'acquisto programmato (preliminare ad effetti anticipati) in caso di inadempimento dell'acquirente per ottenere il rilascio dell'immobile ci vogliono molti anni...

diciamo che molto dipende dal soggetto infatti sono tipologie contrattuali da prendere con le dovute cautele. Ma oggi per dare uno storico per abbassare la quota di mutuo e' una proposta interessante vuoi per il costruttore che per l'acquirente che a fronte di un pagamento mensile fa cassetto per l'anticipo.

 

[Andrea Russo]

Marco, scommettiamo una cena che al 31.12.2017 non avrete rogitato ma avrete invece una patata bollente?

 

[Andrea Russo]

Rosa, sul fatto che sia interessante con me sfondi una porta aperta, ma per tutelare il venditore la detenzione del bene deve essere data con un "separato contratto di locazione" e non con una "anticipazione degli effetti dell'atto definitivo". Sul piano giuridico la differenza è enorme.