Affitto con riscatto, rent to buy... l'agenzia cosa riscuote?

[enricobruschi2]

Insomma comunque una regola scritta generale valida per tutti oppure un contratto standard per entrambi casi non esiste dunque!?!?

 

[giovanniEDC]

sulla mediazione no. come sempre.
sul rent-to-buy si. è stato recentemente regolamentato per farlo diventare un contratto tipico.
sui contratti simili al rent to buy.. boh

 

[Utente Cancellato 65257]

Dal punto di vista concettuale l’affitto con riscatto è una maniera di rateizzare, in tutto o in parte, il prezzo della casa. Il rent to buy è un programma preparatorio all’acquisto, che dà al potenziale acquirente il tempo di allinearsi ai parametri richiesti dalle banche per la concessione di mutuo Gli aspirante mutuatari possono impiegare i tre anni fino al momento del rogito per innalzare il loro livello di equity (ovvero il capitale iniziale richiesto al momento dell’acquisto) e creare uno storico di versamenti che rassicuri la banca sulla propria affidabilità come pagatore.

Sul piano contrattuale l’affitto con riscatto è formato da un contratto di locazione affiancato a un contratto d’opzione d'acquisto. Nel primo è di solito inserita una clausola che prevede il diritto del conduttore di poter acquistare il bene con un prezzo pattuito oggi e bloccato per un numero x di anni. Nel caso in cui si vada ad esercitare il diritto d’acquisto i canoni di locazione in tutto o in parte sono riqualificati come acconto prezzo e sono scalati dal prezzo di vendita.

Nel rent to buy, c’è uno schema contrattuale doppio con un preliminare di compravendita collegato a un contratto di locazione. Parte delle somma corrisposta dall’inquilino al venditore è destinata alla locazione, con un canone agevolato, e parte ad acconto prezzo come stabilito dal preliminare di vendita. Non c’è una rivalutazione successiva delle somme versate, e questo permette di avere una situazione molto Chiara dal punto di vista fiscale

 

[giovanniEDC]

ok Bit100,
ma lui chiedeva come regolarsi con la provvigione.
ora, fatto il distinguo tra il rent-to-buy e ogni altra forma di locazione che preveda e/o preluda la vendita, resta col dubbio.
se ci si attiene ai riferimenti "classici", mi pare di poter dire che:
- il rent-to-buy tipico, prevedendo un preliminare di compravendita, genera una provvigione da compravendita.
-un contratto di locazione, che preveda o preluda ad una eventuale futura vendita, no.

poi, ovviamente, come sempre, la libera contrattazione la fa da padrone.
e aggiungo che mai come in questi casi è molto importante definire questi aspetti PRIMA di imbastire la trattativa.

 

[Utente Cancellato 65257]

Infatti Rent to buy scatta la mediazione come vendita in altri casi solo la mediazione come locazione. Io ho fatto il Rent to buy 2 mesi fa su un immobile a Milano ma per non essere molto ferrata in materia ho stipulato da un Notaio

 

[Andrea Russo]

Non avete spiegato il Rent to Buy, ma avete chiaramente dimostrato perché il Rent to Buy non è ancora decollato è non potrà mai prendere piede vista la confusione totale che regna tra gli operatori.
Andiamo per ordine:
A) l'affitto con riscatto gettiamolo nella spazzatura, non garantisce le parti, non permette di percepire subito la commissione sulla vendita ed è fiscalmente penalizzante per il venditore;
B) la locazione con patto di futura vendita è un contratto atipico altamente penalizzante sotto il profilo fiscale perché fa scattare subito le imposte sulla vendita (risoluzione 338 del 1° Agosto 2008 dell'Agenzia delle Entrate) - da tenersi alla larga;
C) il preliminare ad effetti anticipati nominato da GiovanniEDC fa percepire subito la commissione sulla vendita ma espone il venditore a dei rischi colossali se il promissario acquirente smette di pagare e non rilascia l'immobile (causa di 5-6 anni di durata).
Detto ciò ci sono due precise tipologie contrattuali con cui si può realizzare il Rent to Buy, a norma di legge, garantendo le parti e senza alcuna penalizzazione dal punto di vista fiscale.
1) Rent to Buy Originale, realizzato con preliminare di compravendita (registrato e trascritto) collegato a contratto di locazione (solo registrato);
2) Rent to Buy con riscatto, realizzato con "contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell'immobile" normato dall'art. 23 del D.L. 133/2014 (Sblocca Italia) e stipulato con atto pubblico trascritto.
Nel primo caso c'è un impegno all'acquisto, c'è una caparra confirmatoria e l'agente percepisce subito le commissioni sulla vendita.
Nel secondo caso c'è un diritto all'acquisto e non un obbligo, non si può prevedere una caparra confirmatoria e all'agente immobiliare spetta una mensilità del canone di godimento alla stipula del contratto e la commissione sulla vendita al momento dell'eventuale rogito.
Per spiegare correttamente il Rent to Buy ai propri clienti c'è un apposito video:

 

[enricobruschi2]

La ringrazio per la spiegazione e approfitto per chiederle lumi nel caso in cui per il rent to buy oltre all'acquisto dell'immobile (in fase successiva) venga prevista la sola iniziale gestione dell'attività (nel caso specifico agriturismo con ristorante e appartamenti quindi sia ristorazione che ricettiva). grazie cordiali saluti

 

[Andrea Russo]

Enrico, qui la cosa è molto complessa, in pratica sono 2 Rent to Buy tra loro collegati, quello sugli immobili e quello sulle attività. C'è solo una persona in Italia esperta su queste cose...

 

[pippo63]

C'è solo una persona in Italia esperta su queste cose...