Agente scavalcato

[Paola Codarini]

Peccato che sia stata fatta a novembre 2011 mi sarebbe serviva prima. Meglio che non ci penso piú.

 

[Abakab]

Peccato che sia stata fatta a novembre 2011 mi sarebbe serviva prima

La giurisprudenza di legittimità ha costantemente affermato che non vi è alcun obbligo per le parti di informare il mediatore della conclusione dell'affare e che il termine di prescrizione decorre dalla data del rogito notarile, ma che tale termine nel caso vi sia stato un comportamento doloso delle parti volto a nascondere che l'affare si è concluso, decorre dalla data in cui il mediatore ha avuto conoscenza dell'affare. Cass. 11 novembre 1998, n. 11348; Cass. 13 luglio 1993, n. 7697; Cass. 28 marzo 1988, n. 2604; Cass. 9 gennaio 1979, n. 125.​

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Mi sà che ti conviene cambiare avvocato!​

 

[Paola Codarini]

Decisamente concordo! Si vede che non era proprio ferrato!

 

[Manola 62]

Bisognerebbe essere sicuri di questo (un anno da quando se ne viene a conoscenza). Il codice civile non ne parla purtroppo.

Il codice commentato si e ricordo che in un'altra discussione Limpida sosteneva quanto ed io codice alla mano non riuscivo a interpretare ma poi ho dovuto, "per fortuna" ravvedermi

 

[Umberto Granducato]

Tribunale di Reggio Emilia, Sentenza 29 gennaio 2009, n. 109/2009, Giudice Morlini.
La prescrizione decorre dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere, inteso come possibilità legale e non già materiale di esercizio del diritto.
La causa di sospensione della prescrizione di cui all'art. 2941 n. 8 c.c., non opera per la mera ignoranza in cui versi il titolare del diritto, ma solo nel caso di ignoranza che sia l'effetto di un comportamento doloso del debitore, diretto ad occultare intenzionalmente e fraudolentemente una situazione di fatto. In particolare, nell'ambito della mediazione, il comportamento rilevante non può consistere nella semplice omissione della comunicazione al mediatore della conclusione dell'affare, poiché l'effetto sospensivo riguarda solo l'omissione di atti ai quali il debitore è tenuto per legge, e nessuna norma impone invece alle parti di comunicare al mediatore l'avvenuta conclusione dell'affare

 

[Manola 62]

Il codice commentato si e ricordo che in un'altra discussione Limpida sosteneva quanto ed io codice alla mano non riuscivo a interpretare ma poi ho dovuto, "per fortuna" ravvedermi

l'articolo di cui si parlava è il 2950 ma ora vedo che non è attinente, in compenso ho trovato:Vero è che la sussistenza del rapporto di mediazione presuppone la volontà delle parti di avvalersi dell’opera del mediatore; tuttavia, la Cassazione afferma che il diritto alla provvigione sorge anche quando la parte, pur non avendo conferito preventivamente l’incarico di mediazione, abbia comunque accettato l’attività del mediatore, traendone vantaggio (Cass. civ. sez. III, 14 aprile 2005, n. 7759).

art. 2941 Sospensione per rapporti tra le parti
La prescrizione rimane sospesa (1310):

1. tra i coniugi;
2. tra chi esercita la potestà di cui all'art. 316 o i poteri a essa inerenti (260, 409) e le persone che vi sono sottoposte;
3. tra il tutore e il minore (346 e seguenti) o l'interdetto (424) soggetti alla tutela, finché non sia stato reso e approvato il conto finale (386), salvo quanto e disposto dall'art. 387 per le azioni relative alla tutela;
4. tra il curatore e il minore emancipato (390 e seguenti) o l'inabilitato (424);
5. tra l'erede e l'eredità accettata con beneficio d'inventario (484 e seguenti);
6. tra le persone i cui beni sono sottoposti per legge o per provvedimento del giudice all'amministrazione altrui e quelle da cui l'amministrazione è esercitata, finché non sia stato reso e approvato definitivamente il conto;
7. tra le persone giuridiche e i loro amministratori, finché sono in carica, per le azioni di responsabilità contro di essi (18, 2393, 2487);
8. tra il debitore che ha dolosamente occultato l'esistenza del debito e il creditore, finché il dolo non sia stato scoperto (att. 247 e seguente).

 

[Umberto Granducato]

Vero è che la sussistenza del rapporto di mediazione presuppone la volontà delle parti di avvalersi dell’opera del mediatore; tuttavia, la Cassazione afferma che ildiritto alla provvigione sorge anche quando la parte, pur non avendo conferito preventivamente l’incarico di mediazione, abbia comunque accettato l’attività del mediatore, traendone vantaggio (Cass. civ. sez. III, 14 aprile 2005, n. 7759).

 

[tharapyo]

Purtroppoanche a me é capitata una cosa simile e non é valso a nulla aver fatto firmare il foglio visita. Era passato poco piú di un anno dal rogito e l'avvocato mi sconsiglió di buttar via soldi in una causa.

Cambierei avvocato...

 

[marcellogall]

A manola 62 voglio dare un consiglio che non comporta spese.
Invia alla parte venditrice e alla parte acquirente una raccomandata A.R. nella quale riassumi i fatti e avvertili che, in una eventuale causa, ti sarebbe facile, tramite gente che abita in zona e i tabulati telefonici, dimostrare la parte che hai avuto nella loro compravendita. Proponi un accordo. Anche loro sanno che non possono avere certezze di vittoria.
Credo che il timore di spese legali potrebbe portarli a chiudere bonariamente.
Avrai avuto solo il costo delle raccomandate.

 

[Elena]

anch'io sto vivendo una situazione molto simile alla tua Manola62; in particolare le parti, dopo che la proposta d'acquisto sottoscritta su mia modulistica era stata rifiutata (non avendo l'incarico di vendita, il venditore legittimamente ha ritenuto opportuno accettare altra proposta sensibilmente più alta della mia e raccolta da altra agenzia; peccato che poi l'altra trattativa è saltata...), e senza dirmi nulla si sono messi in contattato tra loro ed hanno ripreso la trattativa... dopo circa un mese (da quando avevano ripreso i contatti) e prima di sottoscrivere il rogito si sono presentati nel mio ufficio raccontandomi la loro versione dei fatti... alla fine però ritenendo di essere stati corretti nel venire a riferire il tutto (anche se il notaio rogante aveva detto loro che potevano fare a meno, se mai un giorno l'avessi scoperto però avrebbero dovuto sostenere una causa e verosimilmente liquidarmi) mi hanno offerto una commissione complessiva pari a meno di 1/3 della provvigione maturata (in base agli accordi iniziali, pari ad 1/2 di quella che ero disposta ad accettare se l'accordo si fosse trovato a novembre 2011.. e meno di 1/4 se avessi teoricamnte applicato le provvigioni come da usi e consuetudini) dicendo che avrebbero potuto darli cash... vi risparmio le modalità che i signori hanno utilizzato e le scuse che hanno trovato.. oltre alle minacce di eventuali verifiche contabili da parte delle autorità preposte perchè non disposta ad accettare ne la cifra offertami e neppure il cash... per farla breve tramite avvocato ho sollecitato le parti a saldare il quantum concordato ed il venditore (dopo circa due mesi dal rogito) ha liquidato, mentre con l'acquirente (ormai proprietario dell'immobile che gli avevo proposto), esperita la fase stragiudiziale, sono costretta ad iniziare la fase giudiziale..

ora dalla sommatoria delle nostre esperienze e le numerose sentenze della cassazione che in materia si sono espresse e che qui leggo sono abbastanza fiduciosa che il parere del giudice darà ragione a me... ma la certezza nessuno l'ha..

... la riflessione che faccio, specificatamente per il mio caso, è questa: spesso (non sempre) questi atteggiamenti " non ortodossi" arrivano da persone che rivestono ruoli o che hanno rivestito ruoli (professionalmente parlando) di visibilità pubblica e che nella nostra costituzione dovrebbero rivestire un ruolo super partes ed assumere atteggiamenti giuridicamente corretti (notai, dirigenti degli uffici tributi, assicuratori) invece sono loro stessi i primi a uscire dal seminato... se da chi deve venire l'esempio, riceviamo l'esempio sbagliato come pretendere che tutti seguono le norme? quale fiducia riporre nelle istituzioni? e quale fiducia negli strumenti di rivendicazione dei diritti? se di fatto è stata commessa un'ingistizia, perchè viene lasciata alla libera interpretazione del singolo professionista (avvocato) l'applicabilità o meno della legge? e soprattutto dato che questa modalità è stata negli anni molto frequente (direi è connaturata alla natura umana metterla nel.... obbrellino di Altan), le associazioni (ultraquarantennali e pluridecorate, così come ciascuna di loro afferma di essere), perchè insieme non hanno affermato il principio che a prescindere dalla parrocchia di appartenenza se nella vendita ci si avvale della professionalità dell'agente immobiliare le provvigioni concordate si pagano, e non hanno mai previsto una procedura di urgenza?...

a Manola62 e a Paola Codarini, oltre ad esprimere la mia solidarietà (e confortarle visto che siamo tutte sulla stessa barca), ritendo che i suggerimenti degli altri colleghi, sin qui dati sono assolutamenti ineccepibili e qualora non producano gli effetti desiderati, valutati i pro e i contro, armatevi di santa pazienza e fate "il giro delle sette chiese" (in senso lato) contattate degli studi legali specializzati e affidate l'incarico di difendervi solo a chi, conoscendo bene la materia, vi ispira fiducia...