Aggiornamento catastale senza modifica del progetto in Comune

[Stellina 12]

Buongiorno a tutti ,sono qui a chiedere di nuovo il vostro aiuto. Ho messo la casa in vendita e ho avuto una proposta di acquisto,arriva il perito della banca per la valutazione e mi dice che mancano le autorizzazioni comunali dei lavori fatti dalla precedente proprietaria che lo ha venduto a me. La scheda catastale e stata aggiornata allo stato di fatto della casa ma le autorizzazioni comunali non sono state allegate. Sono andata dal architetto che ha firmato la scheda catastale e mi dice che al epoca (2007) si usava così. Il notaio e caduto dal pero dicendomi che non si può cambiare la scheda catastale senza le autorizzazioni comunali. Tra notaio e architetto si passano la palla in poche parole. Adesso io vorrei sapere cosa fare ? Che a sto punto l'atto e nullo? Poi se l'acquirente non avrà il mutuo io devo pagare il doppio della caparra? Qualcuno sa come aiutarmi ? Grazie a tutti.

 

[plutarco]

Come è stato impostato il preliminare???

 

[Stellina 12]

Come è stato impostato il preliminare???

Ce la sospensiva del mutuo e scade il 31.12.2019.

 

[Giuseppe Di Massa]

Buongiorno a tutti ,sono qui a chiedere di nuovo il vostro aiuto. Ho messo la casa in vendita e ho avuto una proposta di acquisto,arriva il perito della banca per la valutazione e mi dice che mancano le autorizzazioni comunali dei lavori fatti dalla precedente proprietaria che lo ha venduto a me. La scheda catastale e stata aggiornata allo stato di fatto della casa ma le autorizzazioni comunali non sono state allegate. Sono andata dal architetto che ha firmato la scheda catastale e mi dice che al epoca (2007) si usava così. Il notaio e caduto dal pero dicendomi che non si può cambiare la scheda catastale senza le autorizzazioni comunali. Tra notaio e architetto si passano la palla in poche parole. Adesso io vorrei sapere cosa fare ? Che a sto punto l'atto e nullo? Poi se l'acquirente non avrà il mutuo io devo pagare il doppio della caparra? Qualcuno sa come aiutarmi ? Grazie a tutti.

Caso da manuale di vendita senza agenzia, (dimmi ti prego che non c'era l'agenzia...) Purtroppo questi controlli vanno fatti prima di vendere, adesso se possibile tecnicamente, probabilmente dovrai fare una sanatoria (forse 2000 euro se non devi fare opere interne). Sperare che la compravendita decada nei termini è lecito, ma in ogni caso è noto all'acquirente che l'immobile è difforme e che per quello non otterrà il mutuo. Io farei vedere i fogli anche ad un avvocato, che magari prova a risolverla amichevolmente con l'acquirente. In bocca al lupo.

 

[brina82]

Buongiorno a tutti ,sono qui a chiedere di nuovo il vostro aiuto. Ho messo la casa in vendita e ho avuto una proposta di acquisto,arriva il perito della banca per la valutazione e mi dice che mancano le autorizzazioni comunali dei lavori fatti dalla precedente proprietaria che lo ha venduto a me. La scheda catastale e stata aggiornata allo stato di fatto della casa ma le autorizzazioni comunali non sono state allegate. Sono andata dal architetto che ha firmato la scheda catastale e mi dice che al epoca (2007) si usava così. Il notaio e caduto dal pero dicendomi che non si può cambiare la scheda catastale senza le autorizzazioni comunali. Tra notaio e architetto si passano la palla in poche parole. Adesso io vorrei sapere cosa fare ? Che a sto punto l'atto e nullo? Poi se l'acquirente non avrà il mutuo io devo pagare il doppio della caparra? Qualcuno sa come aiutarmi ? Grazie a tutti.

Solita storia delle planimetrie catastali allineate ai luoghi, ma non allineate con quanto presentato al Comune.

E' un problema molto comune: fino al 2010 era possibile presentare un aggiornamento catastale anche se al Comune non era stata presentata alcuna pratica; se venisse fatto oggi, lo boccerebbero, ma ATTENZIONE: ciò non vuol dire che presentare il solo accatastamento era sinonimo di prassi corretta nella regolarizzazione dell'immobile, assolutamente NO!... Comunque la legittimità urbanistica è richiesta da SEMPRE, a prescindere da ciò che risulta depositato al catasto (quindi la pratica urbanistica era richiesta anche prima del 2010).

Ora, certamente ne è responsabile il vecchio proprietario di casa, e in cascata forse anche il tecnico... (specie se ha detto che "era prassi"): dico forse perchè qualora il vecchio proprietario gli avesse commissionato il solo accatastamento, lui non avrebbe colpe...

Comunque, io sentirei questo o un altro tecnico e gli chiederei come fare per regolarizzare: qualora bastasse una semplice CILA in sanatoria, la farei fare e fine della storia. Se la cosa diventa più complicata, qualora saltasse l'atto e tu perdessi soldi, ti converrebbe fare causa al vecchio proprietario, per riprenderli... (poi valuterà lui se rifarsi sul tecnico).

 

[Stellina 12]

Caso da manuale di vendita senza agenzia, (dimmi ti prego che non c'era l'agenzia...) Purtroppo questi controlli vanno fatti prima di vendere, adesso se possibile tecnicamente, probabilmente dovrai fare una sanatoria (forse 2000 euro se non devi fare opere interne). Sperare che la compravendita decada nei termini è lecito, ma in ogni caso è noto all'acquirente che l'immobile è difforme e che per quello non otterrà il mutuo. Io farei vedere i fogli anche ad un avvocato, che magari prova a risolverla amichevolmente con l'acquirente. In bocca al lupo.

E invece no e in vendita con l'agenzia. Il fatto che fino ad oggi non lo sapeva nessuno. Io ho comprato casa allo stato di fatto non è giusto che paghi io. Come hanno fatto notaio e architetto a firmare un rogito senza avere queste autorizzazioni?

 

[Stellina 12]

Solita storia delle planimetrie catastali allineate ai luoghi, ma non allineate con quanto presentato al Comune.

E' un problema molto comune: fino al 2010 era possibile presentare un aggiornamento catastale anche se al Comune non era stata presentata alcuna pratica; se venisse fatto oggi, lo boccerebbero, ma ATTENZIONE: ciò non vuol dire che presentare il solo accatastamento era sinonimo di prassi corretta nella regolarizzazione dell'immobile, assolutamente NO!... Comunque la legittimità urbanistica è richiesta da SEMPRE, a prescindere da ciò che risulta depositato al catasto (quindi la pratica urbanistica era richiesta anche prima del 2010).

Ora, certamente ne è responsabile il vecchio proprietario di casa, e in cascata forse anche il tecnico... (specie se ha detto che "era prassi"): dico forse perchè qualora il vecchio proprietario gli avesse commissionato il solo accatastamento, lui non avrebbe colpe...

Comunque, io sentirei questo o un altro tecnico e gli chiederei come fare per regolarizzare: qualora bastasse una semplice CILA in sanatoria, la farei fare e fine della storia. Se la cosa diventa più complicata, qualora saltasse l'atto e tu perdessi soldi, ti converrebbe fare causa al vecchio proprietario, per riprenderli... (poi valuterà lui se rifarsi sul tecnico).

Secondo me al epoca tra agenzia e architetto che tutto oggi lavora nella stessa agenzia hanno fatto sta cosa solo per fregare la gente. E stato fatto la scheda catastale aggiornata una settimana prima del rogito. E non si può sentire un architetto dire al epoca si usava così. Ieri quando sono andata in agenzia che me lo ha venduto ne ha fatto uscire di cosa dalla bocca il proprietario del agenzia e meno male che ho registrato tutto. Il notaio come ha fatto a fare le verifiche dovute al urbanistica? Ad oggi il mio rogito è nullo perché e stato dichiarato il falso. Se al acquirente non danno il mutuo io risulto inadempiente?

 

[brina82]

Caso da manuale di vendita senza agenzia, (dimmi ti prego che non c'era l'agenzia...) Purtroppo questi controlli vanno fatti prima di vendere, adesso se possibile tecnicamente, probabilmente dovrai fare una sanatoria (forse 2000 euro se non devi fare opere interne). Sperare che la compravendita decada nei termini è lecito, ma in ogni caso è noto all'acquirente che l'immobile è difforme e che per quello non otterrà il mutuo. Io farei vedere i fogli anche ad un avvocato, che magari prova a risolverla amichevolmente con l'acquirente. In bocca al lupo.

Solitamente non sono controlli che fanno le agenzie... Sarebbe troppo bello: vorrebbe dire che in caso di presenza di agenzia, in presenza di casini, ne risponderebbe...

Non funziona così.

 

[Giuseppe Di Massa]

Solitamente non sono controlli che fanno le agenzie... Sarebbe troppo bello: vorrebbe dire che in caso di presenza di agenzia, in presenza di casini, ne risponderebbe...

Non funziona così.

In realtà non ne risponde di solito, salvo che non inserisca nei contratti preliminari risposte certe senza aver fatto fare le dovute verifiche, in quel caso invece ne risponde l'agenzia in solido con la proprietà, in merito ad esatta intestazione dell'immobile, conformità tra stato di fatto, catasto e Comune e presenza di trascrizioni pregiudizievoli, per questo usa la forma "verifiche a carico di parte venditrice". Formula più che esplicita che porta i proprietari ad essere precisi e prudenti. Se si scopre una difformità insanabile basta rifiutare la proposta, danno zero.
Però nessuna agenzia organizzata arriva all'ultimo momento e spreca tempo proponendo immobili difformi, o proponendoli senza consocerne la difformità (se fosse insanabile meglio non pubblicizzarlo e non investire soldi e tempo).
Per questo è più che di prassi che un agente immobiliare veda in prima persona se ci sono macroscopiche aree a rischio (ad es il classico muro tolto o il bagno nel sottotetto) e verifichi semplicmente a vista la conformità tra stato di fatto e planimetria catastale. Una agenzia con 1 euro fa la visura storica in cui sono elencate le pratiche catastali dell'ultimo ventennio, può avere in 10 minuti la planimetria catastale e chiedere contestualmente al proprio architetto che a video, a costo zero, controlli se sono citate altrettanete pratiche comunali. Come vedi già così il 90% dei casi a rischio emerge prima ancora di fare l'annuncio dell'immobile. Oltre tutto un agente immobiliare stimola la proprietà a raccontare la storia dell'immobile e se emerge qualcosa di potenzialmente sospetto avvisa la proprietà che dovrà fare delle verifiche. Infine, in ogni caso, l'agenzia tiene le somme in deposito, prima che siano date alla proprietà sollecita le verifiche che ritiene opportune, pertanto si deve essere estremamente indisciplinati, al limite dell'autolesionismo per non farle. Invece privatamente ci si concentra sulle foto e sull'annuncio, facendo di solito pessimi lavori comunque, rimanendo poi sopresi da cose evitabilissime quando è troppo tardi.

 

[Giuseppe Di Massa]

E invece no e in vendita con l'agenzia. Il fatto che fino ad oggi non lo sapeva nessuno. Io ho comprato casa allo stato di fatto non è giusto che paghi io. Come hanno fatto notaio e architetto a firmare un rogito senza avere queste autorizzazioni?

Sono cambiate delle leggi nel frattempo, l'agenzia è stata superficiale, anche se do questa risposta senza aver letto cosa avete scritto. Una agenzia organizzata non fa arrivare mai una cliente a questo punto.