Alienazione immobile legge 560 del 1993 non corrispondende all'agenzia del territorio.

[Mimi]

Un amico ha in locazione da oltre 30 anni un immobile di proprietà dello stato. Circa 4 mesi fa, l'ente gli ha comunicato la cessione dell'allogio da lui locato ed il relativo prezzo di vendita come stabilito dalla legge 560 del 1993 dandogli 30 giorni di tempo per far pervenire all'ente la sua eventuale accettazione della proposta di vendita. Dopo 20 giorni viene mandata all'ente venditrice dell'immobile una raccomandata nella quale si faceva rilevare che non corrispondeva alla reale situazione di fatto di ciò che loro proponevano in vendita, di conseguenza un diverso valore di vendita dell'immobile per cui per poter dedicere o meno di acquistare quell'immobile necessitava prima una verifica di quanto fatto rilevare con la conseguenza della modifica del prezzo di vendita. Fino ad oggi l'ente non ha dato risposta, cosa fare? C'è la possibilità che l'ente mette in essere quello previsto dalla 560 e cioè che se non si acquista bisogna lasciare libero l'immobile? (salvo la tutela prevista dalla stessa legge).
Il fatto è questo: tra tutti i dettami di come devono essere posti in vendita i beni, il prezzo di vendita deve essere quello che risulta all'agenzia del territorio. Nella proposta fatta dall'ente, il prezzo di vendita è come quella dell'agenzia del territorio ma diversa dalla situazuione reale dello stato di fatto dell'immobile, più precisamente, all'agenzia del teritorio l'immobile è registrato con una consistenza di 10 vani e di conseguenza la reddita catastale è X , ma di fatto l'allagio ha una consistenza di 5,5 vani quindi con una rendita catastale di circa 45% in meno. Questa diversità è dovuta al fatto che in origine l'intera unità aveva una consistenza di 10 vani ma poi succesivamente, inizio anni 60, è stata suddivisa in 2 unità, e mai effettuate le modifiche all'agenzia del territorio.
Cosa mi consigliate di fare? Forse è meglio rivolgersi ad un avvocato oppure aspettare che l'ente risponde?

 

[Bagudi]

Avvocato subito, perlomeno con lettera di diffida, e quando si deve comunicare con gli enti scrivere sempre, possibilmente tramite raccomandate A.R., in modo che rimangano tracce della corrispondenza.

Poveretti, hanno tanto da fare, che non sanno nemmeno quello che possiedono ....
Vedi Pio Albergo Trivulzio, Policlinico di Milano, ecc. ... hanno appartamenti sfitti e nemmeno se ne occupano o lo sanno, hanno appartamento occupati senza contratto e non si preoccupano minimamente, anzi cadono giù dal pero quando glielo rimarchi...

Silvana

 

[Mimi]

Grazie per il tuo consiglio, secondo te, la raccomandata fatta nei termini dei 30 giorni, esattamente 20 giorni dopo, nella quale oltre a notificare la difformità tra la consistenza reale e quella registrata all'agenzia del territorio si notificava anche che si restava in attesa di uleriori più precise comunicazioni aggiungendo che:" la presente vale anche come interruzione dei termini prescittivi riportati nella Vostra communicazione " ha una rilevanza legale?
Ci sono avvocati esperti in questo settore oppure basta rivolgersi ad un civilista.

 

[Limpida]

Se l'immobile é dello Stato, molto probabilmente era stato messo in vendita dalla Scip 1 o 2 con l'opzione di acquisto per l'inquilino. In molte zone di Italia sono stati fatti dei ricorsi per contestare la valutazione di questi immobili, che risultava eccessiva rispetto la tipologia e la zona, ma i conduttori hanno perso. Ora, gli enti Locatori richiedono che l'inquilino che aveva accettato l'opzione di acquisto, entro un mese rogiti. Chi non vuole più acquistare deve rinunciare all'opzione ma conserva la prelazione in caso l'Ente decidesse di venderli tramite le aste. Se c'é un contratto di locazione in corso, ovviamente viene rispettato fino alla scadenza. Comunque, per ora, non mi risulta che gli Enti abbiano venduto immobili occupati.
P.S. L'ente, nel proporre il prezzo di vendita, avrebbo dovuto consegnare anche la scheda di valutazione dell'immobile. Poi per il problema della mutazione dell'immobile, perché non ti chiarisci rivolgendoti presso i loro uffici?

 

[Mimi]

Scusa ma forse non ho spiegato bene la problematica. Non viene contesta la valutazione ma l'errata consistenza dei vani che contribuisce a definire la rendita catastale dell'immobile.
La legge 560/93 dice che il prezzo di vendita deve essere quello della rendita catastale. La rendita catastale viene definita dalla categoria, dalla classe e dalla consistenza dei vani.
La zona censuria, la categoria e la classe danno un coefficiente di 87,798 che moltiplicato la consistenza di 10 vani da una rendita di 877,98 che poi deve essere rivalutata ecc. ecc. Questo è quello che risulta all'agenzia del territorio.
La difformità sta nel fatto che l'immobile che ho in locazione è formato 4 vani più accessori, che formano una consistenza pari a 5,5 vani (cosi ha stabilito il geometra da me interpellato) la quale consistenza moltiplicato 87,798 da una rendita catastale pari a 482,889 che poi deve essere rivalutata.
E' evidente il fatto che la realwe consistenza dei vani in numero minore rispetto a quanto registrato all'agenzia del territotio porta ad una notevole diminuzione del prezzo di vendita da 877,98 a 482,889.
Quindi, in riferimento al mio post precedente, cosa fare?

 

[Limpida]

I criteri di valutazione degli Enti, non sono uguali per tutti gli immobili. Il tuo immobile a che Ente appartiene?

 

[Tobia]

hanno appartamenti sfitti e nemmeno se ne occupano o lo sanno, hanno appartamento occupati senza contratto e non si preoccupano minimamente..

domenica scorsa a Report (od analoga trasmissione) facevano vedere i beni della regione Lazio:

diciamo che almeno un centinaio d'immobili erano affittati a cifre che andavano da 0,56 € a novanta euro al mese

 

[Mimi]

Ma scusami Limpida…, visto che non riesco a spiegarmi, riporto esattamente quello scritto nella loro proposta di vendita.
“Cessione alloggi soggetti alla legge 560 del 24/12/93 e successive modificazioni ed integrazioni… "
Prezzo e condizioni di vendita, euro 84.717,60 € cosi determinato (commi 10 e 10bis legge 560/93).
Alloggio (rendita catastale 898,56x100 - vestutà 20%) = 71.884,80
Pertinenza (rendita catastale 160,41x100 - vestutà 20%) = 12.832,80
Qual'è la difformità che voglio mettere in evidenza
La rendita catastale dell’alloggio è determinata da (zona censuria, categoria e la classe) il cui coefficiente e di 89,856 che moltiplicato la consistenza di 10 vani da una rendita catastale di 898,56 ed e quella che risulta all'agenzia del territorio, che con l’applicazione della 560/93 commi 10 e 10bis determina il prezzo di vendita pari a 71.884,80€.
Dato che di fatto, realmente la consistenza dei vani è 5,5 la rendita catastale e pari a 494,208 ed applicando lo stesso metodo di calcolo fatto dall'Ente e previsto dalla legge, si ottiene un prezzo di vendita di 39.536,64 cioè di oltre 32.000,00€ in meno.
E' stata richiesta l'assistenza di un professionista, e dall'indagine fatte risulta che: Questo immobile in origine era un’unica unita la cui consistenza era appunto di 10 vani, successivamente nel 1960 e stata divisa in 2 unità cosi composte,
un alloggio con una consistenza di 5,5 vani ed un altro alloggio con una consistenza di 5 vani.
In pratica all’agenzia del territorio esiste un’unica unità immobiliare la cui consistenza è composta da 10 vani.
L'ente sta vendendo 2 alloggi di questa unica unità immobiliate con una consistenza di vani pari a 15 (10 vani per un alloggi e 5 vani per l’altro alloggio).
Attenzione Se questa difformità comportasse solo un aumento di prezzo nell'acquisto, la cosa potrebbe anche essere accettata, ma cio comporta in seguito di mettere tutto a posto all'agenzia del territorio dato che li risulta essere un solo alloggio (in origine questo immobile era utilizzato dall'ente come Uffici, poi successivamente modificato ed adibito come unità abitativa).
Ho chiarito bene la problematica?

 

[Limpida]

Ok.
Non ho molta fiducia su risposte celeri da parte degli Enti, guarda se nella tua città c'é una sede distaccata dell'Ente e prova a rivolgerti ai loro uffici. Se non risolvi, rivolgiti a un avvocato che si occupi di diritto amministrativo, più che altro per l'iter da seguire.
P.S. Ma la planimetria dell'immobile com'é?

 

[Mimi]

Scusami ma sono veramente io che non sto scrivendo in modo chiaro oppure mi stai dicendo qualcosa che io non capisco?
L'ente ha già mandato la proposta di vendita, nella quale oltre a spiegare come veniva venduto l'immobile vi era anche il prezzo di vendita, insomma c'era scritto esattamente quello che ho scritto nel post precedente, ed ha dato 30 giorni di tempo per accettare/rifiutare.
Il fatto è questo:
L’ente, come ha anche scritto nella proposta di vendita, fa riferimento alla 560/93 e quindi propone la vendita a valore catastale.
Per farla breve, all’agenzia del territorio l’intero edificio ha un valore catastale di 89.856€, l’ente per lo stesso edificio e la medesima consistenza dei vani, stessa categoria e stessa classe sta richiedendo 89.856,00€ per un alloggio e 49.420,00€ per il secondo alloggio quindi per un totale di 139.276,00€ dichiarando che un alloggio ha un consistenza di 10 vani ed il secondo alloggio ha una consistenza di 5,5 vani.
Sta dichiarando un falso, dato che l’intera struttura, entrambi i 2 alloggi, in totale hanno una consistenza di 10,5 vani (8 camere + 2 bagni + 2 corridoi + 2 cantine).
La planimetria degli alloggi corrisponde a quella realmente in essere, 4 stanze + accessori.
Spero che ora sia stato chiaro.