Annullamento Atto Notarile per errore (vizi di volontà)

[studiopci]

Mi spiace dissentire in tutto. Gli articoli di CC cge riporti non hanno niente a che vedere con il caso oggetto della discussione, si tratta delle possibilità di annullabilita' di un atto viziato da presentazione di documenti o informazioni false propedeutici alla conclusione dell'affaee. Qui non sono state presentati documenti falsi ma bensì c'è stata poca attenzione nel peendere informazioni a tutela della propria tranquillità.

 

[alienista]

Mi spiace dissentire in tutto. Gli articoli di CC cge riporti non hanno niente a che vedere con il caso oggetto della discussione, si tratta delle possibilità di annullabilità di un atto viziato da presentazione di documenti o informazioni false propedeutici alla conclusione dell'affare. Qui non sono state presentati documenti falsi ma bensì c'è stata poca attenzione nel prendere informazioni a tutela della propria tranquillità.

Se esiste buona fede da parte del venditore, alla luce delle sentenze che si presentano, annullare (revocare) l'atto in comune accordo sarebbe la strada da seguire. Se non c'è buona fede e si sapeva a priori, è un'altro paio di maniche. (parole di un Giudice amico di famiglia). Mi dici allora che l'avvocato sta andando dalla parte sbagliata?

 

[alienista]

"Tipico esempio di annullabilità si ha quando il contratto è stato concluso a condizioni diverse da quelle alle quali si sarebbe concluso se una delle parti avesse conosciuto la realtà dei fatti (così detto errore vizio del consenso).
La diversità delle azioni tese ad ottenere la revoca del contratto di compravendita (e quindi del rogito) incide sui tempi per proporle..../....In ognuno dei casi in cui lo scopo è quello di ottenere l’invalidazione dell’atto notarile e quindi della compravendita, se non c’è accordo tra le parti, l’unica soluzione è quella di adire le vie legali." Ho trovato tanto online per non dover trascrivere tutto quello che l'avvocato mi ha presentato per scritto. Sono comunque citate tutte gli articoli CC. Ho anche due sentenze di cassazione che riportano le CC e annullano l'atto (tutto impresso, non riesco a trascrivere tutto...). Ritorno alla mia domanda, se qualcuno ha già visto un accordo tra le parti per annullabilità senza dolo (anche se c'è sempre bisogno del legale per passare in giudicato e ricevere indietro le tasse di registro) Le due sentenze di cassazione danno la totale vincita del richiedente (una molto simile), principalmente perché il richiedente aveva proposto un'accordo pacifico, alla luce dei fatti, ed il venditore ed agente immobiliare non hanno voluto entrare in accordo, mentre il Notaio ha accettato.

 

[Rosa1968]

A detta unità immobiliare compete altresì l'uso esclusivo del posto auto identificato con il numero 9, situato nel cortile interno condominiale, nonchè dell'area, come attualmente destinata a pianerottolo condominiale, al quarto
piano, distinta con il mapp.n. 334 sub 15, come meglio specificato nell'atto in data 15 dicembre 1997 n. 95211 rep. notaio XXXXXXXX, registrato a Verona il 2

nell'atto precedente era così? Se no, sono stati verificati i verbali di assemblea?

 

[PROGETTO_CASA]

Qualcuno potrebbe dirmi quale la via meno penosa per tutti? Non voglio iniziare una lunga causa e vorrei chiudere in pace, annullare l'atto.

Mi sfugge il senso di questo ragionamento

 

[alienista]

Si, nell'atto precedente era cosi, ma lo stesso posto auto era già stato contestato, e di conseguenza un'altro compratore risarcito, con lo stesso processo del quale sono venuta in possesso. Ma nell'atto precedente c'era della stessa maniera che è stato trascritto nel mio. Ben due volte tra l'altro. É stato passato al marito alla morte della moglie ed in seguito donato ai figli. A voce, e non serve a niente, il venditore ha detto al mediatore che sapeva questo ma credeva fosse "una cosa diversa".

 

[alienista]

Qualcuno potrebbe dirmi quale la via meno penosa per tutti? Non voglio iniziare una lunga causa e vorrei chiudere in pace, annullare l'atto.
Mi sfugge il senso di questo ragionamento

Se qualcuno ha visto, o sentito, o può dirmi dove trovare, un'atto annullato con accordo pacifico tra le parti. Comunque si deve passare in giudicato perché io possa ricevere l'imposta di registro di ritorno, ma non potrei chiedere danni, non posso "guadagnare" niente. Invece se devo entrare con una causa per dolo, riesco ad ottenere l'annullamento MA non l'imposta di registro. Da un'altra discussione ho appreso che anche ad atto annullato l'agente immobiliare si tiene la sua profumata parcella, e in questo caso, veramente, il Notaio non ha nessuna colpa.

 

[studiopci]

Fabrizio, ecco gli articoli che trattano di annullabilità: "L'art.1972 cod.civ. prevede l'annullabilità della transazione su titolo nullo (che tuttavia non sia illecito). Ai sensi dell'art. 1973 cod.civ. è annullabile la transazione che sia stata perfezionata, in tutto o in parte, sulla scorta di documenti che in seguito sono stati riconosciuti falsi (art. 1973 cod.civ. ). In buona sostanza viene in considerazione un errore relativo alla ritenuta veridicità di un documento che della transazione deve ritenersi necessario (anche se non esclusivo) presupposto." Nel caso specifico, ciò che annulla la Privata Convenzione che attribuisce i posti auto sono sentenza passate in giudizio, per cui "A mente dell'art. 1974 cod.civ. la transazione che abbia luogo in relazione ad una lite già decisa con sentenza passata in giudicato, della quale le parti o una di esse non avevano notizia è parimenti annullabile." e più: "L'art. 1975 cod.civ. prevede inoltre al I comma la possibilità di impugnare la transazione che le parti hanno conclusa generalmente sopra tutti gli affari che potessero esservi tra loro (c.d. transazione generale), in conseguenza del fatto che, successivamente, una di esse venga a conoscenza di documenti (ignoti al tempo della transazione) che siano stati occultati dall'altra parte. Il II comma dello stesso articolo, relativamente alla transazione che è stata stipulata in relazione ad un affare determinato (c.d. transazione speciale) prevede invece l'annullabilità quando, nel tempo successivo alla stipulazione, emergano documenti che danno conto dell'insussistenza del diritto di una delle parti."

Non voglio addentrarmi in un lungo riporto di art. del C.C., ma mi occorre precisare che il diritto prevede l'annullabilità e la nullità di un contratto ( in generale ) e nello specifico ... di compravendita:
- la nullità si ha quando l'atto è contrario a norme imperative che ne impedivano la natura, per cui un atto nullo perde efficacia ipso iure
- l'annullabilità di un contratto di compravendita l'abbiamo qualora si riscontrino una serie di motivi che se conosciuti dal compratore avrebbero potuto cambiare la sua decisione, di fatto il contratto non perde la sua efficacia e l'annullabilità deve essere richiesta tra l'altro entro il termine di un anno dalla prescrizione.
Tra i vari motivi di annullabilità rientrano i vizi e difetti, nel caso specifico, il proprietario che vende l'immobile deve prestare ( tra l'altro ) garanzia che lo stesso sia privo di difetti e/o vizi, è opportuno precisare e chiarire però che non tutti i vizi sono oggetto di garanzia da prestare e motivo di annullabilità , per essere chiamati tali devono essere occulti, presenti prima della vendita, non conosciuti o portati a conoscenza del compratore e di natura tale da rendere inidoneo all'uso per cui è destinato e/o che ne riducano in modo considerevole ed apprezzabile il valore.
Precisato questo chiariamo che nel tuo caso specifico i vizi che invochi ( beninteso a mio parere ) non sono tali da rendere annullabile l'atto di rogito da te sottoscritto, perchè sono tutte informazioni il cui controllo era nella tua facoltà di reperimento e in maniera molto agevole e comunque questi vizi certamente non rendono inidoneo all'uso l'immobile nè tanto meno lo deprezzano in maniera considerevole ed apprezzabile.
Io... credo che una azione giudiziaria volta ad annullare il rogito non sortisca l'effetto voluto, però come sempre consiglio di confrontarsi con un avvocato.

 

[studiopci]

Si, nell'atto precedente era cosi, ma lo stesso posto auto era già stato contestato, e di conseguenza un'altro compratore risarcito,

L'azione risarcitoria, avanzata ed ottenuta dal precedente proprietario è cosa ben diversa da azione di annullamento dell'atto, e pur non avendo letto il dispositivo della sentenza mi è facile comprenderne il motivo... al posto auto è stato dato un prezzo aggiuntivo in virtù del fatto che si pensava essere di uso esclusivo, cosa che poi si è rivelata non essere; per cui il compratore è stato risarcito del prezzo pagato in più, questo però non è stato motivo di annullabilità del contratto per i motivi prima esposti.

 

[alienista]

Ecco, i miei legali mi hanno già presentato le sentenze di cassazione e stanno montando il caso. Io avevo pensato al risarcimento (un posto auto in zona ZTL qui a Verona raggiunge i prezzi di un piccolo appartamento). Avevamo già i prezzi, immobili presentati dall'agenzia, con e senza posti auto di proprietà od uso esclusivo, e il posto auto, ripeto, nel centro storico, incide in 1/3 sul prezzo dell'immobile. Per cui si, in questo caso, riduce di approssimatamene 1/3 il valore dell'immobile. Ma è sorto un'altro problema. In sentenza del 2000, il venditore di un'altro appartamento, questo non indicando posto auto ad uso esclusivo, ma sempre un posto auto nel cortile, si vede annullato l'atto perché non aveva informato agli altri condomini, la vendita. Trattandosi di un cortile che non ha posti auto per tutti era suo obbligo informare la vendita, avendo i condomini, prelazione sul posto auto, dato che la privata convenzione che assegnava i posti era stata resa nulla ma vi è un'uso del cortile comune come parcheggio. Mi hanno informato anche che, sotto consiglio di un giudice, il fatto che nella proposta di acquisto sia specificato il posto auto, prova che ho acquistato i beni "insieme" e mostra la mia volontà di comprare l'immobile come uno ed inseparabile.
Altro "peccato" rilevato soltanto in riunione di condominio è che, anche se nel regolamento condominiale, sia citato l'uso esclusivo del posto auto, quindi dovrei pagare al condominio in ripartizione di spese, vengo a sapere che c'è un'altro amministratore e di conseguenza una seconda tassa condominiale da pagare in separato. Sempre secondo il giudice è "è l'occultazione di corrispettivo". Poi con la nuova legge di condominio il venditore è obbligato a comunicare al condominio la vendita pena ecc ecc I miei estremi non sono stati comunicati ne all'uno ne' all'atro condominio (quello che non sapevo esistesse), pena pagare fino a che non avvenga la comunicazione. Le leggi, finalmente, sono cambiate, in meglio credo.
Ho cercato in tutte le maniere di risolvere "pacificamente" la questione, ma più si va avanti e peggio si mette la situazione. Ma cosa pensi sulla causa di annullabilità che ho citato prima (e che indicano i miei legali) "annullabilità (revoca) si ha quando il contratto è stato concluso a condizioni diverse da quelle alle quali si sarebbe concluso se una delle parti avesse conosciuto la realtà dei fatti (così detto errore vizio del consenso)." Non credi che sarebbe conveniente per il venditore mostrare buona fede e "non conoscenza" della nullità dell'assegnazione del posto auto piuttosto che andare ad imbattersi in una causa di risarcimento o revoca con dolo?