Apertura Srls per Compravendita

[Panzer1971]

Buonasera a tutti, sono nuovo e vorrei fare una domanda ai piu esperti perche girando sul sito non sono riuscito a trovare le rispost che cercavo; come privato ho fatto qualche operazione tramite le aste, e subito dopo delle semplici ristrutturazioni ho rivenduto realizzando delle plusvalenze. Volevo capire, se aprendo una Srls a socio unico per fare la stessa attività, in fase di rivendita dell'immobile ad un privato, io come Srls dovrò fargli una fattura con l'IVA? Intendo dire, se ci accordiamo che gli vendo l'immobile a 50.000€, come dovrà essere impostato il tutto? Ps ovviamente andrò da un commercialista e mi farò seguire in tutto ma volevo capire prima in linea di massima se potrò comportarmi come faccio da privato. Sugli immobili finora ho sempre fatto anche dei lavori per "sistemarli" prima della rivendita.
Grazie a tutti.

 

[PyerSilvio]

Buonasera a tutti, sono nuovo e vorrei fare una domanda ai piu esperti perche girando sul sito non sono riuscito a trovare le rispost che cercavo; come privato ho fatto qualche operazione tramite le aste, e subito dopo delle semplici ristrutturazioni ho rivenduto realizzando delle plusvalenze. Volevo capire, se aprendo una Srls a socio unico per fare la stessa attività, in fase di rivendita dell'immobile ad un privato, io come Srls dovrò fargli una fattura con l'IVA? Intendo dire, se ci accordiamo che gli vendo l'immobile a 50.000€, come dovrà essere impostato il tutto? Ps ovviamente andrò da un commercialista e mi farò seguire in tutto ma volevo capire prima in linea di massima se potrò comportarmi come faccio da privato. Sugli immobili finora ho sempre fatto anche dei lavori per "sistemarli" prima della rivendita.
Grazie a tutti.

Certamente.

Il soggetto che vende e' che impone la tassazione.

Una volta che opererai con la societa', le operazioni, saranno soggette ad IVA.
Una problematica in piu, per chi comprera' da te, che si sommano a quelle riferite, alla fase di acquisizione.
Tuttavia, la costituzione della societa', potra' pure portare con se' dei vantaggi.

Le eccedenze del ricavo delle vendite, possono essere gestite, con l'emissione di fatture.
Facolta' che ti era preclusa agendo da privato.
Lasciando intaccato o quasi, il dichiarato in atto, ad evitere le plusvalenze.

Lo stesso effetto puoi ottenere, in fase di acquisizione dell' oggetto da rivendere, cedendolo a terzi, in assenza di rogito.
Ad evitare le spese degli atti e quelle di trasferimento.
Chiudendo il cerchio con normali fatturazioni.

Le operazioni che hai concluso privatamente, le hai acquisite come prima, o come seconda casa..?

 

[Panzer1971]

Grazie per la risposta, tuttavia non ho capito bene la spiegazione. Comunque le operazioni che ho concluso da privato sono tutte come seconda casa.

 

[Panzer1971]

Qualche altra risposta in aiuto? Grazie

 

[Panzer1971]

Certamente.

Il soggetto che vende e' che impone la tassazione.

Una volta che opererai con la societa', le operazioni, saranno soggette ad IVA.
Una problematica in piu, per chi comprera' da te, che si sommano a quelle riferite, alla fase di acquisizione.
Tuttavia, la costituzione della societa', potra' pure portare con se' dei vantaggi.

Le eccedenze del ricavo delle vendite, possono essere gestite, con l'emissione di fatture.
Facolta' che ti era preclusa agendo da privato.
Lasciando intaccato o quasi, il dichiarato in atto, ad evitere le plusvalenze.

Lo stesso effetto puoi ottenere, in fase di acquisizione dell' oggetto da rivendere, cedendolo a terzi, in assenza di rogito.
Ad evitare le spese degli atti e quelle di trasferimento.
Chiudendo il cerchio con normali fatturazioni.

Le operazioni che hai concluso privatamente, le hai acquisite come prima, o come seconda casa..?

Da quello che ho visto girando un po sul web, mi sembra di aver capito che le società che come attività principale si occupano di acquistare immobili per poi rivenderli VENDONO in regime di esenzione IVA pertanto, se poi effettuano acquisti di qualsiasi tipo, non possono portarsi l'IVA in detrazione. Spero che qualcuno possa darmi lumi, grazie

 

[PyerSilvio]

Da quello che ho visto girando un po sul web, mi sembra di aver capito che le società che come attività principale si occupano di acquistare immobili per poi rivenderli VENDONO in regime di esenzione IVA

Le società che comprano e rivendono immobili sono soggette ad IVA e, sopratutto, alle plusvalenze.

Non serve andare tanto in giro nel web a cercare.

Una società di capitale a rischio limitato come può essere esentata dall'IVA..?

Ti ho già illustrato nella mia risposta precedente i pro e i contro e come poterle evitare In acquisizione e in rivendita.

 

[Panzer1971]

Mi riesci a indicare il riferimento legislativo dove si dice espressamente che le società che si occupano ESCLUSIVAMENTE di compravendita di immobili (non costruttrici) devono vendere addebitando l'IVA al privato che acquista? Perche, almeno dal DPR 633/72 poi modificato dal d.l. 83/2012 si dice che sono esenti IVA le cessioni di fabbricati o porzioni di fabbricati, escluse quelle effettute da soggetti DIVERSI dalle imprese costruttrici (che è appunto il mio caso).
Grazie

 

[brina82]

Grazie per la risposta, tuttavia non ho capito bene la spiegazione. Comunque le operazioni che ho concluso da privato sono tutte come seconda casa.

Penso che convenga fare operazioni di compravendita "pura" (senza ristrutturare), da privato cittadino e senza società: in questo modo si paga solamente il 20% di tassazione sull'eventuale plusvalenza... Certo però che questa cosa si può fare per le prime volte: non so dopo quanto tempo l'AdE ti contesta obbligandoti ad aprire una società immobiliare... Tu quante operazioni di compravendita hai fatto come persona fisica, se posso chiedertelo?

 

[PyerSilvio]

Mi riesci a indicare il riferimento legislativo dove si dice espressamente che le società che si occupano ESCLUSIVAMENTE di compravendita di immobili (non costruttrici) devono vendere addebitando l'IVA al privato che acquista? Perche, almeno dal DPR 633/72 poi modificato dal d.l. 83/2012 si dice che sono esenti IVA le cessioni di fabbricati o porzioni di fabbricati, escluse quelle effettute da soggetti DIVERSI dalle imprese costruttrici (che è appunto il mio caso).
Grazie

Se la società si muove per il tramite di una partita IVA come vuoi che operi..?

 

[Panzer1971]

Se la società si muove per il tramite di una partita IVA come vuoi che operi..?

Scusami sai ma non penso proprio che aprire una P.IVA equivalga ad dover imporre l'IVA (per esempio io medici..hanno partita IVA ma emettono esenti IVA art.10...) Comunque, brina82 per risponderti, ho fatto 4 operazioni in un anno solare.. So che la tassazione della plusvalenza è del 20%, la mia curiosità era dettata dal fatto che facendo queste operazioni come SRL, non viene tassata la plusvalenza su ogni singola operazione, ma considerando gli immobili come immobili "merce" questi produrranno ricavi e costi come una normale attività commerciale, e quindi mi troverò a dover tassare l'utile di fine esercizio, e non la singola plusvalenza derivante dalla vendita di uno degli immobili, con il vantaggio che durante la vita della società posso abbattermi gli utili con spese di vario genere...spero di essermi spiegato