Appartamento e "pertinenze"

[Cev]

Buongiorno,
io e il mio compagno stiamo per effettuare una proposta di acquisto per un immobile. L'agenzia ci ha detto che il proprietario intende però vendere separatamente dall'appartamento sia il posto auto coperto che la cantina. Mi sono fatta dare una copia dell'atto notarile di provenienza dell'immobile e su quell'atto, sebbene catastalmente appartamento, cantina e posto auto siano separati, il notaio ha scritto espressamente che tanto la cantina quanto il posto auto sono pertinenze dell'appartamento.
Ora mi chiedo......se l'atto riconosce il vincolo pertinenziale sulla base di quale considerazione il proprietario pensa di vendere separatamente dal'appartamento il posto auto e la cantina???

Spero mi rispondiate presto.

Grazie in anticipo.

 

[enrica agnelli]

Ciao... li potrebbe vendere separati se e solo se hanno ottenuto un permesso di costruire non vincolato con quello dell'immobile o se l'immobile sia stato costruito prima del 1967!
dal 1967 usci una legge la n.765,
chiamata "Legge ponte", che con l'art. 18 ha modificato una legge urbanistica principale innovando la questione dei parcheggi e della "pertinenzialita", diciamo!!!
Nel 1989 usci la legge n. 122, chiamata
"Legge Tognioli", che stabilisce al comma 5 dell'art. 9 che " I parcheggi realizzati ai sensi del presente articolo non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli".
Se il tuo box e' stato realizzato con l'immobile dopo il 1989 per cui usufruendo dei benefici previsti dalla legge stessa, l'operazione non è possibile.

Mi sa che l'Agenti Immobiliari non e' proprio informato!!1

Fammi sapere

 

[pacastell]

Buongiorno, mi permetto l'intrusione per chiederti se ciò vale solo per i parcheggi o anche per esempio per un vano tecnico con lastrico solare per il quale il proprietario ha usufruito dello sconto 1a casa.
Grazie

 

[enrica agnelli]

Le leggi citate riguardano riguardano i parcheggi!

Sai darmi maggiori specifiche per il tuo caso?
comunque vano tecnico e' propriamente un vano per ricovero impianti dell'immobile quindi fa da se che e' indivisibile dall'immobile stesso!

Che io sappia un "locale" puo' usufruire delle agevolazione prima casa solo se esso e' pertinenza della casa stessa sia che tu lo abbia acquistato prima o dopo la casa.

Guarda gli atti di proprieta' e com e' accatastato!

(circolare dell’agenzia delle entrate n. 31/E del 7 giugno 2010. -
In base alla disposizione recata dalla Nota II-bis), punto 3, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte Prima,allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, (di seguito TUR), le agevolazioni “prima casa” spettano anche in relazione all’acquisto delle unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, limitatamente ad una per ciascuna delle predette categorie, “…che siano destinate a pertinenza della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato”.....)

Se c'e' vincolo di pertinenza sono inscindibili!!

spero di averti aiutato comunque dammi maggiori dettagli e non ti far dare la sola...come si dice a roma !!1

 

[pacastell]

Gentile Enrica
prima di tutto grazie per la risposta.
Ho acquistato ad un'asta giudiziaria un piccolo appartemento.
Tuttavia ho scoperto che questo appartamento ha come pertinenza una vano sfinestrato con lastrico solare (C\2) che era stato venduto in un lotto diverso (quindi scisso dall'appartamento del quale era pertinenza). Il catasto però ha rifiutato la richiesta di accatastamento e la vendita del vano dovrà essere annullata. E' posibile reclamare il vano o al massimo fare annullare la vendita dell'appartamento visto che il vano non poteva essere venduto separatamente?
P.S. nel vano ci sono gli allacci di acqua e gas dell'appartamento.
Grazie
Paolo

 

[enrica agnelli]

Bella storia...
Ecco qui due articoli del codice civile che ti possono essere utili:

Art.817 - Pertinenze

Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa.
La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima

Art.818 - Regime delle pertinenze

Gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non èdiversamente disposto.
Le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici.
La cessazione della qualità di pertinenza non è opponibile ai terzi i quali abbiano anteriormente acquistato diritti sulla cosa principale.

In pratica l'Art. 818 tutela gli acquirenti di un bene nel senso che...
Le pertinenze possono essere vendute a terzi per cui essere oggetto di contratti indipendenti se e solo se non vi e' piu' tale vincolo.

Mi spiego meglio... se una cosa e' al servizio di un' altra senza esserne parte integrante, questa e' una Pertinenza ed e' accessorio di quella che ha carattere principale.
Se io vendo un bene, la vendita anche se non specificato sull'atto riguarda anche le sue pertinenze a meno di un diverso accordo fra le parti cioe' a meno che sull'atto non ci sia scritto " escluso pertinenze"

Se sul tuo atto c'e' scritto escluso pertinenze, non appartiene al tuo appartamento;
Se sul tuo atto non c'e' scritto escluso pertinenze, ti appartiene e non puo' essere venduto a terzi senza il tuo appartamento per cui se e' cosi' la vendita dell'altro lotto non e' proprio regolare come non lo e' la vendita del tuo.

Quello pero' l'hanno venduto prima del tuo e bisogna vedere anche quell'atto di vendita...insomma ti conviene sentire un legale che ti tuteli!!

Fammi sapere, spero di averti aiutato e non confuso

 

[enrica agnelli]

Dimenticavo...C/2 = magazzino, locale deposito (cantina)

in teoria non e' un vano tecnico e nemmeno volume tecnico!

Quando si parla di vani si intende ambienti entro l'immobile, quando si parla di volume tecnico hanno delle dimensioni minime perche' servono solo a contenere impianti e se superano gli 8 mq vanno accatastati!

 

[pacastell]

L'ufficio del catasto ha rifiutato infatti l'accatastamento come deposito. Un mio amico geometra lo ha definito "stenditoio". Sta di fatto che per questa pertinenza il fallito ha ricevuto l'agevolazione prima casa.

 

[enrica agnelli]

Ciao Paolo riassumendo...
il proprietario precedente "il fallito" era proprietario dell'appartamento e del C/2 e per entrambi aveva usufruito delle agevolazioni 1a casa.

era stato venduto in un lotto diverso (quindi scisso dall'appartamento del quale era pertinenza)

Sono stati messi all'asta entrambi e il c/2 e' stato venduto prima e il tuo appartamento dopo.
In pratica una volta acquistato ti sei accorto che gli impianti erano nel C/2 e ti e' venuto il dubbio che dovesse essere tuo?
Di chi è il C/2 dato che mi chiedi

E' posibile reclamare il vano

?

Il catasto però ha rifiutato la richiesta di accatastamento e la vendita del vano dovrà essere annullata

Se e' di un altro ed e' accatastato gia' C/2 cosa volevate accatastare??

Se sul tuo rogito sono escluse le pertinenze in realta' il C/2 non e' tuo e dovresti anche levare gli impianti a meno che non lo acquisti da chi l'ha comprato ovviamente senza agevolazioni!!

 

[pacastell]

Il mio rogito non c'è ancora poichè manca ancora il provvedimento del giudice. C'è solo la descrizione dell'offerta dell'asta che non menziona l'esistenza di una pertinenza; ne sono venuto a conoscenza perchè il fallito ha fatto una dettagliatissima opposizione. Il curatore della vendita ha provato a fare la variazione al catasto ma questo ha respinto la richiesta perchè non congrua il motivo preciso non si sa. (Non sono ancora in possesso di nessun documento perchè, di fatto, sono solo aggiudicatario e non ancora proprietario)