Appartamento non conforme. Compromesso può essere rescisso?

[crispal]

Buongiorno a tutti,
a fine gennaio ho firmato il preliminare di vendita per l'acquisto di un appartamento. Il proprietario mi ha lasciato le chiavi perché avevamo concordato che, se per qualsivoglia motivo il rogito non fosse stato eseguito entro il 28/02 dal 01/03 io avrei potuto cominciare a fare qualche lavoretto di restauro per poi abitarci il prima possibile.
Purtroppo però mi sono accorta che il soffitto con travi in legno a vista era visibilmente imbarcato e, sotto consiglio di un ingegnere di fiducia che ha visto la condizione dell'immobile (secondo lui non in sicurezza) sono andata in Comune a spulciare tra le carte relative alla casa.
Ho scoperto che sull'appartamento sopra quello in oggetto pendeva dal 2007 un ordinanza di sgombero perché inagibile proprio a causa del pavimento (quindi del mio soffitto) imbarcato e del tetto pericolante in più punti.
Ora, quando abbiamo sottoscritto il compromesso io non ero stata informata di questa situazione.
Io ora voglio rescindere il compromesso e riavere la mia caparra indietro, ma ovviamente il padrone di casa non è così tanto propenso...
Mi ha detto che provvederà a sistemare la soletta e l'imbarcamento del soffito, ma che il tetto secondo lui non va toccato perché non è pericolante.
Secondo voi ci sono possibilità che io mi possa rivalere dicendo che il compromesso non è valido e quindi deve essere rescisso?
So che sarebbe più facile andare per vie legali, ma se ci sono speranze di concludere la cosa senza avvocati preferirei.
Che ne pensate?
Ringrazio anticipatamente per i preziosi consigli.
C.

 

[giorgino]

La situazione è spinosetta. Cerco di darti qualche spunto per risolverla.

1. Questione chiavi. Restituiscile subito. Non hai alcun diritto sulla proprietà e potrebbe essere a tuo rischio e pericolo (specie in considerazione della precarietà delle condizioni di manutenzione) averle in mano.

2. Questione conoscenza delle condizioni di vendita. L'Agente immobiliare è obbligato per legge a riferire tutto quanto a sua conoscenza sull'immobile. Se il difetto è palesemente visibile da un lato lui doveva indagare, dall'altro tu avresti dovuto notarlo.
I difetti occulti sono di più facile gestione, ma quelli palesi coinvolgono sia te che l'agente immobiliare.

3. Sulla questione preliminare, essendo un contratto "obbligatorio" ovvero che pone le parti in obbligo reciproco di comprare e di vendere la situazione è complicata.
Purtroppo se il venditore non scende a più miti consigli non ti resta che rivolgerti a un legale e procedere con un atto giudiziario.

Questi sono quei casi in cui il collega non ha fatto bene il proprio mestiere, il venditore è uno scorretto, e l'acquirente è uno sbadato.
Il consiglio che ti posso dare è di sentire il mediatore e il proprietario, assodare la loro volontà di procedere nonostante tu ti voglia ritirare dalla vendita (senza scrivere e firmare nulla, mi raccomando) e in caso affermativo di rivolgerti a un legale. E anche in gamba perchè non sei in una netta situazione di forza.

g

 

[Sergio Caruso]

Non posso che appoggiare i consigli di Giorgio!
Non abbiamo letto il Vostro Compromesso ma non credo che il problema del soffitto sia stato citato, credo piuttosto che sia stato dichiarato qualcosa del tipo

"" La presente promessa di vendita viene proposta ed accettata "a corpo" e non "a misura" e le unità immobiliari di cui trattasi verranno trasferite nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano - libere da persone e cose - con ogni accessione, diritto, ragione, dipendenze, pertinenze relative, servitù attive e passive, se e come esistenti, così come possedute dalla Parte Promittente Venditrice e come viste e gradite dalla Parte Promissaria Acquirente. !""

Bisognerebbe piuttosto controllare, se fosse stata allegata una planimetria, se questa corrisponde a verità, ovvero, in caso di difformità dalla reale disposizione delle stanze, questa potrebbe essere un piccolo appiglio a cui aggrapparsi!

Resta comunque la scelta migliore, quella di rivolgersi ad un Legale e consigliare di far effettuare una Perizia da un Tecnico.

*(Nonostante io sia "del mestiere", devo confessare di essere incappato anche io in una situazione simile. Nel mio caso però il danno non era così evidente, 1 mese dopo aver rogitato ha cominciato a piovere in maniera consistente dentro l'appartamento! Purtroppo, non avendo avuto modo di "Attaccare legalmente" il precedente proprietario che aveva taciuto il difetto, non mi è rimasto altro da fare che chiedere i danni al proprietario della terrazza sovrastante! La cosa che più mi infastidisce riferire alla Comunity è che il precedente proprietario è un collega evidentemente disonesto!)

 

[m.dolores.cometto]

premetto che i colleghi che mi hanno preceduto hanno esposto correttamente il problema, ma io mi sono chiesta magari per mia sbadataggine, ma è intervenuto un collega nell'operazione esposta da crispal? e poi l'ordinanza del 2007 è un atto pubblico, non comunicato e il visto e piaciuto, secondo voi significa accettare anche eventuali pendenze non conosciute?
N.b. conordo assolutamente con il collega che suggeriva la restituzione delle chiavi.

 

[Sergio Caruso]

Il soffitto inclinato credo rientri nei difetti evidenti e ben visibili dell'Immobile! Purtroppo a mio avviso il "Visto e piaciuto" implica accettare anche i difetti visibili ad occhio nudo!!!

 

[crispal]

Grazie per i consigli.
Solo una precisazione, a seguito del messaggio di md66: l'imbarcatura del soffitto non è così tanto visibile a occhio nudo, tanto che quando si entra in casa non la si vede, ma la si nota solo guardandolo da una certa angolazione.
Sia il padrone dell'immobile che l'agenzia sostengono di non essersi mai accorti del problema. Quindi il "visto e piaciuto" vale in questo caso?

 

[m.dolores.cometto]

e che mi dici dell'ordinanza di sgombero del piano superiore, ti è stata comunicata o l'ha scoperto il tuo ingegnere? prova a dialogare con l'agente immobiliare, sempre che sia onesto e corretto.
vorrei non essere troppo negativa, confermando quanto sostenuto dai colleghi, sono dell'opinione che ti sarà difficoltosa la risoluzione in via bonaria, le poche carte cha hai a tuo favore sarebbe opportuno sfruttarle molto bene, magari con l'aiuto di un valido legale come suggerito da giorgino.
un in bocca al lupo!
speriamo che il collega ti sia di aiuto.

 

[crispal]

Macché ingegnere! Macché comunicata! L'ho dovuto scoprire io quando sono andata in comune a spulciare le carte!
Il proprietario dice di non aver mai saputo nulla e che il comune non gli ha mai notificato niente... chissà!
Ovviamente anche l'agente sostiene di essere sempre stato all'oscuro di tutto.
Sentirò il legale domani (è in ferie... beato lui!) e poi vi terrò aggiornati.
Speriamo.
Grazie,
Cristina

 

[m.dolores.cometto]

se ci terrai informati dell'evolversi della situazione, te ne saremo grati, forse è il caso di parlare per me, io te ne sarò grata. ti rinnovo il mio in bocca al lupo.

 

[giorgino]

Sia il padrone dell'immobile che l'agenzia sostengono di non essersi mai accorti del problema. Quindi il "visto e piaciuto" vale in questo caso?

Vale fino al momento in cui non sei in grado di dimostrare che sia il proprietario che l'agente immobiliare fossero a conoscenza del "vizio".

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