Assegno a caparra non incassabile fino alla delibera di mutuo?

[P Contrucci]

Salve a tutti,

Vorrei acquistare un immobile tramite mutuo bancario. Dopo un po di ricerche ho capito che un modo per tutelarsi da una eventuale perdita di una caparra e' quello di far inserire una clausola sospensiva del tipo:

nel caso in cui la banca, per qualsiasi motivo, non concedesse il mutuo ipotecario per il pagamento del saldo del prezzo di compravendita, (quindi sia se la non concessione dipende dall'immobile che per motivi legati ai miei introiti) il contratto di compravendita dovrà intendersi privo di effetti ed il promittente venditore dovrà restituire la caparra ricevuta.

Indicherei ovviamente la scadenza della sospensiva in modo tale che l'agenzia non rimanga bloccata con la vendita. Ad esempio, ho parlato con il mio consulente di banca e mi ha detto che se comincio la pratica di mutuo diciamo entro le prossime 2 settimane, la delibera non avverra' prima della fine di gennaio.

Certamente il proprietario e l' agenzia non hanno interesse a tenere l'immobile bloccato, in attesa di una delibera, quindi mi chiedevo se esiste una formula di proposta non
vincolante per entrambi (acquirente e venditore) tramite la quale posso fare una proposta di acquisto con clausola sospensiva, con questa proposta posso iniziare subito la richiesta di mutuo, per avere la delibera intorno fine gennaio 2015.

Nel frattempo non volevo vincolare l'immobile e se ci fossero altri acquirenti pronti a rogitare subito, allora mi tirerei indietro, annullerei la richiesta di mutuo e riprenderei la caparra versata, in questo modo saremmo tutti tutelati, l'agenzia non perde tempo e non si chiudono porte ad altre eventuali proposte ed io mando avanti la pratica di mutuo, con l'opzione che se non venisse accettato non perdo
la caparra versata.

Quindi ricapitolando, alla proposta l'assegno a caparra, intestato al venditore, sara' in mano all'agenzia e non incassabile fino al preliminare, previa delibera di mutuo, data di scioglimento clausola sospensiva.

So che ci sono agenzie che non accettano a priori questa clausola, ed io non accettero' agenzie che non accettano questa clausola, ovvero mi scelgo l'immobile in base all'agenzia che mi accorderebbe questa clausola.

Sapete se esistono prassi simili? O altre maniere per tutelarsi?
Grazie!

 

[studiopci]

Salve, precisiamo 2 cose :
1) l'agenzia non può rifiutare nulla che sia la manifestazione di una volontà prevista dalla legge.
2) l' acquisto di una casa è l'incontro di 2 volontà che se non coincidono si concretizzano in un mancato acquisto.

 

[ab.qualcosa]

Quindi ricapitolando, alla proposta l'assegno a caparra, intestato al venditore, sara' in mano all'agenzia e non incassabile fino al preliminare, previa delibera di mutuo, data di scioglimento clausola sospensiva.

Tecnicamente una volta accettato non è detto che l'assegno debba rimanere in mano all'agenzia.
Potrebbe essere incassato dal venditore (una volta accettata la proposta), che sarebbe comunque tenuto alla restituzione della somma.

Anche perché, l'assegno bancario, passato un termine piuttosto breve che va dagli 8 ai 15 giorni, tranne casi poco frequenti, può essere revocato e neanche è più protestabile.

1) l'agenzia non può rifiutare nulla che sia la manifestazione di una volontà prevista dalla legge.

Io approvo la filosofia Ponz, quello dell'agenzia tutt'al più può essere un onere, non un obbligo secondo me.

 

[P Contrucci]

ovviamente se non si trovano accordi, beh arrivederci
Secondo me e' un dovere del compratore tutelarsi x eventuali strafalcioni delle banche, che ci mettono tempi biblici x dare una risposta, per poi eventualmente dire di no. Ovviamente capisco le posizioni dei costruttori e agenzie che non vogliono perdere tempo... e difatti il compromesso piu' intelligente e' quello di una proposta non vincolante per entrambi le parti, e finche' non arriva la delibera l'agenzia e' liberissima di proporre l'immobile ad altri, e se nel frattempo arriva qualcuno pronto a pagar cash, beh si accomodi, io mi tiro indietro e l'unica cosa che perdo e' il tempo e 300 euro di perizia bancaria.

Non sono un addetto ai lavori ma spero e credo che soluzioni del genere esistano.

 

[studiopci]

Qui non si tratta di sposare o meno è solo un discorso di mandato o mediazione ( secondo me ).
Se agisci in virtù di un mandato, quindi rappresenti esclusivamente la parte venditrice e solo da questa vieni pagata, allora puoi dire che le condizioni per acquistare l'immobile sono A B e C, se invece agisci da mediaTore, in virtù del l'obbligo di equidistanza tra le parti, non puoi rifiutarti di accettare una proposta contenente le condizioni di acquisto oggetto di normale trattativa. In parole povere non puoi dire non accetto una proposta con questa condizione arrogandoti un diritto non tuo, la decisione o meno deve restare al proprietario. Anche perché se imponi condizioni al compratore non vedo perché non fai lo stesso Con il venditore, tipo se vuoi vendere devi accettare usurato prezzo.

 

[P Contrucci]

ok studiopici, io sono un privato compratore. La mia pre condizione e' quella di mettere un'opione nel preliminare che mi tuteli dalla perdita della caparra in caso la delibera di mutuo abbia esito negativo per me.

Non so se esistono formule gia' in uso che le agenzie propongono, se si, benvengano, se no, io propongo la mia.

 

[studiopci]

ovviamente se non si trovano accordi, beh arrivederci


Non sono un addetto ai lavori ma spero e credo che soluzioni del genere esistano.

Alla vendita di un immobile ci si arriva dopo una trattativa, che non è altro l'incontro delle volontà ( possibilità) degli attori. Non esiste una legge che dice questa soluzione è meglio di questa o quella, esistono leggi che dettano regole e possibilità... La trattativa sceglie le opportune e confacenti.

 

[P Contrucci]

appunto, possiamo chiamarla come preferiamo, la mia trattativa dovra' prevedere un'opzione nel preliminare che mi tuteli dalla perdita della caparra in caso la delibera di mutuo abbia esito negativo per me.
Mi chiedevo se qualc'unaltro avesse gia' pensato a questo dettaglio.

 

[ab.qualcosa]

non puoi rifiutarti di accettare una proposta contenente le condizioni di acquisto oggetto di normale trattativa. In parole povere non puoi dire non accetto una proposta con questa condizione arrogandoti un diritto non tuo

Non necessariamente mi sto arrogando nulla, magari il proprietario si è già espresso in tal senso. Il che non vieta che debba comunque essere informato dell'esistenza di una intenzione, o proposta verbale, di un potenziale acquirente anche se difforme dalle sue indicazioni.

Ma al di là di questo, da dove si evince che io sia costretto a recepire una proposta scritta a qualunque condizione?

Anche perché se imponi condizioni al compratore non vedo perché non fai lo stesso Con il venditore, tipo se vuoi vendere devi accettare usurato prezzo.

In effetti (ma potrei non aver capito quello che hai detto) questo succede, in particolare per il prezzo di vendita dell'immobile.

Mi chiedevo se qualc'unaltro avesse gia' pensato a questo dettaglio.

Si, se ne è parlato altrove e la soluzione da te proposta ha trovato un certo favore.

 

[P Contrucci]

Si, se ne è parlato altrove e la soluzione da te proposta ha trovato un certo favore.

Ok grazie, puoi darmi il link di dove se ne parla, o dove posso trovare tali informazioni?