Assegno a caparra non incassabile fino alla delibera di mutuo?

[studiopci]

Allora per come la vedo io e per fugare ogni dubbio :
1) se fai mediazione la tua posizione è tra le parti in maniera equidistante, quindi devi tutelare l'una e l'altra, se questo significa fare la pallina di Ping pong per cercare di mettere d'accordo le parti... è il nostro lavoro
2) una proposta ( a meno che non sia palesemente fuori ) deve essere rifiutata dal proprietario e non da noi... A meno che non agiamo come mandatari ( cosa difficile)
3) la condizione che chiedi di inserire si chiama sospensiva, è prevista dal codice civile e consiste nel sospendere gli effetti del contratto fino all'avverarsi o meno della condizione. Nel caso specifico la condizione produce questi effetti : accettata la proposta, la caparra viene consegnata all'agente il quale la custodirà a titolo di garanzia e la consegnerà al venditore solo all'accadimento della condizione ( erogazione mutuo) quindi il negozio della compravendita si perfeziona e si va avanti con il contratto, in caso contrario l'assegno torna al compratore e tutti amici come prima. Logicamente è possibile prevedere una scadenza oltre la quale il contratto è risolto come è possibile prevedere una penale, un rimborso o altro.

 

[P Contrucci]

Allora per come la vedo io e per fugare ogni dubbio :
1) se fai mediazione la tua posizione è tra le parti in maniera equidistante, quindi devi tutelare l'una e l'altra, se questo significa fare la pallina di Ping pong per cercare di mettere d'accordo le parti... è il nostro lavoro

ok grazie studiopci, non faccio nessuna mediazione, io sono un privato cittadino, non un agente immobiliare, non un costruttore, vorrei acquistare un immobile e non perdere la caparra nel caso in cui la banca mi rifiuta il mutuo, quindi intendo tutelarmi.
Allora mi confermi che esiste questa sospensiva ed e' buona pratica usarla. Bene, ero alla ricerca di questa conferma

Nel mio caso la caparra che mi e' stata chiesta e' il 20% del valore dell'immobile, da dare tramite assegno al momento della stipula del preliminare.
La sospensiva quindi riguarda questa caparra, no? Semmai la banca non eroghera', quest'assegno del 20% del valore dell'immobile mi verra' restituito cosi' come l'avevo consegnato, no?

 

[studiopci]

La condizione sospensiva serve a questo... Non per creare un problema ma per dare esecuzione al contratto solo se la condizione si avvera.
Questo elemento accessorio del contratto è disciplinato e previsto dall'art 1353 codice civile, ripeto può prevedere anche un rimborso per venditore ed agente e può essere accettato o meno

 

[nuova H&F]

Quando ci sono clausole sospensive è meglio dare la somma ad un notaio.

 

[ingelman]

Quoto in tutto tranne un concetto che riporto di seguito

la caparra viene consegnata all'agente il quale la custodirà a titolo di garanzia e la consegnerà al venditore solo all'accadimento della condizione

Io però su questo punto non sono del tutto daccordo ...
che sia una forma di prudenza comprensibile lasciare l'assegno in deposito all'AI la cosa può essere condivisibile ma non credo sia una condizione imposta dalla giurisprudenza.

(ps. anch'io lo consiglio per maggiore tranquillità ma senza imposizioni sempre che le stesse siano frutto di accordi tra le parti)

ma se il proprietario venditore pretende che la somma gli sia consegnata è nel suo pieno diritto come è un chiaro obbligo e dovere la restituzione della somma al proponente acquirente qualora l'elemento futuro al quale si è sospensivamente subordinata la conclusione del contratto non si avveri.

 

[nuova H&F]

Quoto in tutto tranne un concetto che riporto di seguito

Io però su questo punto non sono del tutto daccordo ...
che sia una forma di prudenza comprensibile lasciare l'assegno in deposito all'AI la cosa può essere condivisibile ma non credo sia una condizione imposta dalla giurisprudenza.

(ps. anch'io lo consiglio per maggiore tranquillità ma senza imposizioni sempre che le stesse siano frutto di accordi tra le parti)

ma se il proprietario venditore pretende che la somma gli sia consegnata è nel suo pieno diritto come è un chiaro obbligo e dovere la restituzione della somma al proponente acquirente qualora l'elemento futuro al quale si è sospensivamente subordinata la conclusione del contratto non si avveri.

La somma andrebbe data ad un notaio per tranquillità di tutti ed anche per.....regolarità di legge.

 

[P Contrucci]

La somma andrebbe data ad un notaio per tranquillità di tutti ed anche per.....regolarità di legge.

Ok, immagino si possa fare tramite lo stesso notaio con cui poi si rogitera' no? A questo punto, non ci dovrebbero neanche essere costi aggiuntivi x depositare temporaneamente la somma dal notaio ?

 

[nuova H&F]

Ok, immagino si possa fare tramite lo stesso notaio con cui poi si rogitera' no? A questo punto, non ci dovrebbero neanche essere costi aggiuntivi x depositare temporaneamente la somma dal notaio ?

Certamenete quella del notaio è l'unica soluzione sicura e legale.
Quanto ai costi totali ( preliminare+rogito) non ci sono differenze sostanziali e sei garantito anche nella stesura del testo di preliminare. Un notaio è pubblico ufficiale e la somma è in buone mani.
La prassi degli assegni a garanzia dati all'agente o al venditore, mi lascia perplesso e contrario

 

[studiopci]

Quoto in tutto tranne un concetto che riporto di seguito

Io però su questo punto non sono del tutto daccordo ...
che sia una forma di prudenza comprensibile lasciare l'assegno in deposito all'AI la cosa può essere condivisibile ma non credo sia una condizione imposta dalla giurisprudenza.

(ps. anch'io lo consiglio per maggiore tranquillità ma senza imposizioni sempre che le stesse siano frutto di accordi tra le parti)

ma se il proprietario venditore pretende che la somma gli sia consegnata è nel suo pieno diritto come è un chiaro obbligo e dovere la restituzione della somma al proponente acquirente qualora l'elemento futuro al quale si è sospensivamente subordinata la conclusione del contratto non si avveri.

Non è una forma di prudenza lasciare la caparra all'AI è semplicemente un concetto giuridico... Mi spiego; se sottoscrivo un contratto la cui esecuzione è legata all'avverarsi o meno di un evento futuro ed incerto, ciò significa che nella sostanza il contratto assumerà o meno l'efficacia solo all'avverarsi o meno della condizione. Fino ad allora, non essendoci effetti le eventuali somme devono essere consegnate ad un terz'ordine titolo di deposito, il quale le riceverà in custodia, ne è responsabile ed è autorizzato a consegnarla solo all' accadere dell'evento e solo allora la somma diventerà caparra, è necessario comprendere che la consegna al terzo è stata prevista proprio perché in effetti un vero contratto non c'è e sempre nel rispetto del principio giuridico della sospensiva contrattuale, è una garanzia

 

[ingelman]

Non è una forma di prudenza lasciare la caparra all'AI è semplicemente un concetto giuridico...

non discuto sullì aspetto giuridico .. ma semplicemente è un concetto che non condivido.
In onor del vero non condivido nemmeno sospendere gli effetti di un contratto ad un evento futuro semplicemente per un discorso di logica.
prendere per esempio a mio avviso una proposta subordinata ad un mutuo concettualmente non la comprendo
(seppur comprendendo l'ansia che le Banche trasmettono al aspirante mutuatario)

Vuoi acquistare con il mutuo? ... prima ti fai le tue analisi preventive riferite alla possibilità d'accesso al credito (compreso il quantum) poi cerchi l'immobile ....

non la condivido in quanto è una evento futuro non sempre verificabile dal venditore trovandosi nella condizione di doversi fidare della parola del proponente.

(la maggior parte degli Istituti di Credito non lasciano certificazione scritta per un eventuale diniego)
e comunque questa condizione lascia al proponente una via di fuga giocando su un diniego che poi di fatto non esiste per svincolarsi da un contratto lasciando il venditore con un pugno di mosche in mano dopo aver perso magari 3 mesi di tempo con l'illusione di aver venduto ...

Trovo molto più corretta una clausola risolutiva (non lo dico per il diritto alla mediazione che in questo caso è già maturato -- nulla vieta di sottoscrivere accordi in deroga tra AI e acquirente ---).

La trovo più corretta in quanto c'è maggiore garanzia che l'acquirente è effettivamente deciso ad acquistare quell'immobile con la consapevolezza che se dovesse rinunciare all'acquisto perde quanto stabilito a titolo di caparra (in questo caso penitenziale), sia per motivi inerenti all'Istituto Mutuante che magari non ha trovato il richiedente sufficentemente idoneo ad accedere al credito, o per motivi inerenti ad un ripensamento del proponente acquirente utilizzando il diniego della Banca come alibi.

Tutto questo al fine di evitare di incappare con il personaggio acquirente di quelli della serie
"ci provo se và bene ok ..
se dovesse andar male pazienza tanto io non ci ho rimesso nulla "..
il venditore si ... soprattutto se a sua volta impegnato verso terzi con altre obbligazioni.

Ho scritto un romanzo per significare che capisco l'aspetto giuridico ma non condivido la forma ....

pensa che con tre parole me la serei cavata lo stesso evitandovi di leggere tutto

(lo sò ... sono cose dette e ridette ma questo messaggio mi piace rilanciarlo sempre affinche resti vivo il concetto)