Asta immobiliare, casa coniugale e opposizione

[Miciogatto]

Messa così la domanda è troppo generica.

Ad ogni modo se l'occupazione è senza titolo, semplicemente dovranno uscire, anche con la forza pubblica, assistenti sociali, ambulanza ... se necessario.

I tempi dipendono moltissimo dal tribunale in questione.

Come avrai capito è un terreno nel quale l'improvvisazione può costare cara.

 

[Avv Luigi Polidoro]

Troppo generica sia la domanda che i dati a disposizione.
In questi casi è caldamente consigliato rivolgersi ad un professionista del settore.

 

[marco tartari]

Molti degli elementi sono da te non conosciuti o solo intuiti.
Ti abbiamo dato alcuni suggerimenti o spunti che, però, devono essere calati nel caso concreto per giungere ad una soluzione.
Se sei davvero interessato al bene, prima di presentare offerta contatta un legale.
Potrai così accertare la consistenza ed i limiti dei diritti sub asta, oltre a ricevere assistenza (se lo vorrai) nella partecipazione alla stessa.
In bocca al lupo.

Anche i legali sono confusi, non sanno che pesci prendere davanti a un caso simile, esiste un provvedimento del giudice antecedente in pignoramento e quindi in teoria opponibile, ma
contemporaneamente un’ipoteca che sovrasta il tutto , ci sono gli estremi per un’ eventuale causa civile con gli esiti scontato a favore dell’acquirente, ma che potrebbe far guadagnare anni all’occupante.

 

[marco tartari]

Il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario, non è opponibile al creditore ipotecario che abbia iscritto la sua ipoteca sull’immobile (o notificato il pignoramento) prima dell’assegnazione (Cassazione 07776/2016).
In pratica, il creditore ipotecario può vendere all’asta l’immobile come libero, in quanto il diritto del coniuge assegnatario acquisito dopo l’iscrizione ipotecaria non può pregiudicare i diritti del titolare della garanzia reale.

 

[brina82]

Il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario, non è opponibile al creditore ipotecario che abbia iscritto la sua ipoteca sull’immobile (o notificato il pignoramento) prima dell’assegnazione (Cassazione 07776/2016).
In pratica, il creditore ipotecario può vendere all’asta l’immobile come libero, in quanto il diritto del coniuge assegnatario acquisito dopo l’iscrizione ipotecaria non può pregiudicare i diritti del titolare della garanzia reale.

Se non fosse così, quanti finti divorzi ci sarebbero?...

La logica vorrebbe che a prescindere da tutto ciò che avvenga dopo, nel momento in cui io creditore metto un'ipoteca, il mio diritto debba essere sacrosanto e salvaguardato!

Ma come si dice, siamo in Italia...

 

[marco tartari]

Se non fosse così, quanti finti divorzi ci sarebbero?...

La logica vorrebbe che a prescindere da tutto ciò che avvenga dopo, nel momento in cui io creditore metto un'ipoteca, il mio diritto debba essere sacrosanto e salvaguardato!

Ma come si dice, siamo in Italia...

Vero, però questa tipologia è insidiosa , in teoria
la moglie può fare opposizione e prendere tempo.
Probabilmente puo essere un ottimo affare se il prezzo è sufficientemente ribassato

 

[davideboschi]

Questa discussione ha cambiato il mio modo di vedere le cose.

Pensavo che il diritto di abitazione fosse un ostacolo, al punto che tempo fa non partecipai a un'asta, nonostante un prezzo base molto basso, proprio perché temevo che il diritto di abitazione fosse opponibile.
Invece scopro che non lo è , per cui può essere invece un'opportunità: se la concorrenza è frenata dagli stessi timori, il prezzo si abbassa e si può magari prendere al prezzo base senza concorrenza.

Piuttosto non so se ho capito bene: sempre nell'ipotesi che l'ipoteca sia precedente l'istituzione del vincolo, se il diritto di abitazione è trascritto non è opponibile, mentre se non è trascritto è opponibile per nove anni... ma allora conviene NON trascriverlo!!! mi sfugge qualcosa?

 

[Miciogatto]

-L'assegnazione casa coniugale è opponibile per 9 anni (per consolidata giurisprudenza) qualora non trascritto e qualora precedente sia all'ipoteca e sia al pignoramento.

-L'assegnazione casa coniugale è opponibile fino a che perdurano le condizioni qualora trascritto prima del pignoramento e prima dell'ipoteca.
(Le condizioni perdurano se il coniuge e i figli effettivamente abitano nella casa, il coniuge assegnatario non si risposa/non convive more uxorio, i figli sia pure maggiorenni non hanno indipendenza economica. Quindi potrebbero essere facilmente molto più che 9 anni).

-Trascritto o non trascritto se l'assegnazione è post pignoramento non vale una ceppa.

-Trascritto o non trascritto se l'assegnazione è post ipoteca e prima del pignoramento non vale una ceppa.
(Fermo restando le tempistiche necessarie ben spiegate sopra per far valere il diritto dell'aggiudicatario)


In ogni caso NON chiamatelo diritto di abitazione.
Non è un diritto di abitazione in senso stretto (cioè non è un diritto reale).

 

[brina82]

In ogni caso NON chiamatelo diritto di abitazione.
Non è un diritto di abitazione in senso stretto (cioè non è un diritto reale).

Anche perchè il diritto di abitazione mi sembra di ricordare che sia a vita (sempre se chi ne gode non abbandona l'immobile, perchè in quel caso lo perde, credo).

Visto che ci stiamo "aggiungo ciccia" sul fuoco, vorrei fare un esempio di diritto di abitazione nell'esecuzione immobiliare. Il diritto di abitazione è una specie di usufrutto che matura il coniuge del defunto, alla morte di costui. La differenza con l'usufrutto è che non si può cedere, cioè l'usufruttuario può affittare la casa, mentre chi gode del diritto di abitazione no.

Se alla morte del defunto la casa è ipotecata, è chiaro che per quanto detto sopra, il diritto di abitazione cessa col decreto di trasferimento (e deve essere posta in vendita la piena proprietà).

Se alla morte del defunto, poniamo il caso vi siano 3 eredi e che non vi siano ipoteche, intanto il diritto di abitazione viene acquisito (appunto a vita) dal coniuge ancora in vita, poi se uno degli eredi fa un debito e la casa viene pignorata, credo debba essere posta in vendita la quota di nuda proprietà spettante all'erede debitore...

Dico bene?

 

[brina82]

Questa discussione ha cambiato il mio modo di vedere le cose.

Pensavo che il diritto di abitazione fosse un ostacolo, al punto che tempo fa non partecipai a un'asta, nonostante un prezzo base molto basso, proprio perché temevo che il diritto di abitazione fosse opponibile.
Invece scopro che non lo è , per cui può essere invece un'opportunità: se la concorrenza è frenata dagli stessi timori, il prezzo si abbassa e si può magari prendere al prezzo base senza concorrenza.

Piuttosto non so se ho capito bene: sempre nell'ipotesi che l'ipoteca sia precedente l'istituzione del vincolo, se il diritto di abitazione è trascritto non è opponibile, mentre se non è trascritto è opponibile per nove anni... ma allora conviene NON trascriverlo!!! mi sfugge qualcosa?

È sempre complicato... Io in più di un'occasione chiamai il delegato per delucidazioni, spoattellandogli anche la famosa sentenza, ma lui non si sbilanciò; la perizia come al solito era fatta coi piedi.