Asta pubblica con immobile e terreno con diritto di prelazione non rivelato

[F.Maiorana]

Salve a tutti, espongo il mio problema. L'8 di maggio ho vinto un asta pubblica per l'alienazione di una casa cantoniera con annesso un terreno seminativo. Arrivati dal notaio esce fuori che un confinante è un coltivatore diretto e quindi ha il diritto di prelazione sul terreno (solo sul terreno, in quanto il fabbricato è accatastato come immobile urbano). La provincia mi ha proposto, in caso il vicino volesse il terreno, di acquistare soltanto l'immobile, ma senza il terreno a mio parere non ha senso comprarla. Chiedo adesso una cosa a chi se ne intende. Il vicino ha un azienda agricola a circa 60km da questo terreno, il suo terreno confinante è si seminativo, ma è tutta macchia, con querce secolari, ecc, se la acquistasse sarebbe solo per sfizio, mentre a me, se pur 0,5 ettaro farebbe comodo anche solo per fare ad esempio orto, ecc. Premetto che sul bando dell'asta non si faceva riferimento ad alcun diritto di prelazione ecc. Ho provato a parlare con il confinante ma non c'è modo di parlarci, in quanto persona abbastanza importante, passa tutto a segretarie ecc ecc. (comunque anche se è coltivatore diretto, vorrei vederlo lavorare la terra, con 15 dipendenti che ha) Come devo comportarmi? grazie.

 

[Alessandro Frisoli]

Ma se è andato all'asta non decade il diritto di prelazione?

 

[DIEGO BIR]

Ma se è andato all'asta non decade il diritto di prelazione?

fateci sapere

 

[F.Maiorana]

Vedendo anche altre aste, era sempre specificato il diritto di prelazione sul bando, in questo caso no. Il notaio non mi ha fatto il contratto perchè ha detto del diritto di prelazione, però non so se con un asta decade il diritto di prelazione. Per il notaio comunque no!

 

[H&F]

E magari l'asta aveva un prezzo unico : immobile urbano + terreno.
Responsabiltà del perito sia sulla prelazione che sul prezzo globale ?

 

[F.Maiorana]

Si l'asta aveva prezzo unico, comunque casa e terreno sono accatastate separatamente. Loro se ne lavano abbastanza le mani, hanno detto che se non la voglio piu mi restituiscono la caparra.....

 

[H&F]

In altra discussione sul forum, si è espresso il dubbio che l'azienda agricola confinante non goda di per sè del diritto di prelazione, ma lo avrebbe il coltivatore diretto confinante.
E questo sarebbe un punto da approfondire.

Se senza terreno non ti interessa, penso sia meglio evitare un ginepraio di divisione del prezzo in due quote ( a meno che a perizia di CTU non ci sia già una valutazione per ciascun immobile, casa e terreno, separatamente.
Ma che non ti risolverebbe se non vuoi più la casa.

 

[H&F]

Si l'asta aveva prezzo unico, comunque casa e terreno sono accatastate separatamente. Loro se ne lavano abbastanza le mani, hanno detto che se non la voglio piu mi restituiscono la caparra.....

Ho fatto qualche lettura sul tuo problema.
Ritengo che il punto da valorizzare nel tuo caso sarebbe se esiste veramente questo diritto di prelazione agraria. Io comincio a pensare di no.
Siamo partiti dando per scontato che il CTU abbia dimenticato di menzionare l'esistenza di una prelazione.
Abbiamo proseguito dando per scontato che il notaio avesse ragione sull'esistenza di un diritto di prelazione per la presenza di un confinante coltivatore diretto.

Poichè ho letto che non è così pacifico il diritto di prelazione del confinante coltivatore diretto, vorrei che valutassiamo insieme, e con altri del forum, la questione.

La legge agraria ed i seguenti Decreti Legge, hanno sviluppato concordemente che non è la qualifica in sè di coltivatore diretto ad attribuire il diritto di prelazione, bensì l'effettiva capacità del coltivatore diretto ( che coltiva direttamente il terreno confinante per almeno il 50%, o 30%, del suo tempo). Altro fine della legge è l'allargamento dell'attività agricola del coltivatore diretto, attraverso l'acquisizione del terreno in vendita, oggetto di prelzione.

Ora mi sembra che affermi :
-il terreno vicino non è al momento coltivato
-il cosidetto "coltivatore diretto" non dedica il 50% o 30% del suo tempo a coltivare il terreno confinante.

Mancherebbero, sulla base del tuo racconto, gli elementi "basilari" per instaurare un diritto di prelazione agraria.

Io credo che il CTU correttamente ha detto che non ci sia diritto di prelazione a favore del terreno confinante (cioè la prelazione è legata al terreno innanzitutto, poi alla qualifica del proprietario che deve coltivare direttamente).

Sulla base di quello che ho letto, che è di fonte pregevole, il notaio sarebbe in errore.

Chiedi cortesemente al notaio di interpellare il Notariato.

Mi sembra una buona notizia per te. Manteniamo la prudenza del caso. Ma sono ottimista. Hai detto bene tu a dire che hai dubbi sul fatto che il contadino importante con segretarie potrebbe non essere un contadino con diritto di prelazione, ed a 60 Km di distanza.

Il diritto di proprietà è un diritto importante, ed il suo limite attraverso la prelazione non è senza confini e regole : l'impreditore agricolo ha delle limitazioni.
Ciao

 

[F.Maiorana]

c'è da dire una cosa però, come faccio io ad affermare che il detto "coltivatore diretto" non dedica il 50% o il 30% del tempo nella sua azienda? Ci vorrebbero prove, non saprei davvero come fare... Infatti anche il CTU aveva detto questo, però volevano far prima lasciando perdere tutto, praticamente ridandomi i soldi della caparra e rifacendo un asta, probabilmente senza terra. Ora purtroppo siamo di agosto e qui vanno tutti in ferie, io penso che fino a settembre non saprò nulla. Comunque appena torna il notaio gli chiedo di interpellare il notariato. Grazie veramente della risposta esaustiva. Vi tengo aggiornati, e se "scappa" qualcosa di nuovo... fatemi sapere.

 

[H&F]

c'è da dire una cosa però, come faccio io ad affermare che il detto "coltivatore diretto" non dedica il 50% o il 30% del tempo nella sua azienda? Ci vorrebbero prove, non saprei davvero come fare... Infatti anche il CTU aveva detto questo, però volevano far prima lasciando perdere tutto, praticamente ridandomi i soldi della caparra e rifacendo un asta, probabilmente senza terra. Ora purtroppo siamo di agosto e qui vanno tutti in ferie, io penso che fino a settembre non saprò nulla. Comunque appena torna il notaio gli chiedo di interpellare il notariato. Grazie veramente della risposta esaustiva. Vi tengo aggiornati, e se "scappa" qualcosa di nuovo... fatemi sapere.

Mi fa piacere sapere che il CTU era sullo stesso avviso mio. E' il tizio che deve provare che ha diritto di prelazione, non tu.
Poi io insisto su un punto : nella sua azienda può fare quello che vuole e per quanto tempo vuole, ma sul terreno confinante mi sembra che hai detto che non c'è coltivazione. E' li' che deve dimostrare di svolgere la sua attività di coltivatore diretto.

Sai se la sua azienda agricola è una impresa individuale, o srl o spa ?
Il principio del diritto di prelazione, che è limitante il tuo diritto di proprietà, è legato al terreno confinante ed all'attività ivi svolta da un coltivatore diretto.

E' stato proprio leggendo alcune note del Notariato che ho desunto che il tuo notaio non è andato a fondo.
L'ufficio giuridico del Notariato fa molte distinzioni e limitazioni sul diritto di prelazione agraria : non è così automatico come ti hanno voluto fare credere, magari su pressione del coltivatore importante.

Se ci tieni alla casa con giardino lotta, le possibilità di vincita sono discrete. Il CTU è dalla tua parte ed anche, mi sembra, il Notariato.
I singoli notai possono non essere specialisti.

La Provincia potrebbe avere subito qualche pressione dal potente contadino.
Ma i prepotenti vanno contrastati. La legge è uguale per tutti.
Un'autorità indiscutibile nel campo del diritto agrario è un avvocato docente all'Universita' di Viterbo. Ti posso fornire il nominativo. Persona seria e competentissima.

La Provincia pagherebbe la penale per indempienza ed i danni ? Magari con il ricavato ti fai una villa con piscina a spese della Provincia.