Aste immobiliari e beni pertinenziali

[Avv Luigi Polidoro]

Cos’è la pertinenza immobiliare? (Articolo 817 Codice Civile)
L’articolo 817 del Codice Civile definisce la pertinenza come una cosa destinata in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra, detta bene principale. Questo rapporto giuridico tra la cosa principale e la pertinenza crea una connessione tale, per cui la seconda segue le sorti giuridiche della prima. Un esempio tipico è il giardino di una villa o il garage di un appartamento, i quali rappresentano beni destinati a migliorare o rendere più comodo il godimento del bene principale. Affinché sussista il vincolo di pertinenza, è necessario che la destinazione sia durevole e che il proprietario della cosa principale abbia espresso la volontà di istituire tale rapporto di accessorietà.
Nel contesto delle aste immobiliari il concetto di pertinenza assume rilevanza per capire quali beni saranno trasferiti all’aggiudicatario insieme al bene principale.

Principio generale: la pertinenza si acquista insieme al bene principale pignorato (Articolo 2912 Codice Civile)
Il principio generale stabilito dall’articolo 2912 del Codice Civile prevede che il pignoramento di un bene principale si estenda anche alle pertinenze. Questo significa che, una volta pignorato un immobile, anche le sue pertinenze, come un giardino un garage o una cantina,rran seguiranno il destino giuridico del bene principale e vengono incluse nel pignoramento senza necessità di menzione esplicita.
L’articolo 2912 c.c. mira a garantire che l’aggiudicatario ottenga non solo il bene principale, ma anche tutti i beni che lo servono o lo ornano.

Espressione del principio generale: Cassazione n. 3359 del 2011 e Cassazione n. 5002 del 1993
La Cassazione n. 3359 del 2011 ribadisce l'importanza del principio generale stabilito dall'art. 2912 c.c., affermando che il pignoramento immobiliare si estende alla corte legata da vincolo di pertinenzialità alla res principale anche se non è stata espressamente menzionata.
La Cassazione n. 5002 del 1993 ha confermato lo stesso principio, applicando l’articolo 2912 c.c. a un terreno circostante un edificio pignorato. Anche in questo caso il terreno antistante è stato considerato un unicum con il bene principale, nonostante mancasse l'espressa menzione.

L’eccezione del bene pertinenziale avente autonomia catastale: Cassazione n. 11272 del 2014
Il principio generale sopra esposto incontra una rilevante eccezione, rappresentata dal caso in cui la pertinenza abbia un’autonomia catastale. La Cassazione n. 11272 del 2014 ha chiarito che la pertinenza con un’identificazione catastale autonoma (ad esempio, un garage o un giardino con un proprio subalterno) non potrà essere automaticamente inclusa nel pignoramento del bene principale, a meno che non sia stata espressamente menzionata sia nel pignoramento che nella nota di trascrizione.
In altre parole affinché una pertinenza, dotata di autonomia catastale, venga inclusa nel pignoramento, è necessario che vi siano specifici riferimenti a tali dati catastali nell’atto di pignoramento. In mancanza di questa menzione esplicita la pertinenza non viene considerata parte del bene principale pignorato, quindi non sarà colpita dal pignoramento nè, conseguentemente, potrà essere trasferita all’aggiudicatario.

Conclusioni
In tema di aste immobiliari e pertinenze, il principio generale è che il pignoramento di un bene principale comprende anche le sue pertinenze, ai sensi dell’articolo 2912 del Codice Civile.
L'eccezione è rappresentata dalla pertinenza dotata di identificazione catastale autonoma, che secondo Cassazione n. 11272 del 2014 deve essere espressamente menzionata nell’atto di pignoramento per poter essere trasferita all’aggiudicatario.

 

[Miciogatto]

Grazie molto interessante!

Scusa se banalizzo un po' semplificando: in pratica si applica solo (o quasi) quando viene pignorato un appartamento con cantina che, quasi sempre, non ha identificazione catastale distinta.
Per il resto la classica pertinenza box o posto auto hanno in genere identificativo proprio.

Almeno per le destinazioni abitative quello che vedo è sempre questo.

 

[brina82]

Cos’è la pertinenza immobiliare? (Articolo 817 Codice Civile)
L’articolo 817 del Codice Civile definisce la pertinenza come una cosa destinata in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra, detta bene principale. Questo rapporto giuridico tra la cosa principale e la pertinenza crea una connessione tale, per cui la seconda segue le sorti giuridiche della prima. Un esempio tipico è il giardino di una villa o il garage di un appartamento, i quali rappresentano beni destinati a migliorare o rendere più comodo il godimento del bene principale. Affinché sussista il vincolo di pertinenza, è necessario che la destinazione sia durevole e che il proprietario della cosa principale abbia espresso la volontà di istituire tale rapporto di accessorietà.
Nel contesto delle aste immobiliari il concetto di pertinenza assume rilevanza per capire quali beni saranno trasferiti all’aggiudicatario insieme al bene principale.

Principio generale: la pertinenza si acquista insieme al bene principale pignorato (Articolo 2912 Codice Civile)
Il principio generale stabilito dall’articolo 2912 del Codice Civile prevede che il pignoramento di un bene principale si estenda anche alle pertinenze. Questo significa che, una volta pignorato un immobile, anche le sue pertinenze, come un giardino un garage o una cantina,rran seguiranno il destino giuridico del bene principale e vengono incluse nel pignoramento senza necessità di menzione esplicita.
L’articolo 2912 c.c. mira a garantire che l’aggiudicatario ottenga non solo il bene principale, ma anche tutti i beni che lo servono o lo ornano.

Espressione del principio generale: Cassazione n. 3359 del 2011 e Cassazione n. 5002 del 1993
La Cassazione n. 3359 del 2011 ribadisce l'importanza del principio generale stabilito dall'art. 2912 c.c., affermando che il pignoramento immobiliare si estende alla corte legata da vincolo di pertinenzialità alla res principale anche se non è stata espressamente menzionata.
La Cassazione n. 5002 del 1993 ha confermato lo stesso principio, applicando l’articolo 2912 c.c. a un terreno circostante un edificio pignorato. Anche in questo caso il terreno antistante è stato considerato un unicum con il bene principale, nonostante mancasse l'espressa menzione.

L’eccezione del bene pertinenziale avente autonomia catastale: Cassazione n. 11272 del 2014
Il principio generale sopra esposto incontra una rilevante eccezione, rappresentata dal caso in cui la pertinenza abbia un’autonomia catastale. La Cassazione n. 11272 del 2014 ha chiarito che la pertinenza con un’identificazione catastale autonoma (ad esempio, un garage o un giardino con un proprio subalterno) non potrà essere automaticamente inclusa nel pignoramento del bene principale, a meno che non sia stata espressamente menzionata sia nel pignoramento che nella nota di trascrizione.
In altre parole affinché una pertinenza, dotata di autonomia catastale, venga inclusa nel pignoramento, è necessario che vi siano specifici riferimenti a tali dati catastali nell’atto di pignoramento. In mancanza di questa menzione esplicita la pertinenza non viene considerata parte del bene principale pignorato, quindi non sarà colpita dal pignoramento nè, conseguentemente, potrà essere trasferita all’aggiudicatario.

Conclusioni
In tema di aste immobiliari e pertinenze, il principio generale è che il pignoramento di un bene principale comprende anche le sue pertinenze, ai sensi dell’articolo 2912 del Codice Civile.
L'eccezione è rappresentata dalla pertinenza dotata di identificazione catastale autonoma, che secondo Cassazione n. 11272 del 2014 deve essere espressamente menzionata nell’atto di pignoramento per poter essere trasferita all’aggiudicatario.

Potrei farti parecchi esempi, dalla mia esperienza di CTU e non solo (peccato che non abbiamo mai lavorato in team io e te).

Caso 1. 10 appartamenti pignorati, con area urbana che interessava un'altra procedura esecutiva e necessaria per accedervi. Feci "istanza" al Giudice dicendo che fosse più corretto riunire le procedure (e quindi assegnare la mia pratica al collega), posto che era, per giunta, lo stesso creditore a pignorare, altrimenti gli aggiudicatari dove sarebbero passavati...? Ergo, aste deserte, quindi il creditore avrebbe recuperato poco.

Caso 2. Appartamento pignorato senza aver pignorato la "corte" (sempre intestata al debitore). Bisogna capirci qualche cosa di catasto, perchè la corte essendo accatastata in termini di area urbana doveva essere pignorata, avendo una propria autonomia catastale, a mio modo di vedere, quindi analogamente suggerii di bloccare tutto. Il creditore poi pignorò anche il giardino, con altra procedura; poi le procedure vennero riunite.

Caso 3. Ipoteca solo su appartamento e non su posto auto, e pignoramento analogo. A mio modo di vedere sono cose da evitare sempre, se ci si vuole allontanare dai problemi (dato che spesso i CTU non vanno a spulciare il testo delle convenzioni ecc., e se ci fosse trascritto un accordo col Comune che vieta l'acquisto di abitazione senza posto auto?). Errore fatto dalla banca in fase di iscrizione ipotecaria, ritengo.

Caso 4. Pignoramento di un piccolo fabbricato, senza pignorare il lastrico solare, regolarmente accatastato... Esempio principe: l'aggiudicatario si ritroverebbe proprietario di tutto, tranne che del lastrico solare ihihi

 

[brina82]

In quest'ultimo caso, qualora il lastrico solare non fosse stato accatastato, sarebbe stato trasferito con decreto di trasferimento, implicitamente...

 

[brina82]

Cos’è la pertinenza immobiliare? (Articolo 817 Codice Civile)
L’articolo 817 del Codice Civile definisce la pertinenza come una cosa destinata in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra, detta bene principale. Questo rapporto giuridico tra la cosa principale e la pertinenza crea una connessione tale, per cui la seconda segue le sorti giuridiche della prima. Un esempio tipico è il giardino di una villa o il garage di un appartamento, i quali rappresentano beni destinati a migliorare o rendere più comodo il godimento del bene principale. Affinché sussista il vincolo di pertinenza, è necessario che la destinazione sia durevole e che il proprietario della cosa principale abbia espresso la volontà di istituire tale rapporto di accessorietà.
Nel contesto delle aste immobiliari il concetto di pertinenza assume rilevanza per capire quali beni saranno trasferiti all’aggiudicatario insieme al bene principale.

Principio generale: la pertinenza si acquista insieme al bene principale pignorato (Articolo 2912 Codice Civile)
Il principio generale stabilito dall’articolo 2912 del Codice Civile prevede che il pignoramento di un bene principale si estenda anche alle pertinenze. Questo significa che, una volta pignorato un immobile, anche le sue pertinenze, come un giardino un garage o una cantina,rran seguiranno il destino giuridico del bene principale e vengono incluse nel pignoramento senza necessità di menzione esplicita.
L’articolo 2912 c.c. mira a garantire che l’aggiudicatario ottenga non solo il bene principale, ma anche tutti i beni che lo servono o lo ornano.

Espressione del principio generale: Cassazione n. 3359 del 2011 e Cassazione n. 5002 del 1993
La Cassazione n. 3359 del 2011 ribadisce l'importanza del principio generale stabilito dall'art. 2912 c.c., affermando che il pignoramento immobiliare si estende alla corte legata da vincolo di pertinenzialità alla res principale anche se non è stata espressamente menzionata.
La Cassazione n. 5002 del 1993 ha confermato lo stesso principio, applicando l’articolo 2912 c.c. a un terreno circostante un edificio pignorato. Anche in questo caso il terreno antistante è stato considerato un unicum con il bene principale, nonostante mancasse l'espressa menzione.

L’eccezione del bene pertinenziale avente autonomia catastale: Cassazione n. 11272 del 2014
Il principio generale sopra esposto incontra una rilevante eccezione, rappresentata dal caso in cui la pertinenza abbia un’autonomia catastale. La Cassazione n. 11272 del 2014 ha chiarito che la pertinenza con un’identificazione catastale autonoma (ad esempio, un garage o un giardino con un proprio subalterno) non potrà essere automaticamente inclusa nel pignoramento del bene principale, a meno che non sia stata espressamente menzionata sia nel pignoramento che nella nota di trascrizione.
In altre parole affinché una pertinenza, dotata di autonomia catastale, venga inclusa nel pignoramento, è necessario che vi siano specifici riferimenti a tali dati catastali nell’atto di pignoramento. In mancanza di questa menzione esplicita la pertinenza non viene considerata parte del bene principale pignorato, quindi non sarà colpita dal pignoramento nè, conseguentemente, potrà essere trasferita all’aggiudicatario.

Conclusioni
In tema di aste immobiliari e pertinenze, il principio generale è che il pignoramento di un bene principale comprende anche le sue pertinenze, ai sensi dell’articolo 2912 del Codice Civile.
L'eccezione è rappresentata dalla pertinenza dotata di identificazione catastale autonoma, che secondo Cassazione n. 11272 del 2014 deve essere espressamente menzionata nell’atto di pignoramento per poter essere trasferita all’aggiudicatario.

Visto che stiamo più o meno in tema ne approfitto per fare un paio di riflessioni.

Ti pare normale che un delegato alla vendita (di norma Avvocato) non legga neppure l'atto di provenienza, prima dell'asta?

E degli immobili in diritto di superficie o comunque legati a convenzioni e accordi trascritti col Comune, ne vogliamo parlare? Quanti CTU e delegati se ne fregano?

Quando trovo perizie (e avviso di vendita) con su scritto "secondo la convenzione x ecc. l'interessato all'acquisto dovrà dichiarare di risiedere nel Comune y già in fase di partecipazione all'asta ecc.", il lavoro è stato svolto correttamente oppure trattasi di eccesso di zelo?

E se fossimo nel secondo caso, qualora ciò non venisse indicato nell'avviso di vendita ed io aggiudicatario non risiedo nel Comune y preventivamente all'asta, il decreto di trasferimento sarebbe nullo o cosa? Poi potrei avere problemi nella rivendita??

 

[Avv Luigi Polidoro]

Grazie molto interessante!

Scusa se banalizzo un po' semplificando: in pratica si applica solo (o quasi) quando viene pignorato un appartamento con cantina che, quasi sempre, non ha identificazione catastale distinta.
Per il resto la classica pertinenza box o posto auto hanno in genere identificativo proprio.

Almeno per le destinazioni abitative quello che vedo è sempre questo.

Sì, Miciogatto. Cantina oppure corte (giardino). Box e posto auto in genere hanno invece autonomia catastale e quindi NON seguono il bene principale.

 

[Avv Luigi Polidoro]

Potrei farti parecchi esempi, dalla mia esperienza di CTU e non solo (peccato che non abbiamo mai lavorato in team io e te).

Caso 1. 10 appartamenti pignorati, con area urbana che interessava un'altra procedura esecutiva e necessaria per accedervi. Feci "istanza" al Giudice dicendo che fosse più corretto riunire le procedure (e quindi assegnare la mia pratica al collega), posto che era, per giunta, lo stesso creditore a pignorare, altrimenti gli aggiudicatari dove sarebbero passavati...? Ergo, aste deserte, quindi il creditore avrebbe recuperato poco.

Caso 2. Appartamento pignorato senza aver pignorato la "corte" (sempre intestata al debitore). Bisogna capirci qualche cosa di catasto, perchè la corte essendo accatastata in termini di area urbana doveva essere pignorata, avendo una propria autonomia catastale, a mio modo di vedere, quindi analogamente suggerii di bloccare tutto. Il creditore poi pignorò anche il giardino, con altra procedura; poi le procedure vennero riunite.

Caso 3. Ipoteca solo su appartamento e non su posto auto, e pignoramento analogo. A mio modo di vedere sono cose da evitare sempre, se ci si vuole allontanare dai problemi (dato che spesso i CTU non vanno a spulciare il testo delle convenzioni ecc., e se ci fosse trascritto un accordo col Comune che vieta l'acquisto di abitazione senza posto auto?). Errore fatto dalla banca in fase di iscrizione ipotecaria, ritengo.

Caso 4. Pignoramento di un piccolo fabbricato, senza pignorare il lastrico solare, regolarmente accatastato... Esempio principe: l'aggiudicatario si ritroverebbe proprietario di tutto, tranne che del lastrico solare ihihi

Da quel che vedo, hai avuto spesso occasione di vedere la regola all'opera...

 

[Avv Luigi Polidoro]

Sulle intersezioni fra Edilizia Residenziale Pubblica e pignoramento immobiliare molto si potrebbe scrivere, in particolare sul fatto che rappresenti sostanzialmente una terra di nessuno.
In linea generale i vincoli derivanti dalle convenzioni non si applicano in sede di vendita giudiziaria ma alcuni tornano ad essere presento nelle vendite private ad essa successiva.
In ossequio ala regola generale (ma senza che la mia risposta venga intesa come esauriente risposta, dacchè confesso di non essermi mai occupato della questione psecifica), quindi, non sarebbe necessario che l'aggiudicatario avesse i requisiti della convenzione, a quei requisiti dovranno esistere in capo all'acquirente se e quando l'aggiudicatario deciderà di rivendere.

 

[brina82]

Sulle intersezioni fra Edilizia Residenziale Pubblica e pignoramento immobiliare molto si potrebbe scrivere, in particolare sul fatto che rappresenti sostanzialmente una terra di nessuno.
In linea generale i vincoli derivanti dalle convenzioni non si applicano in sede di vendita giudiziaria ma alcuni tornano ad essere presento nelle vendite private ad essa successiva.
In ossequio ala regola generale (ma senza che la mia risposta venga intesa come esauriente risposta, dacchè confesso di non essermi mai occupato della questione psecifica), quindi, non sarebbe necessario che l'aggiudicatario avesse i requisiti della convenzione, a quei requisiti dovranno esistere in capo all'acquirente se e quando l'aggiudicatario deciderà di rivendere.

Quindi quando vengono indicate potrebbe essere un eccesso di zelo?

Strano che il Giudice lasci correre, specie quando a base d'asta viene messo un prezzo ridicolo, frutto della convenzione (e onestamente non ho mai capito se con l'asta sarebbe possibile andare oltre quello massimo indicato...).

La tua è un'interpretazione che sento spesso, tuttavia senza un sostegno normativo.

Riesci ad aiutarmi in tal senso?