Attendibilità preliminare

[22antidotiforti]

Salve sono Antonio, mi pare che gli argomenti trattati relativi al contratto preliminare siano vasti,
ma devo capire se oggi in Italia ci siano giuristi, che a mio mal grado diano un unico concetto di
risoluzione e chiarezza. Questo commento perchè consultando Avvocati, Notai e tecnici vari ognuno dice la sua.
Vengo e mi spiego: mio papà firma nell'agosto 2008 un preliminare per la permuta di un terreno in cambio di un 18% di una costruzione futura.(Anche se gli accordi verbali erano altri).
Nel 2009 insieme ad altri proprietari terrieri confinanti viene presentato il piano di lottizzazione
e approvato dal comune e da tutti gli enti preposti sempre nel 2009.
Nel preliminare viene indicato che l'impresa costruttrice (nonchè anch'essa proprietaria di un
lotto confinante) la seguente dicitura :
viene immessa da oggi nel materiale godimento del terreno e viene autorizzato alle
lavorazioni necessarie per eventuali movimenti terra, sondaggi, ecc..Ma che la proprietà ed il
possesso giuridico si trasferiranno alla stipula dell'atto definitivo che verrà perfezionato
in seguito al piano di Lottizzazione.
Di per sè l'impresa dichiara di assumere l'obbligo nei confronti di mio padre (il quale accetta)
di realizzare sul terreno il 18% del volume edificabile.Il volume di ogni singola villetta è pari
a 360Mq il 18% equivale facendo i calcoli a 265mq.Nella sezione Patti e condizioni comuni si scrive :
il corrispettivo dell'appalto viene convenuto nella somma di Euro.....(parte lasciata in bianco) più
IVA fissata a forfait e globalmente, pari al valore dell'immobile secondo Perizia Giurata,
senza possibilità perciò di diminuzione o di aumento in caso di modificazioni dei costi in corso d'opera.
Domanda la parte lasciata in bianco è causa di nullità del preliminare?
La perizia non essendo citatà qual'è è causa di nullità.
Abbiamo noi provveduto a far fare una nuova perizia di stima retrodatanto la stima al 2008 e
non al 2011, possiamo far valere questa nostra perizia?
Non si fà per nessuna ragione, riferimento a nessuna fidiussione è SENTITE SENTITE, con senteza
della Cassazione 5749/2011 non si può far valere il dlgs 122/2005 da parte dell'acquirente perchè
trattasi di edifici soltanto sulla carta ma per il quale non sia stato ancora richiesto il permesso
di costruire (esiste solo l'approvazione del piano di lottizzazione del 2009)
Alcuni notai dicono che il contratto preliminare si può citare in giudizio poichè manca l'importo,
alcuni dicono che il preliminare è valido, alcuni avvocati non sono neanche in grado di pronunciarsi.
Sapete voi darmi un'indicazione?
Ci sono altre garanzie che posso far inserire nell'atto definitivo?
Nel ringraziarVi anticipatamente colgo l'occasione per salutare chiunque abbia voglia di chiarire.

 

[Diego Antonello]

il prezzo non specificato rimanda alla perizia........ti è stata rilasciata una copia? nel preliminare è prevista una data entro cui eseguire il preliminare? non ho capito se il problema è legato al prezzo da perizia, alla realizzazione dell'opera da parte dell'impresa o cos'altro...

 

[22antidotiforti]

Io sono in possesso della perizia originale, utilizzata per pagare la plusvalenza dovuta al cambio della destinazione d'uso, (nel preliminare non è indicata quale sia la perizia),
poichè ne abbiamo fatta redigere e depositare un'altra da un tecnico che indica il prezzo all'anno 2008,(anno in cui è stato firmato il preliminare).
Comunque non è indicata la data entro la quale eseguire il preliminare.
A tal proposito allego copia del preliminare, che alla luce
di professionisti dimostra difficoltà interpretative e giuridiche.
Dicono che manca l'oggetto della permuta è non è attribuibile il valore
Il punto è: posso utilizzare la perizia effettuata in ad agosto 2011 con i riferimenti del prezzo al 2008?
Tale preliminare è citabile in giudizio.
Ma attenzione comunque vada a finire, questo preliminare la dice lunga sull'argomento "preliminare" di cosa futura da costruire.

 

[Diego Antonello]

non avendo riferimenti indentificativi della perizia nominata nel preliminare, la tua nuova perizia potrebbe, più che altro, aprire un contenzioso su quale potesse essere il valore del bene nel 2008 (arma a doppio taglio.......)
tieni presente che quella nel preliminare era una perizia asseverata (quindi giurata in tribunale - dove forse puoi trovarne una copia) nel 2008, la tua nuova (asseverata?) è fatta nel 2011 con riferimento ai valori di 3 anni prima (cosa non facile da giustificare)...
per il resto ogni elemento può essere utile in giudizio

 

[22antidotiforti]

Grazie Diego, anche tu, utilizzando i riferimenti identificativi del preliminare, hai generato, grazie alle tue conoscenze, un'attenta analisi.
La perizia (ultima) è anch'essa giurata, così come la prima.
Devo dirti, che la 1^ è stata effettuata, (con nostro incarico, al mio consulente fiscale), che si è avvalso dallo stesso Ingegnere che ha redatto il progetto della lottizzazione, anche lui prorietario lottizzante.
Non ti pare che ci sia un raggiro?
Per esperienza fatta proprio su questo caso, ho imparato che, a discrezione del Giudice, (sicuro, che adempirò al definitivo) le fasi interpretative dei caratteri essenziali presenti e non presenti, in quesro caso comportano una fase di studio, approfondito, il quale porterebbe a procedimenti giudiziari lunghi, con gravosi costi per ambe due le parti.
Preciso, che, ad oggi, non ho mai visto o documentato, preliminari con tanti effetti interpretativi uno diverso dall'altro.
Mi era stato detto che questo preliminare era un caso rarissimo di caratteri essenziali interpretativi.
Volevo solo aggiungere, che la legge obbliga ad inserire la data entro cui fissare il definitivo, ma in questo caso non esiste, sarà carattere di discussione?