Atto pilota è obbligatorio?

[Lmark01]

Buongiorno a tutti,
Mio suocero è unico proprietario di 4 villette a schiera una consecutiva all'altra. Sono una attaccata all'altra ma leggermente te sfalsate. Le prime 2 hanno una scaletta in comune che permette l'accesso alle prime 2 villette. Le altre 2 hanno anch'esse una scaletta in comune per accedere alle seconde 2.
Una di questa 4 vogliamo venderla e il notaio ci ha detto che è necessario fare un atto pilota per dividere i millesimi. È proprio necessario?

Grazie
Leonardo

 

[Antonello]

Millesimi?
Esiste un condominio?
Catastalmente come sono iscritte, corpo unico o quattro particelle con quattro sub?

 

[Bastimento]

Millesimi?
Esiste un condominio?
Catastalmente come sono iscritte, corpo unico o quattro particelle con quattro sub?

Sicuro di aver scritto ciò che intendevi?

Catastalmente
Sono una unica particella con quattro subalterni, oppure
Sono 4 particelle diverse?

Quanto alla questione “condominiale”, mi domanderei: quali sono le parti comuni e quali i vincoli estetici comuni?
È sicuramente un buon consiglio, indipendentemente dall’eventuale obbligo, definire a priori, prima della vendita, le regole della convivenza, o comunione, o condominio.

 

[angy2015]

presumo che già siano accatastate singolarmente, se volete evitare di registrare il regolamento condominiale potete scrivere che il venditore viene incaricato di redarlo in un secondo momento e l'acquirente accetta.

 

[Bastimento]

presumo che già siano accatastate singolarmente, se volete evitare di registrare il regolamento condominiale potete scrivere che il venditore viene incaricato di redarlo in un secondo momento e l'acquirente accetta.

Anche qui non è del tutto corretto:
che siano accatastate singolarmente è certo, ma non significa "come".
In secondo luogo non è il singolo condomino che può redigere un RdC

 

[angy2015]

Sono stato sommario, a catasto dovrebbe risultare se ci sono parti condominiali dall'elaborato planimetrico e verranno citate in atto.
Per l'RdC, non mi far andare a cercare i rogiti in archivio, ma il notaio sa cosa scrivere, tipo che il venditore si incaricherà di far redigere il RdC e che l'acquirente ne approva sin d'ora il contenuto.
Quando si tratta di piccoli condomini ho preferito fare così e far poi approvare da apposita assemblea condominiale il RdC quando venduta la maggior parte, anche se avevo avuto la preapprovazione nei rogiti.
Metodo poco ortodosso ma praticabile, la cosa non è consigliabile per condomini con maggiore dimensione perchè sorgerebbero inutili discussioni.

 

[Bastimento]

Più che sommario,... direi originale ...

Quello che prospetti può valere solo per il costruttore, unico proprietario originale del complesso, che può stabilire a priori un RdC che farà "digerire" ai compratori successivi, citandolo in atto.

Ma a quel punto viene meno pure la tua seconda affermazione:

far poi approvare da apposita assemblea condominiale il RdC quando venduta la maggior parte, anche se avevo avuto la preapprovazione nei rogiti.

E' un rovesciamento dei termini: quello che chiami preapprovazione, io lo chiamerei RdC contrattuale, che neanche il c.c. a volte scalfisce.

 

[Lmark01]

Ok grazie mille per le varie risposte.
Penso che per 4 gradini in comune non si debba per forza fare un atto pilota o sbaglio?

 

[Bastimento]

Non so cosa si intenda con atto pilota, a meno che si intenda appunto un atto, il primo atto di vendita di una unica proprietà, che contenga anche le regole (regolamento del complesso: che varranno come RdC contrattuale anche per i successivi atti. Non costituisce un aggravio per l'atto in questione: e di solito il proprietario originario conosce esattamente la situazione costruttiva e la impostazione catastale data (vedi domande sull'accatastamento).

Se di questo si tratta (come ritengo), il suggerimento del notaio è decisamente da seguire. Si eviteranno conflitti futuri.

Dubito che abbiate solo 4 gradini in comunione....
- impianti fognari?
- linea di adduzione generale acqua, elettricità, gas ...?
- eventuali aree comuni e relativi accessi?
- caratteristiche estetiche delle facciate del complesso?
Inoltre, come vorreste procedere in caso di interventi sulle facciate, e tetti, anche se di proprietà esclusiva? Ognuno per conto proprio o sempre come collettivo? Con possibilità di sopraelevazione o no? (non ho usato appositamente la parola condominio...)

Meglio prevenire che curare.

 

[Lmark01]

Risposta molto esaustiva grazie mille