Bilocale con sottotetto non abitabile

[giastmi03]

Ciao a tutti, ho letto un pò di post in cerca di una risposta che potesse applicarsi alla mia situazione ma voglio comunque chiedervi un parere, anche perchè sono abbastanza preoccupata, nonchè ansiosa di sistemare il discorso. Tre anni fa ho acquistato un bilocale con sottotetto non abitabile in prov di bergamo (ok forse ora so dice non agibile visto che i 2 termini sono confluiti), tralasciando i soliti discorsi fatti dal venditore su come ci avrei guadagnato con tasse, ICI etc, ho comprato e insieme allo stesso costruttore abbiamo fatto costruire dei muri e abbiamo creato nel sottotetto 2 stanze e un bagno (ovviamente sulla piantina catastale il sottotetto risulta open space, vuoto!)..ora lo stesso costruttore a distanza di 3 anni, preso da un raptus inspiegabile ha fatto esposto al comune affinchè controllino non solo il nostro appartamento ma anche tutti gli altri del medesimo condominio. Cosa devo aspettarmi? il vigile verrà e constaterà che nel sottotetto sono state eseguite opere senza DIA, non sono stati aumentati i volumi però sono stati aumenti dei vani (2 camere e un bagno), giusto? faranno un verbale e poi? farò richiesta di DIA in sanatoria, posso? è bene presentarla entro il 31 dicembre, giusto? ho paura che mi chiedano una cifra che non mi posso permettere..quanto mi verrà a costare secondo la vostra esperienza? è vero che tutto il condominio può essere anche oggetto di multa per non aver pagato negli scorsi anni quanto riferito ai millesimi reali? tra l'altro nella piantina, come "collegamento" tra piano inferiore e superiore c'è una botola, invece poi il costruttore mi ha montato una scala, multa pure per quella? immagino che se la DIA in sanatoria venissie accettata poi devo fare tutte le modifiche al catasto, giusto? più o meno li i costi a quanto ammonatno? e i costi per il tecnico che deve fare tutti i rilievi ed elaborazioni per la richiesta? grazie a chi avrà la pazienza di rispondermi, come vi dicevo all'inzio, sono abbastanza preoccupata...però, vista che l'idea è di rivendere la casa, voglio farlo con tutte le carte sistemate...grazie

 

[GET HELP]

Buongiorno
Ho letto con attenzione e provo a darle qualche indicazione in merito, anche se vi sarebbe da esaminare attentamente la documentazione in suo possesso e fornita dal costruttore prima di detti lavori.
Mi sembra di aver capito che lei ha acquistato un'abitazione sottostante un sottotetto non abitabile quondi presumo che lei abbia due planimetrie catastali distinte e separate, quindi due subalterni catastali.
Ora non so in che categoria è accatastato il sottotetto, presumo in categoria "C"
L'abuso da lei commesso sostanzialmente è la diversa distribuzione interna di un locale regolarmente edificato (spero presente sui progetti di quando lei ha comprato) ed accatastato (ha la piantina open-space), quindio anche se lei ha realizzato delle camere può avanzare una DIA a sanatoria con ammenda di 516 € e sanare la situazione planimetrica del sottotetto (ma non la destinazione d'uso, sempre se non sia previsto il recupero con modifica della destinazione d'uso) dei sottotetti dal Regolamneto Edilizio Comunale.
Poi ha effettuato abuso per fusione di unità immobiliari inserendo una scala che comunica le due.
Le consiglierei di recarsi dal suo tecnico di fiducia per:

Dia per diversa distribuzione interna sottotetto e fusione dello stesso con abitazione sottostante - onorario circa € 2000 + ammenda che va da € 516 a € 1.064
Nuova denuncia al NCEU della planimetria delle due unità fuse - onorario € 800
Spero di essere riuscito a delucidare un po' ma senza analizzare la documentazione non è facile

 

[Architetto]

...vista che l'idea è di rivendere la casa, voglio farlo con tutte le carte sistemate..

Partiamo da qui... per vendere casa, devi (o meglio sei obbligata) a mettere a posto la situazione (a meno che l'acquirente non si accolli l'abuso edilizio), perchè di questo trattasi...
Per quanto riguarda il vostro costruttore, se avete dei documenti che attestino che gli immobili li avete acquistati così e che le opere sono state eseguite prima del vostro insediamento, potete dichiarare quanto vero...e poi i problemi sono i suoi per dichiarazioni mendaci (ci va di mezzo anche il progettista che ha fatto la chiusura lavori)...
Per le spese...un po difficile da dire perchè ogni professionista applica la sua tariffa e poi va da zona a zona.... in ogni caso dovresti cavartela con €. 2.000,00 più la sanzione che per legge, la valutazione minima è di €. 516,00....
Spero esserti stato d'aiuto...

 

[akaihp]

Cosa devo aspettarmi? il vigile verrà e constaterà che nel sottotetto sono state eseguite opere senza DIA, non sono stati aumentati i volumi però sono stati aumenti dei vani (2 camere e un bagno), giusto? faranno un verbale e poi? farò richiesta di DIA in sanatoria, posso? è bene presentarla entro il 31 dicembre, giusto? ho paura che mi chiedano una cifra che non mi posso permettere..quanto mi verrà a costare secondo la vostra esperienza? è vero che tutto il condominio può essere anche oggetto di multa per non aver pagato negli scorsi anni quanto riferito ai millesimi reali? tra l'altro nella piantina, come "collegamento" tra piano inferiore e superiore c'è una botola, invece poi il costruttore mi ha montato una scala, multa pure per quella? immagino che se la DIA in sanatoria venissie accettata poi devo fare tutte le modifiche al catasto, giusto? più o meno li i costi a quanto ammonatno? e i costi per il tecnico che deve fare tutti i rilievi ed elaborazioni per la richiesta? grazie a chi avrà la pazienza di rispondermi, come vi dicevo all'inzio, sono abbastanza preoccupata...però, vista che l'idea è di rivendere la casa, voglio farlo con tutte le carte sistemate...grazie

la risposta qui non la si può dare completa perchè bisogna anche studiare il regolamento edilizio e il regolamento di igiene del tuo comune, oltre al regolamento di condominio (ma quello sono nei rapporti tra terzi e non riguardano il comune).
In alcuni comuni infatti non si possono suddividere gli spazi a sottotetto più piccoli di 100 mq.

Devi quindi verificare come dice GET HELP se puoi "sanare" i muri almeno.
Poi devi affrontare la questione dell'abuso come dice Architetto. Bisogna sentire un parere legale ma dire che l'abuso ci fosse già non credo sia una ipotesi valida. Non esisteva infatti prima un proprietario precedente.

Ma dicci: il costruttore che è stato preso da un raptus non è per caso stato pagato fino in fondo?

 

[giastmi03]

Impossibile provare che il costruttore ci ha venduto la casa già così, è un pazzo (davvero!) e non abbiamo prove in mano, è la sua parola contro la nostra dato che in piantina non c'è nulla di quanto invece di fatto presente ora, potremmo benissimo aver fatto tutti noi dopo l'acquisto, anche se non è così! il costruttore (furbo!) si è preso tutti i soldi che doveva prendersi fino all'ultimo centesimo, il suo atto non è spiegabile se non, davvero, da disturbi mentali, sembra infatti che ne soffra, che sfiga proprio io dovevo beccarmelo! è pure scemo perchè uno degli appartamenti che i vigili controlleranno è pure suo quindi le sanzioni spettano anche alui, dato che ho visto che pure lui dentro c'ha costruito muri, camere da letto e un bagno...pazzo! in ogni caso, facciamo che presento la DIA in sanatoria al più presto e mi viene detto che posso sanare "i muri" quindi sanare la situazione planimetrica del sottotetto, in ogni caso se non posso cambiare la destinazione d'uso, che faccio? cioè per vendere tranquillamente mi basta sanare e fare il nuovo catasto oppure resto cmq in abusivismo perchè le stanze non sono destinate correttamente?? ps. che differenza c'è tra SANARE e RECUPERARE?qualcuno mi ha detto che se in certe parti del sottotetto ho le altezze minime ponderali posso "recuperare" delle parti...e le altre???

 

[akaihp]

Impossibile provare che il costruttore ci ha venduto la casa già così, è un pazzo (davvero!) e non abbiamo prove in mano, è la sua parola contro la nostra dato che in piantina non c'è nulla di quanto invece di fatto presente ora, potremmo benissimo aver fatto tutti noi dopo l'acquisto, anche se non è così! il costruttore (furbo!) si è preso tutti i soldi che doveva prendersi fino all'ultimo centesimo, il suo atto non è spiegabile se non, davvero, da disturbi mentali, sembra infatti che ne soffra, che sfiga proprio io dovevo beccarmelo! è pure scemo perchè uno degli appartamenti che i vigili controlleranno è pure suo quindi le sanzioni spettano anche alui, dato che ho visto che pure lui dentro c'ha costruito muri, camere da letto e un bagno...pazzo! in ogni caso, facciamo che presento la DIA in sanatoria al più presto e mi viene detto che posso sanare "i muri" quindi sanare la situazione planimetrica del sottotetto, in ogni caso se non posso cambiare la destinazione d'uso, che faccio? cioè per vendere tranquillamente mi basta sanare e fare il nuovo catasto oppure resto cmq in abusivismo perchè le stanze non sono destinate correttamente?? ps. che differenza c'è tra SANARE e RECUPERARE?qualcuno mi ha detto che se in certe parti del sottotetto ho le altezze minime ponderali posso "recuperare" delle parti...e le altre???

Impossibile andare oltre: ti serve un professionista che ti aiuti a valutare il da farsi.

Tieni conto che il furbo non è stato solo il costruttore ma anche tu che sapevi perfettamente che l'immobile che hai comprato era agibile e usabile ad abitazione solo per metà ed in quanto tale ne hai tratto giovamento economico all'atto dell'acquisto.
Qualora invece tu non fossi stato edotto di questo fatto allora devo presumere che tu sia stato truffato dal costruttore.
La truffa è un reato, tienine conto.
Tieni anche conto che, come giustamente hai dichiarato, sapevi perfettamente all'atto dell'acquisto che la situazione non era certo "cristallina" e quindi la "furbata" è stata operata almeno da ambo le parti.
La cosa certamente che non hai messo in conto è quella di essere scoperto.
In effetti il rischio, a meno di un esposto circostanziato, è minimo. Nel caso di un esposto i funzionari comunali che normalmente chiudono un occhio non possono farlo e sono obbligati a fare dei sopralluoghi e se ravvisano delle irregolarità ad avvisare anche la magistratura competente e gli ordini professionali.

Nel caso specifico puoi solo sapere a cosa vai incontro e agire per minimizzare i danni. Puoi anche pensare di sfruttare una delle varie leggi per l'uso dei sottotetti o delle superfici accessorie. Se sei in Lombardia la LR13/09 è ancora attiva fino ad aprile se non erro.
Vedi se rientri in uno di questi casi: http://www.rilancioedilizia.regione.lombardia.it/shared/ccurl/590/855/Utilizzo%20del%20patrimonio%20edilizio%20esistente.pdf

Devi verificarne l'applicabilità ma magari te la cavi con solo un po' di spese in più.

 

[giastmi03]

Puoi anche credermi o no, ma la casa non mi è stata "scontata" per il fatto di avere sopra il sottotetto non agibile, io l'ho vista mi è piaciuta e ll'ho comprata, 3 anni fa TI GIURO non ne sapevo niente di ste cose agibile non abitabile, abuso, sanzioni etc, purtroppo sto pagando per la mia ignoranza..grazie di tutto