Cambio d'uso dopo accettazione proposta

[Fedefm]

Buonasera a tutti,
vi chiedo un consiglio. Ho ritirato una proposta di acquisto subordinata a mutuo per un immobile (piano terra C/3, primo piano A/3).
Proposta accettata dai venditori. Ora gli acquirenti hanno richiesto di poter fare a loro spese il cambio d'uso per il piano terra in modo da poter richiedere mutuo prima casa. I venditori potrebbero accettare di farglielo fare ma senza la garanzia che gli diano il mutuo hanno paura di trovarsi poi l'immobile trasformato senza aver venduto.
Secondo voi come si potrebbe procedere per tutelare entrambe le parti?
Se riscriviamo la proposta togliendo il vincolo di mutuo e facendo incassare la caparra ai venditori (gli acquirenti sono d'accordo) potrebbe essere una soluzione per tutelare i venditori e far sì che gli acquirenti abbiano mutuo agevolato o meglio altre soluzioni?

 

[Michela_]

piano terra C/3,

Ora gli acquirenti hanno richiesto di poter fare a loro spese il cambio d'uso per il piano terra

Cambio di destinazione da c/3 a cosa?
Come prima cosa: Incaricate un tecnico che valuti la fattibilità. Cosa diventerebbe semmai?

meglio altre soluzioni?

Punterei su capire quale cambio di destinazione d’uso può essere fatto e valutare con il venditore eventuali pro e contro, se per il mutuo allora se hanno difficoltà questi acquirenti (ma che difficoltà possono avere se vogliono togliere la sospensiva?), l’esistenza del C/3 potrebbe creare problemi anche ad altri futuri acquirenti che hanno necessità di mutuo.
Non so, da capire poi anche le altre categorie catastali delle altre pertinenze (se ci sono), dipende anche dalla tipologia di mutuo e percentuale che i clienti chiedono, ecc

È la stessa pratica?

Cambio destinazione d'uso con mutuo in corso

Buongiorno a tutti, chiedo un consiglio ai più esperti. Ho dei clienti che stanno comprando una casa su due piani, piano primo categoria A/3, piano terra categoria C/3. I signori devono richiedere mutuo e la banca ha detto loro che non ci sono problemi anche se il piano terra è artigianale. I...

www.immobilio.it

 

[francesca63]

Secondo voi come si potrebbe procedere per tutelare entrambe le parti?

Se rifai proposta togliendo il vincolo mutuo, e inserendo la facoltà dell’acquirente di far fare a spese sue il cambio d’uso al venditore , il venditore sarà tutelato se la caparra è almeno superiore alla somma tra le provvigioni e la spesa necessaria a riportare in c/3 l’immobile, nel caso il mutuo non venisse concesso.
L’acquirente non avrebbe nessuna tutela, nel senso che perderebbe caparra, spesa per la variazione, e provvigioni.
D’altronde è l’acquirente che ha bisogno del mutuo, e vuole la variazione: sta a lui decidere se rischiare, o meno.

 

[Giuseppe Di Massa]

Buonasera a tutti,
vi chiedo un consiglio. Ho ritirato una proposta di acquisto subordinata a mutuo per un immobile (piano terra C/3, primo piano A/3).
Proposta accettata dai venditori. Ora gli acquirenti hanno richiesto di poter fare a loro spese il cambio d'uso per il piano terra in modo da poter richiedere mutuo prima casa. I venditori potrebbero accettare di farglielo fare ma senza la garanzia che gli diano il mutuo hanno paura di trovarsi poi l'immobile trasformato senza aver venduto.
Secondo voi come si potrebbe procedere per tutelare entrambe le parti?
Se riscriviamo la proposta togliendo il vincolo di mutuo e facendo incassare la caparra ai venditori (gli acquirenti sono d'accordo) potrebbe essere una soluzione per tutelare i venditori e far sì che gli acquirenti abbiano mutuo agevolato o meglio altre soluzioni?

Sicuramente la tua diea di togliere il vincolo relativo al mutuo è la migliore, gli acquirenti dovranno scegliere se comprarlo così portando avanti la pratica mutuo comunque, oppure rinunciare alla tutela del mutuo, versare una caparra e fare la pratica adesso, entrambe le cose non sembrano fattibili.
Anche perchè passare da C3 a abitativo potrebbe richiedere del tempo e anche qualche opera interna, non si può escludere (famosa doppia conformità).

 

[PyerSilvio]

Sicuramente la tua diea di togliere il vincolo relativo al mutuo è la migliore,

..eh..
Ma se non è una casa, sia col vincolo oppure no, niente mutuo prima casa.
Altro che idea migliore.

hanno paura di trovarsi poi l'immobile trasformato senza aver venduto.

Con una proposta condizionata a mutuo, per l'acquisto di una casa, non c'è alternativa al cambio di destinazione in via preventiva, di un laboratorio.

Se non dovesse passare il mutuo, i proprietari avranno l'immobile riclassificato, pronto per poter essere venduto ad una più folta platea, compresi quelli che condizionano il proprio acquisto al mutuo.

Resta inteso, che se la proposta vincolata che hai in mano, prevede il cento x cento di mutuo lascia perdere.
Non dovevi manco prenderla.

 

[Fedefm]

Cambio di destinazione da c/3 a cosa?
Come prima cosa: Incaricate un tecnico che valuti la fattibilità. Cosa diventerebbe semmai?


Punterei su capire quale cambio di destinazione d’uso può essere fatto e valutare con il venditore eventuali pro e contro, se per il mutuo allora se hanno difficoltà questi acquirenti (ma che difficoltà possono avere se vogliono togliere la sospensiva?), l’esistenza del C/3 potrebbe creare problemi anche ad altri futuri acquirenti che hanno necessità di mutuo.
Non so, da capire poi anche le altre categorie catastali delle altre pertinenze (se ci sono), dipende anche dalla tipologia di mutuo e percentuale che i clienti chiedono, ecc

È la stessa pratica?

Cambio destinazione d'uso con mutuo in corso

Buongiorno a tutti, chiedo un consiglio ai più esperti. Ho dei clienti che stanno comprando una casa su due piani, piano primo categoria A/3, piano terra categoria C/3. I signori devono richiedere mutuo e la banca ha detto loro che non ci sono problemi anche se il piano terra è artigianale. I...

www.immobilio.it

Scusami, hai ragione, non ho specificato Allora il C/3 diventerebbe in parte C/2 e in parte C/6, non ci sono altre pertinenze. Il geometra che li seguirebbe con la pratica è già andato ad informarsi in comune e l'operazione è fattibile. Per questo loro vorrebbero fare il cambio prima di chiedere mutuo per poter far rientrare tutto nel mutuo prima casa. Ho specificato agli acquirenti che nel caso il mutuo non dovesse passare loro perderebbero caparra e i soldi spesi per le opere e la pratica di cambio d'uso. Gli acquirenti però sono molto tranquilli quindi...devo cercare un modo per convincere e tutelare i venditori.

..eh..
Ma se non è una casa, sia col vincolo oppure no, niente mutuo prima casa.
Altro che idea migliore.



Con una proposta condizionata a mutuo, per l'acquisto di una casa, non c'è alternativa al cambio di destinazione in via preventiva, di un laboratorio.

Se non dovesse passare il mutuo, i proprietari avranno l'immobile riclassificato, pronto per poter essere venduto ad una più folta platea, compresi quelli che condizionano il proprio acquisto al mutuo.

Resta inteso, che se la proposta vincolata che hai in mano, prevede il cento x cento di mutuo lascia perdere.
Non dovevi manco prenderla.

no il mutuo non è 100%, e facendo il cambio d'uso prima della richiesta mutuo, rimarrebbe un A/3 con C/2 e C/6 quindi tutto assimilabile a prima casa. E sul fatto che una volta fatto il cambio d'uso la casa rimarrebbe più facile da "eventualmente rivendere" è la prima cosa che ho detto ai venditori

Anche perchè la difficoltà di vendita di quella casa è proprio per la presenza del c/3 al piano terra e nessuno voleva accollarsi le spese di cambio d'uso. Loro erano arrivati dicendo che potevano acquistare anche così e fare il cambio d'uso dopo l'acquisto, poi facendo i conti anche con altre banche si sono resi conto che risparmierebbero più di 300 € al mese sulla rata di mutuo

Se rifai proposta togliendo il vincolo mutuo, e inserendo la facoltà dell’acquirente di far fare a spese sue il cambio d’uso al venditore , il venditore sarà tutelato se la caparra è almeno superiore alla somma tra le provvigioni e la spesa necessaria a riportare in c/3 l’immobile, nel caso il mutuo non venisse concesso.
L’acquirente non avrebbe nessuna tutela, nel senso che perderebbe caparra, spesa per la variazione, e provvigioni.
D’altronde è l’acquirente che ha bisogno del mutuo, e vuole la variazione: sta a lui decidere se rischiare, o meno.

Sì gli acquirenti sono informati di tutto ciò che potrebbero perdere, ma loro sono tranquilli... Per quanto riguarda i venditori ho fatto presente che il problema di quella casa è proprio il c/3 che non permette di acquistare tutto come prima casa ma a loro serviva per lavoro e di conseguenza non hanno mai voluto fare cambio d'uso. Così facendo se malauguratamente non dovesse andare tutto a buon fine sarebbe poi più semplice da vendere.

Sicuramente la tua diea di togliere il vincolo relativo al mutuo è la migliore, gli acquirenti dovranno scegliere se comprarlo così portando avanti la pratica mutuo comunque, oppure rinunciare alla tutela del mutuo, versare una caparra e fare la pratica adesso, entrambe le cose non sembrano fattibili.
Anche perchè passare da C3 a abitativo potrebbe richiedere del tempo e anche qualche opera interna, non si può escludere (famosa doppia conformità).

Il cambio d'uso è fattibile, da c/3 diventerebbe c/2 e in parte c/6, il comune ha detto al tecnico che si può fare, il progetto originario era già così. Sono loro che poi lo hanno trasformato in c/3 per esigenze di lavoro.

 

[francesca63]

Per quanto riguarda i venditori ho fatto presente che il problema di quella casa è proprio il c/3 che non permette di acquistare tutto come prima casa

Quindi spiegagli che aver trovato un acquirente disposto a pagare la variazione è una fortuna, e con una caparra adeguata non rischiano di perdere soldi, anzi…

 

[PyerSilvio]

spiegagli che aver trovato un acquirente disposto a pagare la variazione è una fortuna,

..bah..
Io non ho mai visto immobili censiti, di qualsiasi categoria, che non si possono vendere.
Metà del mondo è in giro a comperare quello che l'altra metà vende.

Molto semplicemente non si sarà ancora trovato il cliente giusto.

Detto ciò, aldilà delle questioni tecniche, una delle regole cardine della compravendita immobiliare, resta sempre quella che quando un proprietario vende, non si tocca niente.
Comprese pratiche e carteggi burocratici.
Da avviare solo se il cliente acquirente è efficace e pronto a versare una caparra adeguata.

Diversamente il mare è pieno di pesci.

 

[francesca63]

Da avviare solo se il cliente acquirente è efficace e pronto a versare una caparra adeguata.

Come hai letto, anch’io consiglio caparra adeguata.
E si tratta di “dismettere” un magazzino, per avere box e cantina, che possono essere acquistati entrambi come pertinenza prima casa ; mi pare una modifica ragionevole, soprattutto se paga l’acquirente

 

[Fedefm]

Grazie per il confronto! Al prossimo incontro parlerò con le parti e vedremo cosa si deciderà. Approfitto ancora della vostra disponibilità per una domanda: supponiamo il caso di rifare la proposta, questa volta senza vincolo di mutuo e con caparra incassabile subito, i dati catastali in proposta sarebbero ancora quelli attuali con A/3 e C/3. Se le parti si accordassero per fare il cambio d'uso prima della richiesta mutuo, si potrebbe fare una scrittura integrativa alla proposta (da registrare anch'essa) per segnare i dati catastali aggiornati? O basta poi la visura catastale storica per dimostrare che l'immobile è sempre quello? Non mi è mai capitato di avere cambio d'uso dopo l'accordo perciò non so quale sia la prassi corretta da seguire