Cambio stato d'uso

[dommy68]

Gentili lettori vorrei proporVi un quesito in merito ad una situazione per la quale mi servono chiarimenti.

I miei genitori, possessori di una seconda casa, inutilizzata e priva di utenza elettrica, ubicata a piano terra della mia attuale abitazione (realizzata quale sopraelevazione alla prima in questione), poiché non interessati ad avere una seconda casa, ereditata dai nonni materni, mi hanno paventato l'idea di volermi cedere tale abitazione.

Potrebbe essere interessante proprio perché potrei accorparla alla mia abitazione e farne un'unica proprietà, ma:
- la mia abitazione è classificata in categoria A/2 classe 3, mentre quella dei miei genitori è classificata A/3 classe 4, seppure siano una sull'altra;
- sono già possessore di una seconda casa (del tipo stagionale), in altro comune e di n. 1 garage, attinenza della mia prima abitazione.

Al momento non abbiamo sentito alcun esperto per le valutazioni del caso, soprattutto per la parte fiscale che potrebbe diventare onerosa per me che sono monoreddito.

Le idee che mi sono fatto sono le seguenti:
- potrei donare l'abitazione in questione ad uno dei miei 2 figli (uno maggiorenne e l'altro minorenne), ma con quali conseguenze?
Se un domani il maggiorenne dovesse andar via e dovesse realizzarsi da qualche altra parte, cosa succederebbe?
Se donassimo l'abitazione al figlio minore, con quali modalità, precauzioni e risultati?
Premetto che in famiglia siamo 3 fratelli, di cui:

• uno (il secondo genito, io sarei il primo) non ha contatti con la famiglia, causa vedute diverse dal resto della famiglia;
• il terzo fratello, non sposato e attualmente convivente con i miei genitori nella casa di proprietà degli stessi, non avrebbe espresso la volontà di intestarsi l'abitazione oggetto della discussione.

- potrei cambiare lo stato d'uso dell'attuale abitazione posta a piano campagna (in pratica quella che i miei genitori mi donerebbero- vds progetto allegato) trasformandola in due parti, cioè la parte con le due stanze da letto in garage e la parte denominata soggiorno in deposito, operazione da compiersi a nome di mia madre, prima di poter procedere alla donazione nei miei confronti.
Aggiungo che le due unità abitative sono collegate tramite una porta posta tra la mia abitazione e quella che i miei genitori vorrebbe donarmi.

Vi prego di darmi indicazioni sulla fattibilità delle mie idee e soprattutto vi chiedo di farmi capire quale potrebbe essere la soluzione migliore al fine di non aumentare il mio attuale carico economico.

Spero di essere stato chiaro nell'esposizione dei fatti.

In attesa dei vostri pareri/suggerimenti Vi ringrazio per l'attenzione e per il tempo prestatomi.

 

[marcanto]

Il trasferimento tra i tuoi genitori e te dovrebbe avvenire mediante donazione ?
Almeno cosi si comprende alla fine !
Ebbene se è questa la modalità del trasferimento, direi che non è l'ideale per il semplice fatto che hai altri 2 fratelli (eredi) che potrebbero impugnare il tutto in quanto eredi.
La soluzione più appropriata sarebbe che tu acquistassi a prezzo di mercato.

Per quanto concerne il cambio di destinazione d'uso è una questione di ordine tecnico.
Sarebbe opportuno vagliare se tale cambio sia fattibile in funzione delle previsioni dello strumento edilizio-urbanistico del comune in questione.
Quindi per questo aspetto dovresti chiedere un parere di un tecnico professionista ing oppure arch, anche perchè, qualora fattibile, la procedura prevede la presentazione di un adeguata pratica edilizia.

 

[PyerSilvio]

Gentili lettori vorrei proporVi un quesito in merito ad una situazione per la quale mi servono chiarimenti.

I miei genitori, possessori di una seconda casa, inutilizzata e priva di utenza elettrica, ubicata a piano terra della mia attuale abitazione (realizzata quale sopraelevazione alla prima in questione), poiché non interessati ad avere una seconda casa, ereditata dai nonni materni, mi hanno paventato l'idea di volermi cedere tale abitazione.

Potrebbe essere interessante proprio perché potrei accorparla alla mia abitazione e farne un'unica proprietà, ma:
- la mia abitazione è classificata in categoria A/2 classe 3, mentre quella dei miei genitori è classificata A/3 classe 4, seppure siano una sull'altra;
- sono già possessore di una seconda casa (del tipo stagionale), in altro comune e di n. 1 garage, attinenza della mia prima abitazione.

Al momento non abbiamo sentito alcun esperto per le valutazioni del caso, soprattutto per la parte fiscale che potrebbe diventare onerosa per me che sono monoreddito.

Le idee che mi sono fatto sono le seguenti:
- potrei donare l'abitazione in questione ad uno dei miei 2 figli (uno maggiorenne e l'altro minorenne), ma con quali conseguenze?
Se un domani il maggiorenne dovesse andar via e dovesse realizzarsi da qualche altra parte, cosa succederebbe?
Se donassimo l'abitazione al figlio minore, con quali modalità, precauzioni e risultati?
Premetto che in famiglia siamo 3 fratelli, di cui:

• uno (il secondo genito, io sarei il primo) non ha contatti con la famiglia, causa vedute diverse dal resto della famiglia;
• il terzo fratello, non sposato e attualmente convivente con i miei genitori nella casa di proprietà degli stessi, non avrebbe espresso la volontà di intestarsi l'abitazione oggetto della discussione.

- potrei cambiare lo stato d'uso dell'attuale abitazione posta a piano campagna (in pratica quella che i miei genitori mi donerebbero- vds progetto allegato) trasformandola in due parti, cioè la parte con le due stanze da letto in garage e la parte denominata soggiorno in deposito, operazione da compiersi a nome di mia madre, prima di poter procedere alla donazione nei miei confronti.
Aggiungo che le due unità abitative sono collegate tramite una porta posta tra la mia abitazione e quella che i miei genitori vorrebbe donarmi.

Vi prego di darmi indicazioni sulla fattibilità delle mie idee e soprattutto vi chiedo di farmi capire quale potrebbe essere la soluzione migliore al fine di non aumentare il mio attuale carico economico.

Spero di essere stato chiaro nell'esposizione dei fatti.

In attesa dei vostri pareri/suggerimenti Vi ringrazio per l'attenzione e per il tempo prestatomi.

Se la questione e’ prettamente fiscale e’ inutile fare tutti sti giri del fumo.
Con donazioni, atti e pratiche intestate a tua madre o ai tuoi figli.

Acquisisci l’unita’ sottostante e la fondi con quella di sopra gia’ in tuo possesso.
Fine del teatro.

La norma ti consente pure di poter attendere fino a tre anni dopo l’atto notarile, per procedere con la fusione.

 

[dommy68]

La mia idea sarebbe quella del cambio stato d'uso a nome di mia madre (attuale proprietaria) per poi procedere all'acquisto o donazione in maniera da poterci fare la fusione e realizzare il garage e un deposito, non avendo esigenze di ampliare la mia attuale abitazione.
Presumo che la fusione di ulteriore fabbricato e tale denominato comporti delle spese maggiori rispetto alla fusione di un fabbricato classificato garage e deposito.
Spero di essere stato chiaro nella mia esposizione dei fatti.
Grazie, comunque, delle vostre preziose opinioni e suggerimenti.

 

[marcanto]

per il cambio di destinazione d'uso la questione non è chi la faccia: tua madre o altri.
La questione è la sua fattibilità in ordine alle disposizioni dello strumento edilizio-urbanistico del comune.
su questo aspetto SOLO un tecnico ing o arch, che conosca tale strumento urbano, ti potrà rispondere ......NON ci sono altre strade.
hai già consultato un tecnico ????

per la fusione >
i costi sono indifferenti o quasi identici, sia se si fondano due unità abitative oppure 1 unità abitativa con un garage e deposito.
Anche qua la questione ha natura tecnica: avrai bisogno di un ing o arch per fare la fusione.....perchè richiede una pratica edilizia.
Anche se credo che sia un po difficile porre in essere una "fusione" tra un piano destinato ad unità abitativa, con un piano sottostante adibita a garage e deposito.
Ammenochè non si pongono in essere determinati requisiti, ed anche su questo ti indirizzerà il tecnico ing o arch.

 

[francesca63]

- potrei donare l'abitazione in questione ad uno dei miei 2 figli (uno maggiorenne e l'altro minorenne), ma con quali conseguenze?

per donare ad un minore ci vuole l'ok del Tribunale, che valuta la convenienza per il minore stesso .
Tieni anche presente che se doni a uno( o entrambi) dei tuoi figli, poi da maggiorenne potrà comunque vendere il bene senza il tuo consenso.
In ogni caso la donazione è sconsigliata, per la presenza di altri fratelli, che potrebbero impugnare tale donazione, dopo la morte dei tuoi, e per i noti problemi di rivendibilità di immobili frutto di donazione.
Anche l'idea di cambiare destinazione d'uso da abitazione a garage non mi pare brillante, ammesso che sia possibile.
Direi che vi servirebbe rivedere l'intera questione da un punto di vista famigliare/economico/fiscale più generale, analizzando con tecnico e notaio le alternative.

 

[marcanto]

l'idea di cambiare destinazione d'uso da abitazione a garage non mi pare brillante

confesso che è stato anche il mio stesso pensiero dalla prima lettura della discussione ......ma ho preferito non esprimermi in materia.

 

[angy2015]

il cambio di destinazione d'uso penso che sia fattibile essendo dei locali a piano terreno però costituisce una diminuzione del valore della casa un domani che si volesse vendere. Se si mantiene la stessa destinazione d'uso si potrà fare la fusione con il primo piano e penso che alla fine questa pratica costa meno della variazione di destinazione d'uso del piano terra e accatastamento come box e deposito da fondere o magazzino da accatastare. Qualcosa si risparmierebbe a rogitare nella seconda ipotesi perchè le rendite sarebbero inferiori ma il risparmio non vale la perdita di valore della casa.
Per il resto han già risposto adeguatamente i precedenti forumer.

 

[dommy68]

Volevo ringraziare tutti per le risposte fornite delle quali ne faccio tesoro.
A breve inizierò un giro di consultazioni sia con un tecnico che con un notaio.
Dovrò sentire anche un commercialista per capire quali potrebbero essere gli eventuali incrementi fiscali che, sinceramente, è la parte che più mi interessa poichè non vorrei caricarmi dell'intera quota attualmente pagata dai miei genitori.
Spero di trovare una buona soluzione e di poter realizzare il mio progetto.
P.S. I vostri suggerimenti saranno molto graditi. Grazie.

 

[Bastimento]

Ripeto cose in sostanza già dette, in modo più diretto.
1) Nel caso di fusione catastale dei due immobili , inevitabilmente il complesso attuale A2+A3 diventerebbe in sostanza un complessivo A2: in termini fiscali la rendita catastale risultante sarebbe superiore alla somma dei due attuali addendi. Se tuttoo l'insieme rappresenta la casa di abitazione per ora si sarebbe esenti da IMU e sostanzialmente anche da IRPEF. Salvo la fusione porti a dimensioni tali da far scattare la categoria superiore A1.

2) La fusione di un A2 con garage C6 non esiste: diventeresti proprietario di un secondo box C6 e di un secondo magazzino-cantina C2: ai fini fiscali puoi esentare insieme alla abitazione un solo box ed una sola cantina.
In ogni caso la fiscalità su un C6+C2, dovrebbe essere inferiore ad un A3 (inferiore cioè a ciò che oggi pagano i genitori) : con qualche riserva. L'accatastamento e rendita dell'A3 presumo siano datati, quindi con classe bassa ; un nuovo accatastamento porta in genere a tariffe unitarie più alte. Senza contare la perdita di cubatura residenziale.