Caparra alta

[marcodur]

Salve,
ho ricevuto tramite l’agenzia immobiliare una proposta di acquisto per una palazzina di 2 piani risalente al 1967 che avevo messo in vendita; al di là del fatto che l’offerta è un po’ bassa rispetto alla richiesta (ho fatto una controproposta moderata, temo sia difficile trovare di meglio), l’acquirente, che è una cooperativa sociale che a prima vista mi pare seria e affidabile, ha fretta di concludere l’affare in tempi brevi – pena la rinuncia all’acquisto – e mi ha offerto per il preliminare una caparra insolitamente alta, pari al 50% dell’offerta complessiva. L’AI mi ha presentato questo fatto come una cosa positiva, essendo di fatto un impegno molto forte da parte del compratore.
Inoltre, siccome ci sono alcune difformità da sanare di cui il geometra interpellato da me aveva già fatto una stima di costo (contattando anche i tecnici del comune) intorno a 10000 euro, l’acquirente si è offerto (verbalmente) di accollarsi la sanatoria nel contesto del progetto di ristrutturazione che comunque ha già previsto, al fine di accelerare i tempi ed evitare di presentare due pratiche in sequenza al comune.
Cosa ne pensate di queste anomalie rispetto all’iter normale? Quali rischi possono nascondere? Il mio timore è che se il progetto/sanatoria non dovesse andare a buon fine per mancata approvazione da parte del comune, o anche solo ritardo, mi troverei a non poter rogitare per inadempienza a mio carico e quindi essere tenuto a rimborsare il doppio della caparra, cioè in questo caso l’intero valore dell’immobile! Cosa consigliate?
Grazie in anticipo.

 

[Bagudi]

Può darsi che abbiano dei contributi da spendere in scadenza.

 

[Roby]

Ti capisco, il fatto di avere problemi urbanistici da risolvere ti pone veramente in una condizione a rischio, oppure è vero che si sono posti in modo deciso e concreto per scadenze come dice Silvana.
Così a freddo ti direi di non firmare nulla sin quando tu sia certo di essere perfettamente in regola e poter rogitare senza problemi.
Chiaro che acquirenti del genere poi sarà difficile averne.

 

[cristian casabella]

Salve,
ho ricevuto tramite l’agenzia immobiliare una proposta di acquisto per una palazzina di 2 piani risalente al 1967 che avevo messo in vendita; al di là del fatto che l’offerta è un po’ bassa rispetto alla richiesta (ho fatto una controproposta moderata, temo sia difficile trovare di meglio), l’acquirente, che è una cooperativa sociale che a prima vista mi pare seria e affidabile, ha fretta di concludere l’affare in tempi brevi – pena la rinuncia all’acquisto – e mi ha offerto per il preliminare una caparra insolitamente alta, pari al 50% dell’offerta complessiva. L’AI mi ha presentato questo fatto come una cosa positiva, essendo di fatto un impegno molto forte da parte del compratore.
Inoltre, siccome ci sono alcune difformità da sanare di cui il geometra interpellato da me aveva già fatto una stima di costo (contattando anche i tecnici del comune) intorno a 10000 euro, l’acquirente si è offerto (verbalmente) di accollarsi la sanatoria nel contesto del progetto di ristrutturazione che comunque ha già previsto, al fine di accelerare i tempi ed evitare di presentare due pratiche in sequenza al comune.
Cosa ne pensate di queste anomalie rispetto all’iter normale? Quali rischi possono nascondere? Il mio timore è che se il progetto/sanatoria non dovesse andare a buon fine per mancata approvazione da parte del comune, o anche solo ritardo, mi troverei a non poter rogitare per inadempienza a mio carico e quindi essere tenuto a rimborsare il doppio della caparra, cioè in questo caso l’intero valore dell’immobile! Cosa consigliate?
Grazie in anticipo.

Secondo me, se eviti gli accordi verbali e scrivi tutto chiaro nella proposta non dovresti avere problemi. Del tipo, potresti aggiungere che in caso di mancata conclusione dell'affare per motivi XXX, la parte acquirente rinuncia fin dalla firma della proposta a qualsiasi pretesa, quindi si avrà la sola restituzione della caparra, senza danni, spese o altri oneri, ecc....

 

[PyerSilvio]

Così a freddo ti direi di non firmare nulla sin quando tu sia certo di essere perfettamente in regola e poter rogitare senza problemi.

Ma perchè...???

L'acquirente si accolla l'onere e la cura di ottemperare per riconformare e bene fanno.

Così riconformeranno con tecnici e con prassi certe e sicure a loro esclusiva cura ed interesse.

La libera negoziazione tra le parti è un diritto universale.

 

[marcodur]

Si anch'io penso ci sia una questione di scadenze da rispettare per avere dei contributi. Io però mi preoccupo per eventuali problemi non dipendenti dalla mia o loro volontà. Vedo comunque che i pareri non sono uniformi, il che non mi rassicura....

 

[CheCasa!]

Salve,
ho ricevuto tramite l’agenzia immobiliare una proposta di acquisto per una palazzina di 2 piani risalente al 1967 che avevo messo in vendita; al di là del fatto che l’offerta è un po’ bassa rispetto alla richiesta (ho fatto una controproposta moderata, temo sia difficile trovare di meglio), l’acquirente, che è una cooperativa sociale che a prima vista mi pare seria e affidabile, ha fretta di concludere l’affare in tempi brevi – pena la rinuncia all’acquisto – e mi ha offerto per il preliminare una caparra insolitamente alta, pari al 50% dell’offerta complessiva. L’AI mi ha presentato questo fatto come una cosa positiva, essendo di fatto un impegno molto forte da parte del compratore.
Inoltre, siccome ci sono alcune difformità da sanare di cui il geometra interpellato da me aveva già fatto una stima di costo (contattando anche i tecnici del comune) intorno a 10000 euro, l’acquirente si è offerto (verbalmente) di accollarsi la sanatoria nel contesto del progetto di ristrutturazione che comunque ha già previsto, al fine di accelerare i tempi ed evitare di presentare due pratiche in sequenza al comune.
Cosa ne pensate di queste anomalie rispetto all’iter normale? Quali rischi possono nascondere? Il mio timore è che se il progetto/sanatoria non dovesse andare a buon fine per mancata approvazione da parte del comune, o anche solo ritardo, mi troverei a non poter rogitare per inadempienza a mio carico e quindi essere tenuto a rimborsare il doppio della caparra, cioè in questo caso l’intero valore dell’immobile! Cosa consigliate?
Grazie in anticipo.

Riduci l'importo della caparra.
Ridurrai il rischio di un inadempimento che potrebbe metterti con le spalle al muro ma... accetta la proposta d'acquisto.
Mantieni il controllo della sanatoria. Sei tu che dovrai firmare gli incartamenti qualora siano presentati prima del rogito ed è meglio, quanto meno, che venga coinvolto anche un tecnico di tua fiducia... il fatto poi che si possa "sanare" dopo il rogito dovrebbe essere quanto meno approfondito...

 

[Rosa1968]

La libera negoziazione tra le parti è un diritto universale.

ma non devi andare contro la legge. La vendita di un immobile senza la conformità non è consentita dalla legge a meno che le parti non tacciano davanti al notaio e dichiarino il falso.

di accollarsi la sanatoria nel contesto del progetto di ristrutturazione che comunque ha già previsto, al fine di accelerare i tempi ed evitare di presentare due pratiche in sequenza al comune.

L'iter dice che per presentare un progetto, tutto deve essere in ordine, comunque in sequenza bisogna fare la sanatoria pagare l'oblazione e poi presentare il nuovo progetto. Detto questo io non accetterei di vendere una cosa da sanare, perché dietro l'angolo si può trovare l'ostacolo che blocca il tutto.
Loro, al di là dei tempi dovranno attendere la sanatoria, nel tuo di interesse.

Il mio timore è che se il progetto/sanatoria non dovesse andare a buon fine per mancata approvazione da parte del comune, o anche solo ritardo, mi troverei a non poter rogitare per inadempienza a mio carico e quindi essere tenuto a rimborsare il doppio della caparra, cioè in questo caso l’intero valore dell’immobile!

vincolate la proposta al buon esito dell'iter comunale entro la data del ..... così nel frattempo tu porti avanti la sanatoria e loro il progetto. Una volta ottenuto il benestare comunale andate al preliminare e poi al rogito e vissero tutti felici e contenti. Bisognerà però che tu incarichi un tecnico che controlli il loro di operato, per evitare che strada facendo cambino idea e diano la colpa al comune.

 

[Roby]

Ma perchè...???

L'acquirente si accolla l'onere e la cura di ottemperare per riconformare e bene fanno.

Così riconformeranno con tecnici e con prassi certe e sicure a loro esclusiva cura ed interesse.

La libera negoziazione tra le parti è un diritto universale.

Pyer hai ragione ma.... ti devo dire di un commerciante di Cesano Maderno che fa tutt'altro che il costruttore e/o l'agente immobiliare che si è invischiato in una storia simile?
Mi Spiego.
Si aggiudica all'asta 12 appartamenti ........... non male, devo essere sincero solo che incaponito dall'affare paga troppo.
Premetto che ho visto l'immobile.
Ne vende uno.
Ora ha una proposta per un altro e stranamente in questa proposta viene riportato che entro la data del ( gennaio 2019 ) siamo già fuori termini, l'acquirente vuole l'agibilità.
Ora non so quanta caparra ha percepito il venditore, ma ti posso assicurare che l'agibilità non l'avrà mai (non sto qui a spiegarti tutto ma ti dico solo che i precedenti proprietari falliti, per l'agibilità sono arrivati sino al TAR).
Siccome l'agenzia o quanto meno il titolare lo conosco bene e .......... lasciamo stare, chi mi dice a me che è stata fata un operazione a DOC per arrivare ad avere il doppio della caparra indietro visto che l'agibilità credimi non arriverà mai.....
Ognuno di noi in chat parla per le sue esperienze e non critico nessuno solo che il post del nostro utente mi ha risvegliato un campanello di allarme ( per me) notato appunto in queste settimane.

 

[cristian casabella]

Pyer hai ragione ma.... ti devo dire di un commerciante di Cesano Maderno che fa tutt'altro che il costruttore e/o l'agente immobiliare che si è invischiato in una storia simile?
Mi Spiego.
Si aggiudica all'asta 12 appartamenti ........... non male, devo essere sincero solo che incaponito dall'affare paga troppo.
Premetto che ho visto l'immobile.
Ne vende uno.
Ora ha una proposta per un altro e stranamente in questa proposta viene riportato che entro la data del ( gennaio 2019 ) siamo già fuori termini, l'acquirente vuole l'agibilità.
Ora non so quanta caparra ha percepito il venditore, ma ti posso assicurare che l'agibilità non l'avrà mai (non sto qui a spiegarti tutto ma ti dico solo che i precedenti proprietari falliti, per l'agibilità sono arrivati sino al TAR).
Siccome l'agenzia o quanto meno il titolare lo conosco bene e .......... lasciamo stare, chi mi dice a me che è stata fata un operazione a DOC per arrivare ad avere il doppio della caparra indietro visto che l'agibilità credimi non arriverà mai.....
Ognuno di noi in chat parla per le sue esperienze e non critico nessuno solo che il post del nostro utente mi ha risvegliato un campanello di allarme ( per me) notato appunto in queste settimane.

Quindi, il primo acquirente privato che ha acquistato all'asta potrebbe rimanere "bruciato" ma non credo possa succedere nulla al tribunale/perito o altre figure di parte venditrice.... Da ciò dovrei dedurre che chi rischia è, anche nel caso in questione, non il venditore, ma chi compra e si assume per iscritto i rischi

Quindi, il primo acquirente privato che ha acquistato all'asta potrebbe rimanere "bruciato" ma non credo possa succedere nulla al tribunale/perito o altre figure di parte venditrice.... Da ciò dovrei dedurre che chi rischia è, anche nel caso in questione, non il venditore, ma chi compra e si assume per iscritto i rischi

Visto che non vorrei aver capito male io, ma in altre discussioni simili quasi tutti eravate concordi che si può vendere qualsiasi bene immobile, anche se abusivo...sta a chi compra poi, eventualmente demolirlo e farci in giardino per l'estate o fare nuove pratiche edilizie per poter ricostruirci con tutte le autorizzazioni