Caparra con deposito fiduciario a condizione

[stefanomar]

Cari colleghi, vorrei un consiglio su una situazione che si è verificata presso la mia agenzia:

E' stata formulata una proposta d'acquisto di un immobile condizionata alla concessione del mutuo, con data di scadenza per la delibera del mutuo (da richiedere max 210.000,00 €) fissata entro il giorno 30/09/2017 con il rogito da effettuarsi entro il 30/03/2018. A causa delle irregolarità urbanistiche dell'immobile la perizia della banca si è potuta effettuare solo al giorno 15/01/2018, la cifra richiesta fù però di 350.000,00 € per comprendere anche la ristrutturazione, dopo aver spedito tutta la documentazione la pratica viene però bocciata dalla direzione della banca, per cui di comune accordo chiesero la possibilità di un mutuo ad altri istituti bancari, questo portò a superare la data massima per il rogito 30/03/2018 allorchè le parti decisero di sottoscrivere una proroga di un mese . Adesso la situazione è quella che il compratore non è riuscito ad ottenere il mutuo da altri istituti. Quindi la domanda che vi faccio è questa: la caparra consegnatami a deposito fiduciario spetterebbe al venditore oppure va restituita al proponente? Il proponente avendo chiesto una cifra più alta di quella stabilita nella proposta è stato inadempiente al contratto? A me come agenzia dopo tutto questo tempo perso mi devono riconoscere il compenso?

grazie a tutti

 

[il_dalfo]

- Senza aver preso visione dell'accordo siglato, coi dati qui esposti mi vien da dire che il contratto non si è perfezionato rimanendo sottoposto a clausola sospensiva, ergo il tutto è decaduto e di conseguenza l'assegno va restituito al proponente.
- Se non avete precisato che l'importo massimo di mutuo da richiedere doveva essere non superiore ad € xxxx, il proponente non è inadempiente per aver chiesto una cifra superiore.
- A te non spetta nulla in conto provvigione in quanto l'accordo non si è perfezionato in contratto.

Certo sarebbe da verificare che c'è scritto nella proroga ma a naso credo già di poter dire che nulla di quanto da me su scritto sia da modificare.

Queste considerazioni potrei accettarle se fossi un agente immobiliare "patentato",

ciao @specialist

 

[stefanomar]

Invio la proposta e la proroga.

 

[Rosa1968]

Cari colleghi, vorrei un consiglio su una situazione che si è verificata presso la mia agenzia:

E' stata formulata una proposta d'acquisto di un immobile condizionata alla concessione del mutuo, con data di scadenza per la delibera del mutuo (da richiedere max 210.000,00 €) fissata entro il giorno 30/09/2017 con il rogito da effettuarsi entro il 30/03/2018. A causa delle irregolarità urbanistiche dell'immobile la perizia della banca si è potuta effettuare solo al giorno 15/01/2018, la cifra richiesta fù però di 350.000,00 € per comprendere anche la ristrutturazione, dopo aver spedito tutta la documentazione la pratica viene però bocciata dalla direzione della banca, per cui di comune accordo chiesero la possibilità di un mutuo ad altri istituti bancari, questo portò a superare la data massima per il rogito 30/03/2018 allorchè le parti decisero di sottoscrivere una proroga di un mese . Adesso la situazione è quella che il compratore non è riuscito ad ottenere il mutuo da altri istituti. Quindi la domanda che vi faccio è questa: la caparra consegnatami a deposito fiduciario spetterebbe al venditore oppure va restituita al proponente? Il proponente avendo chiesto una cifra più alta di quella stabilita nella proposta è stato inadempiente al contratto? A me come agenzia dopo tutto questo tempo perso mi devono riconoscere il compenso?

grazie a tutti

leggendo anche la lettera che hai allegato, vedo che è stato prorogata la data del rogito. Ma c'è da dire che il contratto preliminare non specifica una data entro il quale la sospensiva aveva un termine, e il termine non può coincidere con il rogito. Il fatto poi che abbiano chiesto di più, risultano si inadempienti al contratto, loro con i soldi della banca avrebbero dovuto saldare in primis il venditore, di fatto si sono obbligati a questo nel preliminare.
Dovete cercare di trovare un accordo e onestamente portare quella proposta/preliminare ad un avvocato mi fa venire i brividi. Sembra un quiz

 

[francesca63]

Ho letto proposta e proroga.
Devo dire che mi pare scritta non benissimo la proposta, e male la proroga.

La proposta parla di somma in deposito da consegnare come caparra al preliminare, che il punto 2 individua nell’accettazione della proposta ( scritto male , perché il contratto preliminare è formato con la comunicazione al proponente dell’avvenuta accettazione, non con la firma di accettazione).
Ma poi parla di condizione sospensiva , quindi non si consegna la caparra (la somma diventa caparra solo con la consegna al promittente venditore)

La condizione doveva avverarsi antro il 30\9, e quello era il momento in cui eventualmente concordare per iscritto una proroga per la condizione sospensiva, oltre che per il rogito.
Nella proroga firmata non si fa alcun riferimento alla condizione sospensiva, e di nuovo si parla di caparra versata.
Insomma, è un gran pasticcio.

la caparra consegnatami a deposito fiduciario spetterebbe al venditore oppure va restituita al proponente?

Continui a parlare di caparra: quella somma non è mai stata caparra.
Era destinata a diventarlo se si fosse avverata la condizione, con la consegna al venditore.
Se non è stata consegnata nemmeno alla proroga, avete gestito male la faccenda.
Dovevate conoscere le intenzioni dell’acquirente sulla cifra richiesta e indicarla in proposta, e seguire i passi corretti per ogni fase che non andava come promesso.
Ora tu e il venditore avete perso un gran tempo, vi auguro di trovare un altro acquirente, e di non ripetere gli stessi errori.

P. s. Mistero su punto 2 della proposta, dove invece di descrivere cosa propone l’acquirente (propongo di acquistare .........) si divaga con articoli inutili del codice civile, messi a caso (non perché non siano quelli giusti, ma perché sono superflui in quella
-accettazione a corpo e non a misura della proposta
- Contratto preliminare “azionabile ex 2932 cc “

 

[stefanomar]

Ho letto proposta e proroga.
Devo dire che mi pare scritta non benissimo la proposta, e male la proroga.

La proposta parla di somma in deposito da consegnare come caparra al preliminare, che il punto 2 individua nell’accettazione della proposta ( scritto male , perché il contratto preliminare è formato con la comunicazione al proponente dell’avvenuta accettazione, non con la firma di accettazione).
Ma poi parla di condizione sospensiva , quindi non si consegna la caparra (la somma diventa caparra solo con la consegna al promittente venditore)

La condizione doveva avverarsi antro il 30\9, e quello era il momento in cui eventualmente concordare per iscritto una proroga per la condizione sospensiva, oltre che per il rogito.
Nella proroga firmata non si fa alcun riferimento alla condizione sospensiva, e di nuovo si parla di caparra versata.
Insomma, è un gran pasticcio.

Continui a parlare di caparra: quella somma non è mai stata caparra.
Era destinata a diventarlo se si fosse avverata la condizione, con la consegna al venditore.
Se non è stata consegnata nemmeno alla proroga, avete gestito male la faccenda.
Dovevate conoscere le intenzioni dell’acquirente sulla cifra richiesta e indicarla in proposta, e seguire i passi corretti per ogni fase che non andava come promesso.
Ora tu e il venditore avete perso un gran tempo, vi auguro di trovare un altro acquirente, e di non ripetere gli stessi errori.

P. s. Mistero su punto 2 della proposta, dove invece di descrivere cosa propone l’acquirente (propongo di acquistare .........) si divaga con articoli inutili del codice civile, messi a caso (non perché non siano quelli giusti, ma perché sono superflui in quella
-accettazione a corpo e non a misura della proposta
- Contratto preliminare “azionabile ex 2932 cc “

Grazie delle risposte,

Il modulo viene fornito dalla FIAIP ed è solo da compilare, l'impostazione generale non posso modificarla, le parti che ho inserito io sono quelle scritte in maiuscolo. Il preliminare indica la data entro cui il mutuo si sarebbe dovuto deliberare e come hai detto te era il caso di effettuare una proroga a quella data (30/09/2017), essendoci la volontà da entrambe le parti non si è pensato a scrivere una proroga in quella data, essendo ancora lontana la data di stipula e la proroga è stata scritta da un notaio. Del fatto che l'acquirente abbia chiesto una cifra più alta ne sono venuto a conoscenza solo dopo, e per questo che mi è sorto il dubbio, che la condizione non si sarebbe potuta avverare, altrimenti sarebbe facile per chiunque che avesse un ripensamento sul comprare un immobile, chiedere una cifra maggiore così da farsi bocciare la richiesta di mutuo.

 

[CheCasa!]

La proposta non indica che il proprietario non possa richiedere un mutuo più alto ma, semplicemente, che il saldo di 210.000 avverrà tramite il ricorso ad un finanziamento. Dirò di più. I 350.000,00 richiesti dal proponente sono parte per l'acquisto e parte per la ristrutturazione. Bisognerebbe quindi, quanto meno, informarsi su come siano stati suddivisi i due importi ed approfondire le questioni legate al diniego (magari i soldi per acquistare glieli avrebbero dati ma non quelli per ristrutturare, oppure gli avrebbero rifiutato gli uni e gli altri... ).

Per mia esperienza i mutui acquisto e ristrutturazione negli ultimi anni sono passati raramente... i mediatori creditizi li evitano come la peste... nei rari casi di accettazione il processo di delibera risulta veramente molto più snervante...

Per quanto riguarda il contratto, per la verità mancante di una pagina della proposta... direi che non si allinei con la proroga... Il primo è palesemente subordinato. Mentre la proroga sembrerebbe riferirsi ad un contratto non subordinato o ad un contratto rispetto al quale la condizione di subordinazione possa ritenersi a tutti gli effetti superata (positivamente)...

Consiglierei di sottoscrivere comunque una risoluzione consensuale, per evitare qualsiasi futura problematica lagata ad una interpretazione "sfavorevole" per una delle parti risultante dalla lettura congiunta delle due scritture... E la contestuale rinuncia al pagamento della mediazione... da parte dell'agenzia immobiliare... magari a fronte della concessione di un lungo incarico in esclusiva... ritenendo che, almeno nella sostanza, la subordinazione al mutuo non sia mai venuta meno!